"소형주택 주택수 배제기준, 기준시가 대신 전용면적으로 해야"

곽수만 세무사 주장…"다주택자 중과세 1년 유예, 종부세 부과 탈출구 인식은 안이"

"6월1일 종부세 기산일, 매매기간 촉박…요건미달 조정지역 과감히 해제"

"임대주택사업자 등록시 소형주택 주택 수 배제는 투기 이용 우려 커" 

 

대통령직인수위원회가 윤석열 대통령 당선인 취임 직후인 다음달 11일부터 1년간 다주택자 부동산 양도소득세 중과 면제를 시행한다고 밝힌 가운데, 대구 수성구 등 요건에 미달한다고 판단되는 지역은 과감히 조정대상지역에서 해제하는 것이 필요하다는 주장이 제기됐다.   

 

또한 기준시가 1억원 이하의 저가 주택은 주택 수에서 제외하는 소형주택의 기준을 기준시가가 아닌 전용면적으로 해야 한다는 조언도 나왔다. 주택가격 상승으로 서울 지역은 대부분 기준시가 1억원을 초과하는 경우가 많다는 이유다.

 

곽수만 세무사는 13일 대한세무학회가 세무TV 교육장에서 개최한 춘계 학술세미나에서 윤석열 정부에 바라는 부동산조세 정책 발표를 통해 윤석열 당선인의 부동산조세 공약을 짚고 "인수위는 다주택자 중과세 1년 유예를 종합부동산세 부과 탈출구로 인식하는 것으로 보인다"며 "이는 다소 안이한 방식"이라고 지적했다.

 

곽 세무사는 "인수위는 6월1일 이전에 양도하면 종부세에서 제외되므로 양도세 중과 1년 유예를 지금 시행하면 된다는 방식을 제시하고 있으나 고가의 아파트가 계약에서 잔금까지 한두달 안에 매매되기도 어렵고, 매수자 입장에서는 6월1일 이전에 매수하면 재산세와 종부세를 떠안게 되기 때문에 매수를 꺼려한다"고 말했다.

 

6월1일이 지나면 어차피 종부세를 부담하기 때문에 중과세를 1년 유예한다고 해도 내년 5월까지는 아파트 가격 상승 추이를 보면서 매도에 나서지 않을 수도 있다는 설명이다.

 

따라서 "단기적으로 현재 전국의 조정대상지역 중에서 대구 수성구 등 요건에 미달한다고 판단되는 지역은 과감히 조정지역에서 해제하는 것이 필요하다"고 주장했다.

 

곽 세무사는 또한 "양도소득세 중과에 있어 소형주택의 기준을 기준시가로 할 것이 아니라 전용면적으로 하는 방안을 검토해야 한다"고 밝혔다.

 

대통령직인수위원회가 종합부동산세를 계산할 때 임대주택사업자로 등록하면 빌라‧다세대주택‧주거용 오피스텔 등 소형주택은 주택 수 합산에서 빼는 방안을 검토 중인 것으로 알려진 가운데 다세대나 빌라는 전용 59㎡까지, 전용률이 낮은 오피스텔은 전용 84㎡ 정도까지가 기준선이 될 것으로 전망되고 있다.

 

그러나 이는 결국 문재인 정부의 주택임대사업자 기준을 완화하는 정도에 그칠 것이며, 일각에서는 현금 부자들이 전세를 낀 갭투자로 재개발 지역 소형주택을 매입해 임대주택사업자로 등록하는 등 투기에 이용될 수 있다는 우려도 나오고 있다.

 

이같은 방안이 '투기 지원책'이라는 지적도 있다. 세부담이 줄어든 다주택자들이나 현금 부자들이 주요 지역 내 재개발 이슈 가능성이 있는 곳을 미리 선점할 가능성도 높기 때문이다.

 

곽 세무사는 다주택자 양도소득세 중과와 관련해서도 "2주택자는 양도 당시 기준시가 1억원 이하의 저가 주택은 주택 수에서 제외하도록 돼 있는데, 서울의 경우 대부분이 기준시가 1억을 초과하는 경우가 많다"고 지적했다.

