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구독하기 2024.03.28. (목)

내국세

15억 아파트 상속세 공제액, 14억과 10억으로 갈렸다…왜?

국세청, '상속・증여 세금 상식' 제작·배포

상속공제, 배우자·자녀 모두 있으면 최소 10억 공제…자녀만 있으면 5억

10억원 이상 주택 상속, 상속인 따라 공제액 달라져

 

일시적 2주택, 기존 주택 양도가 세금 더 유리

기존 주택, 비과세 요건 충족 여부 따져야

 

국세청이 일반 국민의 상속·증여세에 대한 궁금증과 답답함을 풀어주기 위해 '상속・증여 세금 상식'을 제작·배포했다고 28일 밝혔다. 부동산 가격 급등에 따라 상속세·증여세 납부대상이 중산·서민층으로 확대돼 상속세에 대한 국민들의 관심이 크게 늘고 있기 때문이다.

 

상속세는 상속인이 누가인가에 따라 공제액이 달라진다. 배우자와 자녀가 모두 있다면 최소 10억원이 공제되지만 배우자나 자녀만 있는 경우 공제액이 적어진다.

 

특히 10억원 이상 주택을 상속받는 경우 누가 상속을 받는지에 따라 공제액이 달라지기 때문에  꼼꼼히 확인해야 한다. 예를 들어 배우자와 자녀 1명에게 남긴 15억원짜리 아파트(그 외 상속재산 없음)를 배우자가 상속하면 14억원이 공제된다. 반면 자녀가 상속하면 공제액은 10억원에 불과하다. 

 

주택을 상속받아 2주택자가 된 경우 기존 주택을 파는 것이 세금에 더 유리하지만, 기존 주택이 비과세 요건을 충족하는지도 따져봐야 한다. 예를 들어 기존 주택을 취득한 지 1년밖에 지나지 않았다면 상속 이후 1년 더 보유한 뒤 비과세 요건 2년을 채워 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다   

 

국세청은 특히 일반 국민이 겪을 수 있는 상속세·증여세 관련 주제・아이템을 엄선해 질의·답변 형식으로 정리한 후 쉽게 풀어 설명했다. 

 

다음은 국민들이 자주 묻는 상속세 문제를 주택을 중심으로 실제 사례별로 알기 쉽게 정리한 내용이다.
 

① 상속세는 어떤 세금인가?

-최근 아버지가 갑자기 돌아가셨다. 주위에서 상속세를 신고해야 한다는 말은 들었지만 상속세가 무엇인지, 아버지 재산이 얼마나 있는지 모르는데 어떻게 해야 하는지 궁금하다.

 

"상속세는 돌아가신 분(피상속인)의 재산에 대해 유가족이 납부하는 세금이다. 상속세를 신고하기 위해서는 돌아가신 분 소유의 주택, 자동차, 주식, 예금과 같은 재산을 모두 파악하는 것이 중요하다. 그리고 상속세는 피상속인의 재산에서 채무를 빼고 계산되므로 대출, 신용카드 대금, 미납 세금, 미납한 병원비와 같은 피상속인의 채무도 알아야 한다.

 

채무 외에도 법에서 일정 금액을 더 빼도록 정하고 있는 '상속공제'를 잘 활용하면 상속세를 더 줄일 수 있다.

 

특히 '안심상속원스톱서비스'를 이용하면 피상속인의 재산과 채무를 알 수 있다. 안심상속원스톱서비스는 피상속인의 재산·채무를 알기 어려운 상속인이 피상속인의 각종 재산·채무를 한번에 조회할 수 있도록 정부에서 제공하고 있는 서비스다. 온라인은 정부24에서 서비스 → 원스톱 / 생애주기 / 꾸러미서비스 → 안심상속 순으로 접속하면 된다.  또는 방문(시·구청, 주민센터)해 신청도 가능하다."

 

② 물려받은 것 외에 더 알아야 할 상속재산이 있나?

-아버지로부터 저가의 주택만 상속받아 상속세는 없다고 생각하고 있는데, 아버지가 물려주신 재산 외에 더 알아봐야 할 것이 있는지 궁금하다.

 

"피상속인이 생전에 증여한 재산이 있는지 알아봐야 한다. 상속세는 사망 시 물려받는 상속재산과 피상속인이 생전에 타인에게 증여한 재산을 합해 계산되기 때문이다. 이 때 모든 증여재산이 더해지는 것은 아니고, 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산과 5년 이내에 상속인이 아닌 타인에게 증여한 재산이 더해진다(증여했을 때 납부한 증여세는 상속세에서 공제).

