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1. 고시근거·연혁
□고시근거
□ 고시연혁 2. 수시조정고시 배경 □ 금년 4월 정기고시 이후 안정세를 보이던 아파트가격이 서울 강남지역 재건축추진아파트를 중심으로 다시 상승하면서 최근 6개월 사이에 ○ 서울 강남권(강남·서초·강동·송파) 소재 대형평형과 주상복합아파트를 중심으로 아파트가격이 급등하면서 신규택지개발이 활발한 수도권 남부지역과 행정수도 이전 예정 충청권 및 부산·대구·울산 등 지방대도시로 확산되어 旣 고시되어 있는 공동주택기준시가가 해당 아파트 등의 거래시세를 적절히 반영하지 못하는 경우가 발생하게 되었습니다.
□ 따라서, 직전4.30자 공동주택기준시가 고시 이후 가격이 큰 폭으로 상승한 서울 등 수도권지역과 6대광역시 소재 아파트 등 공동주택에 대하여는 가격상승분을 반영하여 보다 시가에 근접한 새로운 기준시가를 적기에 고시하여 ○ 투기지역내 아파트 및 1세대3주택, 고가주택 등 양도소득세 실가과세대상자의 신고검증자료 및 성실신고 안내자료로 활용하여 금년부터 투기억제를 위해 크게 확대된 양도소득세 실가과세규정의 실효성을 제고하고 ○ 일반지역의 양도?상속?증여세의 과세기준가액이 되는 기준시가를 현실화함으로써 아파트 가격상승에 따른 소득 증가분에 대해 철저한 과세를 요망하는 실수요계층과 국민적 기대에 부응하고 가수요?투기수요를 억제하여 부동산시장 안정을 적극 지원하고자 합니다.
(상승률 : %)
- 4.30자 정기고시이후 전국아파트 매매가격 평균상승률이 매우 높음 3. 수시조정고시 대상 □ 대상지역 <투기지역 등 고시대상 현황>
□ 대상 공동주택 ○ 전체 공동주택 대비 수시고시대상 현황
○ 지역별 고시대상 현황
- 강남지역(32.8%)을 포함한 서울·경기 지역이 전체 고시대상 4. 고시대상 선정 및 거래시가 조사 □ 투기지역내 실거래가 신고자료의 신고성실도 검증과 시가가 불분명하여 기준시가를 적용하는 상속·증여세의 과세기준가액으로 적용하기 위해 - 2003.10.20 현재 투기지역으로 지정된 전국의 53개 시·군·구지역과 아파트가격 상승세의 확산 우려가 있는 수도권 및 6대광역시 지역에서 아파트가격이 큰 폭으로 상승한 아파트 단지의 기준시가를 평균 23.3%(기준시가 평균상승금액 4,700만원) 상향조정하였습니다. □ 국세청에서 지난 4월부터 구축·활용 중인 「아파트 등 거래시가 전산관리시스템」(분양권 포함 550여만세대)의 종합 분석과 현장확인·거래시세 파악 작업을 거쳐 ○ 매매가격 평균상승금액이 5천만원 이상이거나(금액기준), 5천만원 미만 상승하더라도 전국매매가격 평균상승률(11.2%)의 2배에 해당하는 20%이상(비율기준) 상승한 평형이 있는 단지를 수시고시 대상으로 선정하였습니다 □세무관서에 신고된 실거래계약서 및 세무조사 등에 의해 확인된 실지거래가액 등 시가자료와 아파트 시세자료 제공업체의 거래시세자료를 종합적으로 비교?분석한 가액을 기준시가 산정자료로 활용하였습니다. ○ 아파트부녀회 등의 담합가격이나 특정세력에 의해 부풀려진 호가위주의 가격, 특수사정에 의해 거래된 1∼2건의 이상거래가액 등은 조사가액으로 채택하지 아니하였습니다. □조사일 이후『10.29 부동산시장안정 종합대책』으로 재건축추진아파트를 중심으로 가격이 계속 하락하는 등 부동산시장의 급격한 불안정으로 3차(11월 5일, 10일, 20일)에 걸쳐 가격하락아파트에 대한 실지거래가액, 거래 시세 등을 면밀히 조사·검토하여 ○가격조사기준일(10.20) 이후 아파트가격이 큰 폭으로 하락한 5개단지 10,280세대에 대해서는 재조사한 가격을 반영하여 기준시가를 조정하였습니다. □공동주택기준시가 수시고시대상 선정의 공정성·형평성 확보와 거래시세 조사가액의 객관성을 보다 제고하기 위해 ○ 부동산관련 전문가 등으로 구성된 각 세무서별 공정과세협의회의 심의를 거쳐 공정·타당한 기준시가가 산정될 수 있도록 최선을 다하였습니다.