 

곽 세무사는 따라서 "양도소득세 중과에 있어 소형주택의 기준을 기준시가로 할 것이 아니라 전용면적으로 하는 방안을 검토해야 한다"고 제안했다.

 

"임대주택 활성화 세제혜택, 건설임대·뉴스테이 제도는 또다른 문제 야기"

"자기자본 부실 기업 진출…부도땐 주택시장·세입자에 엄청난 충격"
"임대차 3법 개정·폐지·확대 검토시 임대주택 관련 양도세까지 종합 검토 필요"

 

인수위가 민간임대등록·민간임대주택 활성화를 위해 기금의 대출융자 확대와 금융세제지원을 검토하는 것과 관련해서는 "활성화 방안이 건설 임대와 기업형 임대주택 뉴스테이 제도라면 또다른 문제를 야기할 수도 있다"고 우려했다.

 

문재인 정부에서 임대주택 개인에게 주어졌던 과도한 세제혜택 때문에 발생했던 문제들이 기업으로 변경될 뿐이기 때문이라는 것.

 

곽 세무사는 특히 "자기자본 구조가 취약한 기업이 대출이나 사채 등의 자금으로 진출해 부도의 사태가 발생할 경우 주택시장과 세입자에게 엄청난 충격을 줄 수도 있다"고 우려했다.

 

아울러 "임대주택 때문에 현재 1세대1주택 비과세 판정과 다주택자 양도세 중과와 관련해 과세 판정 케이스가 무궁무진하고 케이스별로 판단이 애매한 경우가 너무 많아 양도소득세 제도를 복잡하게 만들고 있다"고 밝혔다.

 

따라서 "임대주택 활성화와 세제 지원은 임대차 3법의 개정이나 폐지 및 확대 검토시 임대주택 관련 양도소득세까지 종합적으로 검토해야 한다"고 주장했다.

 

그러면서 임대주택 관련 양도소득세 회의에 양도소득세 전문 세무사들의 참여를 검토할 것을 제언했다.

 

주거정책심의위원회 운영의 내실화도 강조했다. 그는 "투기지구를 정하는 부동산가격안정심의위원회 규정이 소득세법에 별도로 규정돼 있다"며 "주거정책심의위원회의 조정대상지역 지정도 최소한 주택법과 소득세법에 지정 요건을 강화해 명확하게 규정하는 것이 필요하다"고 밝혔다.

 

그는 아울러 "상속세 최고세율이 50%이고, 종합소득세와 양도소득세 최고세율이 45%인 것은 사실상 헌법상 과잉금지 원칙을 따르고 있는 것"이라고 강도 높게 비판했다.

 

3주택자라고 하여 82.5%(45%의 기본세율에 30%의 중과세율, 지방소득세율 7.5%)의 세율을 적용하는 것은 국민에게 납세의 의무를 넘어 징벌적 벌칙을 가하는 것으로 헌법상 과잉금지의 원칙을 위배하는 것이라고 할 수 있다는 설명이다.

 

특히 "다주택자 중과세 방법 또한 조정대상지역을 통해 하고 있는데 이것은 소득세법이 아닌 주택법에 의해 정해지는 것이고, 조정대상지역을 지정하는 주거정책심의위원회는 주택법이 아닌 주거기본법에 있는 위원회로서 조세법률주의에 따른 중과세율 적용이라 할 수 있는지 의문"이라고 말했다.

 

곽수만 세무사는 마지막으로 "부동산 정책 측면만 중시하고 조세정책 측면은 부수적 절차로 여기거나, 부동산 가격 상승을 잡기 위한 보조적 장치로서 조세정책을 인식하지 말고, 조세정책은 조세정책으로서의 역할을 할 수 있는 부동산 조세 정책을 수립해 달라"고 강조했다.

 

그러면서 "부동산TF가 단순히 부동산 문제만 다루는 TF가 아니라 부동산 세제TF가 되어 합리적인 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 제도가 시행될 수 있길 기대해 본다"며 "납세자인 국민이 양도소득세를 계산하는데 있어 불편하지 않는 편안한 납세환경이 조성됐으면 한다"고 덧붙였다.