 

피상속인의 퇴직금과 사망보험금도 알아야 한다. 피상속인의 퇴직금과 사망보험금은 대부분 상속인이 받는 경우가 많다. 이때 그 돈을 회사나 보험사로부터 상속인이 직접 받기 때문에 상속재산이 아니라고 생각하기 쉬운데 퇴직금과 사망보험금도 상속재산에 포함된다.

 

피상속인이 사망 전 예금을 인출한 경우 그 사용처를 알아야 한다. 국세청은 금융정보 등을 조회해 피상속인의 예금 인출 내역을 알 수 있다. 피상속인이 사망일 전 1년 이내에 2억원 또는 2년 이내에 5억원 이상의 예금을 인출했으나 그 사용처가 불분명한 경우 그 일정 금액을 상속재산 포함한다. 상속세를 줄이려고 고의로 생전에 예금을 인출하는 경우도 많기 때문이다.

만약 현금의 사용처(생활비, 병원비 등)가 입증된다면 상속재산에 포함되지 않으므로 현금의 사용내역을 꼼꼼이 기록해 두는 것이 좋다.

 

예를 들어 사망하기 1년 전에 10억원 예금을 인출했고 이 중 5억원은 부동산을 구입한 사실을 확인했으나, 나머지 5억원의 사용처가 불분명하다면 상속재산에 3억원이 포함된다.

포함되는 금액은 '사용처 불분명한 금액-min(인출금x20%, 2억)=5억원-min(10억x20%, 2억)=3억원'으로 계산한다. 예금 인출 외에도 대출을 받았거나 부동산을 처분한 경우에도 동일한 방식을 적용해 상속재산에 포함한다. 

 

③ 어느 정도 재산이 있으면 상속세가 나오나?

- 돌아가신 아버지가 거주하던 주택을 1채 물려받았다. 주변에서 재산 10억원까지는 상속세가 나오지 않는다고 말하는데 맞는 말인지 궁금하다.

 

"똑같이 10억원 상당의 주택을 상속받아도 상속인 구성에 따라 상속세를 낼 수도 있고 안 낼 수도 있다. 상속세는 피상속인의 상속재산에서 채무와 상속공제를 빼고 계산됩니다. 따라서 상속재산에서 채무와 상속공제를 뺐을 때 남는 금액이 없다면 상속세는 나오지 않는다.

 

그런데 상속공제는 상속인이 누구인지에 따라 달라진다. 예를 들어 배우자와 자녀가 모두 있는 경우 최소 10억원이 공제된다. 하지만 배우자만 있거나 자녀만 있는 경우 공제금액이 적어지므로 같은 10억원 상당의 주택을 상속받더라도 상속세가 나올 수 있다.

 

구체적으로 따져보면 배우자와 자녀가 있는 경우는 공제금액은 10억원~35억원이다. 기본 공제액 5억원에 배우자 공제액 5억원~30억원이 적용되기 때문이다. 반면 배우자만 있는 경우는 공제금액이 7억원~32억원으로 줄어든다. 기본 공제액 2억원과 배우자 공제액 5억원~30억원을 더한 금액이다. 자녀만 있는 경우는 기본 공제액 5억원만 적용된다. 

 

이 밖에 금융재산공제(최대 2억원), 가업(영농)상속공제 등 다양한 공제 제도를 활용할 수 있다. "

 

④ 상속 주택의 가격은 어떻게 결정되나?

-상속세를 신고하기 위해 인터넷으로 검색해 보니 상속받은 주택을 평가해야 한다고 하는데 용 어도 어렵고, 너무 복잡하다. 주택의 가격은 어떻게 결정되는지 쉽게 설명해 달라.

 

"상속세는 재산의 가격이 얼마인지 아는 것에서 출발한다. 상속세는 재산에 대한 과세이기 때문에 현금이 아닌 재산의 가치를 화폐로 표현하는 과정이 필요하기 때문이다. 같은 재산을 두고도 여러가지 방법으로 가격을 매길 수 있기 때문에 세법에서는 재산의 가격을 결정하는 방법을 정해 놓았다.

