공동주택기준시가가 고시되어 있는 아파트·연립주택을 제외한 일반주택 및 상업용건물 등에 대한 양도소득세, 상속세·증여세 과세기준가액으로 적용하는 2004년「건물기준시가」를 ㎡당 건물신축가격기준액은 460,000원으로 고시하고, 최근 크게 증가하고 있는 리모델링건축물과 펜션형 숙박시설, 간이구조 건축물 등에 대해서는 용도지수, 경과연수에 따른 잔가율 등을 현실에 맞게 조정
1. 「건물기준시가」 란 □ 일반주택이나 상업용건물 등을 팔았을 때와 상속·증여 받았을 때 양도소득세, 상속세·증여세의 과세기준으로 삼기 위하여 매년 1회이상 국세청장이 산정·고시하는 가액을 말하며 공동주택기준시가가 고시되어 있는 아파트와 연립주택을 제외한 모든 건물에 적용됩니다. □소득세법 제99조 제1항 제1호 나목과 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호에서 건물기준시가는 '건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액'으로 하도록 규정하고 있습니다. □ 건물기준시가는 □1998.1.1부터「상업용건물기준시가」를, 2000.7.1「일반주택기준시가」를 각각 고시하여 상속·증여재산의 평가에 적용하여 오다가 □2001.1.1부터 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가를 통합한「건물기준시가」를 고시하여 상속세·증여세와 양도소득세의 과세기준가액으로 적용하고 있습니다. □ 건물기준시가 연혁은
1968년부터 1997년까지 소득세법 및 상속·증여세법에 의한 건물평가는 행자부「건물과세시가표준액」을 활용하였으나, 과세의 형평성과 투명성을 제고하고 과세체계의 특성을 감안하여 1998년부터 자체적으로 건물기준시가를 고시하고 있습니다. (단위 : 천원, %)
□ 건물기준시가 산정방법은 ㎡당 건물신축가격기준액에 평가대상 건물의 구조·용도·위치지수(부속토지의개별공시지가) 등의 적용지수와 경과연수별잔가율(감가상각률)·개별건물특성에 해당되는 각각의 지수를 곱하여 ㎡당 기준시가를 계산한 후, 건물면적을 곱하여 산정합니다.
2. 기본방향 □ 2004년도 건물기준시가의 기본방향은 □현행 건물기준시가 산정방법의 기본틀을 유지하면서 건물기준시가의 현실화율과 금년도 표준건축비, 주택매매가격상승률, 소비자물가지수상승률 등을 종합적으로 검토하여 ㎡당 건물신축가격기준액을 산정하였습니다. □건물가액 평가의 적정성과 세부담 형평성 등의 측면에서 2003년도 건물기준시가의 시행성과를 분석하고 한국조세연구원, 한국감정평가협회 등 8개 유관기관 등의 개선의견을 적극 반영하였습니다. □표본건물을 선정하여 기준시가의 적정성·객관성 등에 대한 부동산감정평가전문기관의 검증을 거쳐「2004.1.1 시행 건물기준시가」를 마련하였습니다.
3. 주요 조정내용
□ ㎡당 건물신축가격기준액의 경우
□금년도건물신축단가·표준건축비·주택매매가격상승률, 2004년 경제성장률 전망, 소비자물가 등을 종합적으로 고려하였습니다. □'02년도와 '03년도에 부동산가격의 급등과 시세반영률현실화 차원에서 ㎡당 기준가액을 '01년 400천원에서 420천원('02년), 460천원('03년)으로 15% 인상하여 왔고, □ 건물기준시가의 주요 적용대상인 단독(다가구주택 포함)주택 등 일반주택가격은 아파트 등 공동주택과는 달리 '03년도 11월까지 전국주택매매가격상승률이 1.8%로 미미하였고 10월 이후 주택매매가격이 하락세(전월대비 △0.5%)로 반전되고 있는 점을 고려하여 현행 수준으로 유지하였습니다. □ 효용가치가 향상된 리모델링 건축물에 대해서는 기준 시가가 보다 현실화될 수 있도록 하였습니다. □ 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 건축물의 대부분을 리모델링(대수선)하는 건축물이 늘어남에 따라 증축·개축이 아닌 전면개보수로서 건축법상의 대수선에 해당하는 리모델링 건축물은 리모델링시점에서 당해 건축물의 잔존가치율을 재평가하도록 하였습니다. □ 간이구조의 소규모 건축물에 대해서는 기준시가가 하향조정되도록 하였습니다. □시멘트블럭조·석회조·토담조·돌담조 등의 구조로 된 간이건물이나 특수목적용 건축물에 대해서는 경제적 내용연수가 경과한 건물의 최종잔존가치율을 신축건물가격의 20%에서 10%로 하향조정하여 기준시가가 과대평가될 수 있는 소지를 개선하였습니다. □ 최근 많이 지어지고 있으나 농어촌 민박시설로 분류되고 있는 펜션형 건축물에 대해서는 가족호텔 등으로 분류하여 기준시가가 상향조정될 수 있도록 하였습니다. □주 5일제 시행 등으로 여가와 레저에 관심이 증대되면서 전원주택·별장·통나무집과 같은 자연 친화적인 형태로서 소규모단위의 고급 숙박시설인 펜션의 경우 건축법상 용도분류가 없어서 상대적으로 저평가되고 있으므로 가족호텔·콘도미니엄 등과 같이 평가되도록 하여 과세 형평을 제고하였습니다.
