신방수 세무사, 민간임대주택법 개정 따른 후속입법 필요성 제기

주택임대사업 관련 세제, 취득·보유·임대소득세 혜택만 부여…양도세 혜택은 배제 바람직

 

재건축·재개발·소규모 재건축사업으로 인해 등록이 말소된 주택은 자동말소에 준해 주택임대사업에 관한 세제를 적용하는 것이 타당하다는 의견이 제기됐다. 

 

자동말소에 따라 사실상 소멸된 조세특례제한법 상의 장기보유특별공제 70%와 양도소득세 100% 감면도 재검토가 필요하다는 주장이다.

 

신방수 세무사는 계간 ‘세무사’ 겨울호에 게재된 ‘주택임대사업에 관한 세제분석과 대안’을 통해 개인의 주택임대사업에 관한 세제의 문제점을 다양한 각도에서 짚었다.

신 세무사에 따르면 주택임대사업에 관한 세무상 쟁점들은 대부분 양도소득세에서 발생하고 있다. 양도소득세는 거주주택에 대한 비과세와 과세의 판단이 힘들고, 과세가 되는 경우라도 장기보유특별공제율과 세율 등의 결정에서 많은 변수들이 결합되다 보니 자칫 판단착오를 일으킬 가능성이 높기 때문이다.

 

거주용 주택은 크게 △생애동안 1회 비과세 적용대상 △ 9억원 초과한 거주주택에 대한 중과세율 적용 여부 △ 2020년 7월11일 이후 등록신청에 따른 거주주택 비과세 적용 여부 △ 재건축.재개발로 등록이 불가한 임대주택에 대한 거주주택 비과세 거주 여부 등을 주요 쟁점으로 꼽았다.

 

말소된 임대주택은 △중과세 적용 여부 △재건축.재개발로 등록이 불가한 임대주택에 대한 중과세 적용 여부 △조세특례제한법 상 장기보유특별공제 적용 여부 △조세특례제한법상 양도소득세 감면이 세무상 쟁점이다.

 

신 세무사는 민간임대주택법의 개정에 따른 후속입법의 필요성을 제기했다. 그러면서 임대 중 재건축·재개발·소규모 재건축사업으로 등록이 말소된 임대주택과 관련된 거주주택 비과세와 양도소득세 중과세 적용 배제문제가 현안으로 대두되고 있는 점을 주목했다.

 

신 세무사는 “현재 이에 대한 법규 미비로 비과세 등이 적용되지 않을 가능성이 높다”면서 “재건축 등에 의해 말소된 주택은 부득이한 경우에서 등록이 말소된 것이므로 자동말소에 준해 주택임대사업에 관한 세제를 적용하는 것이 타당하다”는 의견을 내놓았다.

 

또한 “자동말소에 따라 사실상 소멸된 조세특례제한법 상의 장기보유특별공제 70%와 양도소득세 100% 감면도 재검토가 필요하다”고 주장했다.

 

신 세무사는 또한 “불충분한 세법을 적용할 때는 납세자에 유리한 방향에서 해석·집행해야 한다”고 지적했다.

 

예를 들어 임대주택 외 일시적 2주택인 상태에서 거주주택을 고가주택으로 양도하는 경우 9억원 이하의 양도차익에 대해서는 비과세가 적용되고, 그 초과분의 양도차익에 대해서는 중과세가 적용되는 사례가 대표적이다.

 

비과세가 적용되는 고가주택 중 9억원 초과분에 대해 중과세 배제규정이 없다는 이유로 중과세를 적용해 왔기 때문이다.

 

신 세무사는 하지만 비과세가 적용되는 주택은 비과세용으로 주택수가 산정됐으므로, 9억원 초과분에 대해서는 중과세를 적용할 이유가 없다고 주장했다.

 

다만 정부가 올해 1월27일 추가시행령 개정안을 통해 비과세 특례가 적용되는 고가주택에 대한 중과세 가능성을 배제한 만큼 시행령 이후 양도분부터는 이러한 문제가 해소될 것으로 평가했다.

 

신 세무사는 이와 관련 “자동말소나 자진말소된 주택을 먼저 처분하고 거주주택을 나중에 처분하는 경우라도 비과세를 받을 수 있도록 해주는 것이 바람직하다”고 밝혔다.

 

신 세무사는 마지막으로 “주택임대사업에 대한 세제가 복잡해진 것은 정부가 부동산 대책의 핵심으로 삼으면서 일관성을 갖지 못하고 파행적으로 흘러갔기 때문”이라고 비판했다.

 

그러면서 “앞으로는 주택임대사업 관련 세제는 취득세와 보유세 그리고 임대소득세 정도에서만 혜택을 부여하고 양도소득세 혜택은 가급적 배제해야 한다”고 밝혔다.