 

대표적으로 주택 가격 결정방법을 살펴보면 1순위는 상속받은 주택의 거래가격이다. 상속받은 그 주택이 매매·경매 등을 통해 거래됐다면 그 거래가격을 주택의 가격으로 본다. 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이뤄진 거래가 대상이다. 매매·경매 외에도 감정, 공매 등을 통해 해당 주택의 가치를 평가한 적이 있으면 그 금액도 주택의 가격으로 볼 수 있다. 

 

2순위는 유사한 주택의 거래가격이다. 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 내에 상속받은 주택이 거래된 적이 없다면 상속 주택과 유사한 주택이 거래된 가격을 상속 주택의 가격으로 본다. 유사한 주택 거래가격은 국세청 홈택스 내 조회/발급 메뉴에서 상속·증여재산 평가하기로 들어가 조회할 수 있다.

 

3순위는 공시가격이다. 유사한 주택의 거래도 없는 경우 국토교통부장관 및 시장·군수 또는 구청장이 공시하는 그 상속 주택의 공시 가격을 주택의 가격으로 본다. 아파트·빌라는 공동주택공시가격을, 단독주택은 개별주택공시가격이 기준이다." 

 

⑤ 어머니가 주택을 상속받아 계속 거주할 예정인데 상속세가 나오나?

-돌아가신 아버지 주택을 어머니가 물려 받았는데 어머니가 그 집에 계속 사시겠다고 한다. 물려받은 현금도 없고 집을 팔 수도 없는데 이런 경우에도 상속세가 많이 나오면 어떻게 해야 할지 걱정된다.

 

"배우자가 상속받으면 상속세가 적게 나온다. 상속인 중 배우자가 있다면 누가 재산을 어떻게 상속받는지와 관계 없이 최소 5억원의 배우자 공제를 받을 수 있다. 즉, 배우자가 아무것도 받지 않아도 5억원을 공제받을 수 있다. 배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제된다. 배우자가 10억원을 받으면 배우자공제는 10억원이다.

 

만약 상속주택 가격이 10억원 미만일 경우 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만, 상속주택 가격이 10억원 이상이면 배우자가 상속을 받는 것이 공제액이 더 커진다. 만약 12억원 주택을 배우자가 상속받으면 12억원이 다 공제될 수 있지만, 자녀가 상속 받으면 10억원만 공제된다.

 

다만, 배우자 상속공제는 한도가 있다. 총 상속재산 중 배우자의 법정상속지분을 초과할 수 없고, 최대 30억원까지 받을 수 있다. 배우자의 법정상속 지분은 자녀가 1명일 경우 60%(3/5), 2명일 경우 43%(3/7), 3명일 경우 33%(1/3)이다. 법정상속지분은 민법에서 정해놓은 상속인간 유산배분 비율로, 상속인 간 동등하게 배분하고, 배우자는 5할 가산한다. 예를 들어 배우자와 자녀 2명의 법정상속지분은 1.5대 1대 1이다.

 

예를 들어 배우자와 자녀 1명에게 15억원짜리 아파트(그 외 상속재산 없음)를 남겼다면 아파트를 자녀가 상속하면 10억원이 공제(기본공제 5억원, 배우자공제 5억원)된다. 반면 아파트를 배우자가 상속하면 14억원 공제(기본공제 5억원, 배우자공제 9억원(Min[15억원×60%])를 받을 수 있다."

 

⑥ 어머니가 상속받은 집에 자녀만 살면 세금이 나오나?

-배우자 공제를 많이 받기 위해 아버지의 주택을 어머니가 상속받기로 결정하고, 집안사정상 제 가 그 집에 살기로 했다. 그런데 주변에서 가족의 주택에 무상으로 거주할 경우 세금이 나올 수도 있다고 하는데 사실인가?

 

"어머니의 집에 자녀만 사는 경우 증여세가 과세될 수 있다. 일반적으로 증여세는 재산을 직접 받았을 때만 과세되는 것으로 생각하기 쉬운데, 우회적으로 재산을 받은 경우 에도 증여세가 과세될 수 있다. 이 경우에도 어머니로부터 직접적으로 금전을 받지는 않았지만, 세법에서는 임대인에게 임대료를 내지 않은 것은 사실상 임대료 만큼을 증여받은 것과 같은 것으로 보고 있다.