5. 기준시가의 시세반영비율 □ 공동주택의 시세반영비율은 ○ 단독주택, 다세대주택 등 일반건물기준시가 현실화율과의 형평성 및 국민주택 규모이하가 전체의 85.2% (435만 세대)를 차지하는 특성 등을 종합적으로 검토하여 주택규모별로 시세반영비율을 차등적용하고 있으며 ○ 아파트가격이 상대적으로 높고 투기심리가 상존하는 서울 등 수도권지역은 지방에 비하여 시세반영비율을 규모별로 5% 높게 적용하였고 ○ 아파트가격이 빈번하게 오르내리는데 반하여 기준시가 고시는 일정한 간격으로 이루어 지고 있는 점을 감안하여 시가보다 다소 낮게 적용하였습니다. <기준시가 시세반영비율>
* 경기도 : 가평·양평·여주·양주·포천군은 수도권에서 제외 6. 이번 수시조정 고시내용 □ 직전고시가액(4.30자)대비세대당 평균 상승금액 (단위 : 천원)
- 충남 : 천안·공주, 경남 : 창원 □ 상승금액 가액대별 세대수
- 5천만원이상 상승한 세대수가 320,796세대로 34.5% 차지 □ 지역별 기준시가 최고 아파트 (단위 : 천원)
□ 지역별 기준시가 상승금액 최고 아파트 (단위 : 천원)
□ 지역별 기준시가 상승률 최고 아파트 (단위 : 천원, %)
□ 2000년 이후 기준시가 변동률 추이 (단위:%)
7. 시행 및 안내서비스 제공
○ 양도소득세는 아파트 등을 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해 과세하는 것으로 양도차익은 양도·취득 당시의 기준시가에 의하여 계산함을 원칙으로 합니다. - 세법에서 정하는 고가주택, 단기양도, 1세대3주택, 투기지역내 부동산 양도 등의 경우에는 실지거래가액으로 과세합니다. ○ 따라서 이번 기준시가 조정대상 아파트등이 대부분 투기지역에 소재하여 실지거래가액으로 신고하여야 하므로 양도소득세 등의 세부담에는 큰 영향은 없겠지만, 실거래가 신고자의 신고검증자료로 활용함으로써 성실신고 유도 등에는 상당한 영향이 있을 것으로 보입니다. ○ 상속·증여세의 경우에는 시가에 의해 과세하는 것이 원칙이나 당해 물건에 대한 매매사례나 감정가액 등이 없어 시가 확인이 어려운 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가가 적용됩니다. 따라서 아파트가격이 큰 폭으로 상승하여 기준시가가 상향조정된 아파트를 상속·증여하는 경우에는 상속·증여세 부담액이 크게 증가할 것으로 보입니다.
○투기지역으로 지정된 경우 양도소득세는 실지거래가액으로 신고하는 것이나 기준시가는 시가를 적절하게 반영하고 있어야만 실거래가 신고대상자의 신고검증자료로 활용되어 성실납세자와 과소신고한 불성실납세자간 과세공평을 기할 수 있습니다. 따라서 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하는 경우에는 시가에 근접한 기준시가를 적기에 조정고시함으로써 부당하게 낮은 가액으로 양도소득세를 신고하거나 상속·증여재산이 시가 이하로 저평가 되어 신고되는 것을 사전에 예방할 수 있습니다.
