전동흔 고문 "정부-지자체 역할 배분…현실적합성 제고해야"

부동산공시제도 현실적합성 제고를 위해 중앙정부와 지방정부에 공동주택 공시가격체계 역할을 배분하고, 지방정부에 공시가격 검증권 및 수정권을 부여해야 한다는 주장이 제기됐다.

전동흔 법무법인 율촌 고문은 세무와 회계연구 29호에 실린 ‘공시가격 조정과 보유세 과세표준체계의 개선과제‘에서 공시가격 산정체계 왜곡과 개별공시가격을 보유세 과세표준으로 적용하는데 따른 구조적 문제점을 지적했다.

그는 2016년 개정 부동산공시법 시행에 따라 공시가격공시 산정체계가 심하게 왜곡되고 공시가격 불형평 문제가  더욱 심화됐다고 분석했다.  또한 공동주택 공시가격이 검증절차를 거치지 않은 채 결정·공시돼 공동주택공시가격 체계가 토지 등 다른 공시가격체계와 비교할 때 자의적인 차별을 두고 있다고 봤다.  

그는 이같은 문제 해소를 위해 공동주택공시가격의 산정체계를 표준공동주택 공시가격과 개별공동주택 공시가격으로 구분해야 한다고 개선방안을 제시했다. 토지나 단독주택에 대한 공시가격 산정체계와 같이 표준공시가격은 중앙정부가 관리하고 개별공시가격은 지방정부가 조사·산정하는 체계로 개선해야 한다는 것.

즉 표준공동주택은 전국적인 부동산가격의 균형을 유지하고 공시가격을 통한 일관된 정부의 부동산정책을 추진할 수 있도록 중앙정부에서 관리하고, 개별공동주택 공시가격은 중앙정부에서 제공하는 산정기준에 터잡아 조사·산정하고 이를 공시하는 방안이다. 

이를 통해 지역여건을 반영하고 획일적인 조사기준에 따른 불합리한 점을 부동산 현장에서 수정할 수 있도록 해야 한다는 의견이다.

지방정부에 공시가격 조정권과 검증권 부여도 주장했다. 그러면서 나아가 시·군·구에서 조사 결정된 공시가격에 대해 광역지방자치단체 주관 하에 제3자인 전문감정기관으로 하여금 검증하게 해야 한다고 강조했다.

공동주택공시가격의 검증제도는 외부 전문가에 의한 3단계 검증절차체계를 마련하는 한편, 부동산 공시가격 자체가 오류 등 시가를 반영하지 못하는 등 현저하게 불합리한 경우 과세단계에서 이를 수정해 과세표준으로 삼도록 해야 한다는 것.

불합리한 공시가격을 과세단계에서 수정할 수 있도록 조정근거 마련도 제시했다. 현행 지방세법상 개별공시가격을 여과 없이 사용하고 있어 공시가격의 부실이 재산세에도 그대로 영향을 미치고 있는 만큼 지방세법상 개별공시가격도 조정해 사용할 수 있도록 해야 한다는 의견이다.

그는 마지막으로 주택에 대한 재산세 세율체계 개편과 병행해 종합부동산세 세율 개선이 연계돼 개정돼야 한다고 주장했다. 특히 시가 역전현상 방지를 위해 현재 100%인 종부세 공정시장가격비율을 낮춰야 한다고 말했다.