 

다만, 5년 이상 무상 거주를 가정하면 무상으로 거주 중인 주택의 가격이 13억원 이하인 경우에는 증여세가 나오지 않는다. 증여세는 사실상 증여로 간주된 받지 않은 임대료가 5년간 1억원이 넘어야 과세되는데 임대료를 계산하는 계산식을 역산하면 주택의 가격이 13억원 이하일 경우 5년간 1억원을 넘지 않기 때문이다.

 

 

무상 거주한 기간 동안 위 식으로 계산한 임대료 합계가 1억원을 넘으면 과세하고, 만약 무상 거주 기간이 5년 이상이면 5년 주기로 계산한다. 

 

또한, 소유자와 함께 사는 경우에도 증여세는 없다. 주택 가격이 13억원 이상이라 하더라도 주택 소유자와 함께 거주 중인 가족에게는 증여세가 과세되지 않는다. 증여세는 고가의 부동산을 무상 임대하는 방법으로 재산을 이전하는 경우 과세하는 목적으로, 함께 거주하는 가족에게까지 과세하려는 취지가 아니기 때문이다."

 

⑦돌아가신 아버지와 같이 거주하며 봉양하였는데 세금혜택이 있나?

-아버지 주택에서 함께 거주하며 봉양하던 중 아버지가 사망하면서 그 주택을 상속받았습니다. 이 경우 세금혜택이 있는지 궁금하다.

 

"피상속인을 봉양한 경우 동거주택 상속공제를 받을 수 있다. 일정 요건에 맞으면 피상속인과 동거하던 주택의 가격에서 최대 6억원까지 공제받을 수 있습. 예를 들어 동거하던 주택의 가격이 5억원이라면 5억원 전액이 공제되고, 10억원이라면 6억원만 공제된다.

 

다만 2가지 요건을 충족해야 한다. 먼저 10년 이상 계속하여 1세대1주택에 동거해야 한다. 군복무 등으로 불가피하게 연속해 거주하지 못한 경우에도 기간을 총 합산해 10년 이상 동거했다면 공제 가능하다. 군복무 외에 학업, 직장, 요양 등으로 불가피하게 따로 산 경우도 가능하다. 다만, 자녀가 미성년자였던 기간은 제외된다.

 

1세대 1주택을 판단할 때에는 무주택자였던 기간도 포함되며, 일시적으로 2주택을 보유한 경우 일시적 2주택 기간도 포함된다. 일시적 2주택은 이사, 봉양 등을 위해 불가피하게 새로운 주택을 구입해 2주택이 된 경우를 말한다. 이때 종전 주택을 2년 이내에 양도하는 경우 동거기간에 포함된다.

 

 

두번째 요건은 피상속인과 동거한 자녀가 주택을 상속받아야 한다. 이 때 동거한 자녀가 주택의 일부를 상속받더라도 그 지분에 해당하는 금액만큼 공제가 됩니다. 예를 들어 동거한 자녀가 10억원의 주택 중 50%만 상속받을 경우 5억원을 공제받을 수 있다. 배우자는 피상속인과 동거했더라도 동거주택 상속공제가 적용되지 않는다."

 

⑧ 주택을 상속받으면 2주택자가 되어 종부세를 내야 하나?

-계속 1주택자였고 종합부동산세(종부세)를 낸 적도 없어 종부세에 대한 고민이 없었다. 그런데 주택 1채를 갑자기 상속받게 되면서 2주택자가 돼 종부세를 내야 하는게 아닌지 걱정된다.

 

"상속 후 5년간은 1주택자가 유지된다. 따라서 기존에 종부세를 납부하지 않았던 1주택자가 상속 후 곧바로 종부세를 내는 일은 없다. 하지만 5년이 지나면 2주택자가 되어 종부세를 내야 할 수도 있으므로 종부세가 걱정된다면 그 전에 주택을 정리하는 것이 좋다.