○주택건설촉진법 등에서 국민주택(85㎡이하)에 대하여는 세제·건설측면에서 서민주거 안정 및 주택시장 안정을 지원하기 위해 각종 혜택을 부여하는 등 우대하고 있습니다. - 공동주택 시세반영비율은 일반건물기준시가의 적용을 받고 있는 단독주택·다세대주택 등과의 주택간 형평성과 전국 아파트 510만세대 중에서 국민주택 규모 이하가 435만세대로 85.2%를 차지하는 특성을 종합적으로 고려하여야 합니다. - 주택규모가 커질수록 평당 평균가액이 상승하고 있어 자원의 효율적 배분 등 주택정책적 목적과 대형평형 선호 억제를 위한 과세강화 등 조세정책적 목적에 보다 부합하기 때문입니다. ○또한 전국 아파트의 51%가 수도권에 집중되어 있고, 수도권의 낮은 주택보급률로 인한 만성적 초과수요로 서울 등 수도권의 평당 거래가액이 비수도권 거래가액보다 전 평형에 걸쳐 매우 높고 실질적으로도 높은 가격으로 거래되고 있는 바 수도권 아파트에 대한 양도·상속·증여세의 세부담 강화를 위해 평형별로 5%의 차등률을 적용하고 있습니다.
○아파트 가격은 생활의 편의성이나 선호도 등에 따라 일반적으로 대형평형의 가격이 높게 형성되지만 - 서울 강남지역 재건축아파트의 경우 평형에 관계없이 아파트가격에 미래가치나 지역적 특성이 반영되어 가격이 형성되고 있어 소형평형이 중·대형 평형보다도 높은 경우가 발생하고 있습니다. ○ 가수요 및 투기수요가 있는 일부 재건축추진아파트를 제외한 대부분의 소형아파트는 실수요자가 거주목적으로 장기간 보유하고 있는 중·저가아파트로서 낮은 수준의 시세반영률을 적용하였습니다. ○ 이번 고시대상에서 선정된 재건축추진아파트는 175천세대로서 전체 재건축추진아파트 303천세대의 57.8%이고 '03년 4월 정기고시 당시 주택규모가 85㎡이하인 소형아파트는 전국의 85.2%로 확인됩니다.
○ 공동주택기준시가는 시가를 적절히 반영하고 있어야만 공평과세의 실현 및 납세자의 성실신고여부를 검증할 수 있습니다. ○ 이를 위해 아파트가격이 큰 폭으로 상승한 아파트단지를 선별하여 기준시가를 조정고시 한 것 이외에도, 조사기준일 이후에 3차에 걸쳐 거래시세를 재조사하여 아파트가격이 10%를 초과하여 하락한 단지에 대해서는 초과하락금액을 반영하여 기준시가를 재조정하는 등 세부담의 공정성을 기하였습니다. ○ 앞으로도 아파트매매가격 및 거래동향을 상시적으로 점검·분석하여 아파트 가격이 계속 하락하여 기준시가가 거래시세를 초과하거나 큰 차이가 발생하여 세부담에 불공평이 발생한다고 판단될 경우에는 시세반영비율과 가격하락금액 등을 종합적으로 검토하여 조정고시할 예정입니다.
○시가에 근접한 기준시가를 고시함으로써 양도소득세 등 실지거래가액 신고대상자의 검증기준이 한층 강화되어 금년부터 투기억제를 위해 크게 확대된 양도소득세 실가과세제도의 실효성과 실가과세대상자의 신고성실도가 보다 제고될 것이며, ○1세대2주택 이상 보유자 등 가수요자들의 아파트 양도·상속·증여에 따른 세부담이 크게 늘어나 가수요나 투기성 거래가 줄어드는 대신 실수요자 위주의 정상적인 거래가 원활해져 주택시장 안정과 투기확산 방지에 크게 기여할 것으로 전망합니다.
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