4. '05년부터 상업용건물과 오피스텔 등에 대해서 일괄평가하여 고시 □공동주택 등에 비해 시세반영률이 낮은 상업용건물과 오피스텔 등에 대해서는 토지와 건물의 가액을 일괄평가하여 과세형평을 높이기로 하였습니다. □현행 대량평가방법에 의한 건물기준시가는 일반주택과 상업용건물에 대하여 동일하게 적용되어 과세형평성을 저해하는 요인이 있으며, 특히 상업용건물이나 오피스텔의 경우 고시가격의 신뢰도와 현실화율이 낮다는 여론이 있어 왔습니다. □2005년부터 단계적으로 구분소유가 가능한 일정규모이상 상업용건물과 오피스텔에 대해서는 토지와 건물을 일괄평가하여 고시함으로써 과세의 형평성 및 과세평가의 정밀성을 제고하기로 하였습니다. 5. 적용 세목 □ 양도소득세의 경우에는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나, 기준시가를 적용하여 계산한 양도소득세가 실지거래가액으로 계산한 세액보다 많은 경우에는 납세자가 증빙을 갖추어 확정신고기한까지 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있습니다. - 다만, 주택투기지역에서의 양도와 고가주택의 양도, 취득후 1년이내의 단기양도, 미등기전매, 투기성거래 등은 실지거래가액으로 과세됩니다. □ 상속세 및 증여세의 경우에는 시가로 상속·증여재산을 평가하여 과세하는 것이 원칙이므로 시가를 우선 적용하고 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적으로 기준시가를 적용합니다. -「시가」란 매매거래가액, 2이상의 감정가액 평균액, 수용보상가액, 경매가액, 공매가액 등을 말합니다. 6. 시행일 및 안내서비스 제공
※지방세인 재산세·취득세·등록세 등에는 국세청 건물기준 시가가 적용되지 않습니다.
1. 2004년도 건물신축가격기준액을 현행대로 유지함으로써 일반주택 및 상업용건물 등을 양도나 상속·증여시 세부담은?
□양도소득세는 양도당시 기준시가(양도가액)에서 취득당시 기준시가(취득가액)를 차감한 양도차익에 대하여 과세합니다. - 미등기, 단기양도, 투기지역내 소재 부동산 및 고가주택 등의 부동산은 실지거래가액에 의하여 과세됩니다. - 기준시가에 의한 세금이 실지거래가액에 의한 세금보다 많을 경우에는 실지거래가액으로 신고할 수 있습니다. □상속·증여 재산의 평가는 시가에 의함을 원칙으로 하고, 그 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 평가방법인 건물기준시가를 적용하여 평가하는 것입니다. □㎡당 건물신축가격기준액은 현행과 같은 460,000원이나 건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가가 상승(전국평균 9.2%)함에 따라 위치지수 등 적용지수가 조정되고, - 각종 공제액과 세율체계가 변경되므로 세부담이 일률적으로 몇 % 늘어나거나 줄어든다고 전망하기는 어렵습니다. 2. 국세청 건물기준시가가 시세에 비해 너무 낮은 것은 아닙니까?
□ 건물에 대한 과세평가는 조세의 부과징수를 위해 건물의 경제적가치를 평가하는 것으로 - 건물기준시가에는 건물가격만을 포함하며, 건물부속토지가격과 영업권 등 권리의 가액은 포함하지 아니하는 가액입니다. □ 국세청 건물기준시가가 단일 모형에 의해 대량평가하는 방식을 채택하고 있기 때문에 건물가격 평가의 정확성도 중요하지만 현재가치와의 차이를 균형있게 반영하는 형평성 문제가 무엇보다도 중요합니다. □ 건물과표의 현실화율이 높은 덴마크나 일본 등 외국의 사례와 비교하여도 큰 차이가 없는 수준이고, 건설교통부의 표준건축비(606,000/㎡) 및 한국감정원(627,000/㎡)의 신축단가 등과 각종 지수 및 감가수정 등을 고려하였을 경우 국세청 건물기준시가의 현실화율은 적정한 것으로 파악하고 있습니다.
3. 상업용건물과 오피스텔에 대해 별도의 기준시가를 고시하고자 하는 이유는?
□ 공동주택 이외의 일반주택이나 상업용건물에 대하여 적용하고 있는 건물기준시가는 건물신축가액을 기초로 가격산정지수(구조·용도·위치·잔가율)를 복합 적용하는 대량평가방식으로 개별특성의 반영이 미흡하여 상업용건물의 경우 상대적으로 기준시가가 낮게 평가되고 있는 실정입니다.
□ 건물의 위치, 층별, 수익의 규모에 따라 건물의 가치가 크게 다르게 형성되는 상업용건물이나 중심지 상권 인근지역에 주로 소재하여 분양후 프리미엄이 발생하는 오피스텔의 경우에는 시장가치·수익가치가 반영된 기준시가를 고시하여 조세부과의 형평성과 공정성을 제고해야 할 필요가 있기 때문입니다.
[ 일반건물의 세액결정 ]
※「개별건물의특성에따른조정률」은 상속세·증여세에만 적용
* 대수선에 따른 리모델링할증률 적용시 할증률을 적용하지 않았을 때보다 과표가 12,654천원(5.9%) 인상 효과 있음 * 리모델링할증률계산 : 0.824+{연상각률(0.016)×경과연수(10)×30%}
□ 건축법시행령 제3조의2에서 규정하는 대수선이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말합니다.
1. 내력벽의 벽면적을 30제곱미터이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것 2. 기둥을 3개이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것 3. 보를 3개이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것 4. 지붕틀을 3개이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것 5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 해체하여 수 선 또는 변경하는 것 6. 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 해체하여 수선 또 는 변경하는 것 7. 미관지구안에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변 경하는 것 8. 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 주요구조부인 경계벽의 수선 또는 변경 | ||||||||