 

지방에 있는 주택을 상속받을 경우 주택수에 합산되지 않을 수 있다. 종합부동산세법에서는 공시가격이 3억원 이하이면서 수도권 광역시, 특별자치시 밖의 지역에 있는 주택은 주택 수에서 제외하고 있다. 따라서 1주택자가 이러한 지방의 저가주택을 상속받은 경우에는 기간에 제한 없이 계속 1주택자가 된다. 특별자치시나 광역시에 있는 일부 읍면은 예외적으로 지방의 저가주택에 해당된다.(종합부동산세법 시행령 제4조의2 제3항 참조)

 

다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우 지분율과 가액에 따라 달라진다. 상속받은 부분이 40% 이하이거나, 상속받은 부분의 가액이 6억원(수도권 밖의 주택의 경우 3억원) 이하인 경우에는 1주택으로 보지 않기 때문에 기존 1주택자가 계속 유지된다. 반대로 상속받은 부분이 40%를 넘고, 그 가액이 6억원(또는 3억원) 초과하는 경우에는 주택 수에 더해지므로, 5년 후에는 2주택자가 된다. 상속인의 기존 주택과 피상속인의 주택이 각각 1개인 경우를 가정했으며, 다른 경우에는 이같은 내용0이 적용되지 않는다."

 

⑨기존 주택과 상속주택 중 어떤 것을 양도하는 것이 좋나?

-2주택이 필요 없어 주택 중 하나를 양도하려고 한다. 세금을 생각한다면 기존 주택과 상속주택 중 어떤 주택을 먼저 파는게 좋은지 궁금하다.

 

더 기존 주택을 먼저 양도하는 것이 세금상 유리하다. 일반적으로1세대 1주택자가 주택을 양도할 때 양도소득세는 고가주택(12억원 초과)만 과세되고, 1세대 2주택자는 어떤 주택을 양도하더라도 양도소득세가 나온다. 다만 몇가지 예외가 있습니다. 예를 들어 일시적 2주택인 경우 기존 주택을 3년 이내에 양도하면 과세되지 않는다. 또한 주택을 상속받고, 기존 주택을 양도할 때에는 기간에 관계없이 양도소득세가 나오지 않는다.

다만 위와 같이 양도소득세를 비과세받기 위해서는 기존 주택이 ①2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 거주) ② 주택가격이 12억원 이하의 비과세 요건을 갖춰야 한다. 예를 들어 기존 주택을 취득한지 1년 밖에 안됐다면 상속 이후 1년을 추가 보유한 후 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우에도 마찬가지다. 공동으로 상속받은 모든 상속인들은 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세되며, 상속받은 주택지분을 먼저 양도하는 경우에는 과세된다. 다만 상속인의 기존 주택과 피상속인의 주택이 각각 1개인 경우를 가정했으며, 다른 경우에는 위 설명이 적용되지 않는다.

 

⑩상속세는 어떻게 신고·납부하나?

-상속세 신고는 어떻게 하면 되는지 궁금하다. 또 부동산만 상속받아서 현금으로 일시에 납부하기 어려운데 도움이 필요하다.

 

"상속세는 피상속인의 주소지를 관할하는 세무서에 신고하면 된다. 모든 상속인이 신고할 필요는 없으며 상속인 중 1명이 신고하면 됩니다. 방문이 어려운 경우 인터넷으로도 신고 가능합니다. 신고기한이 지나면 가산세가 부과될 수 있으니, 기한 내에 신고하는 것이 좋다. 신고기한은 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내로, 예를 들면 4월1일과 4월28일에 사망한 경우 모두 신고기한은 10월31일이다. 

 

납부할 현금이 부족한 상속인은 분납과 연부연납 제도를 이용할 수 있다. 분납은 신고할 때 세금 중 일부를 납부하고, 잔여 세금은 2개월 후에 내는 방식이다. 신고할 때 내야 하는 금액은 총 세금에 따라 다르다. 총 세금이 1천만원 내지 2천만원인 경우에는 1천만원, 총 세금이 2천만원 이상인 경우에는 총액의 50% 이상을 즉시 납부해야 한다.

 

연부연납은 매년 일정금액을 납부하는 방식이며 최대 10년에 걸쳐 나눠 낼 수 있다. 10년 연부연납을 선택하는 경우에는 총액의 11분의 1을 신고할 때 즉시 납부하고, 나머지 11분의 10을 매년 나눠 납부하게 된다. 연부연납은 분납과 달리 국세청에 담보를 제공해야 하고, 이자가 가산된다.

예를 들어 2023년 10월31일에 신고한 상속세 4천만원을 분납하려고 한다면 2천만원 이상을 신고때 납부하고, 두달 뒤인 12월31일까지 잔여 세금를 납부하면 된다. 상속세 6천만원을 2023년 10월31일 신고하고 연부연납을 5년간 선택했다면 신고때 1천만원을 납부하고, 2024년부터 2028년간 매년 10월31일까지 1천만원과 이자를 납부하면 된다."






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