정부는 지난달 31일 명동 은행회관에서 과표 현실화에 따른 과표 및 보유세 증가 사례, 종합부동산세 조기 시행방안 등과 관련된 제1차 부동산보유세개편추진위를 개최했다. 이날 논의된 내용을 문답풀이로 알아본다.

<편집자 주>

2003년	2004년	2005년
▶토지 종토세(10월) ㅇ토지과표 ·지자체에서 결정 ·공시지가의 36.1% 수준 ㅇ과세방법 ·인별로 합산해 0.2∼5%세율로 과세	·좌동 ·공시지가의 39.1% 수준 (2004.6.1 시·군·구에서 고시) ㅇ좌동	·법에 직접 규정 ·공시지가의 50% ㅇ이원화 ·1차:시·군·구에서 과세 ·2차:일정액이상 과다보유자는 국가에서 종합부동산세로 과세
▶건물분 재산세(7월) ㅇ건물과표 ·건물 신축원가 기준 ㎡당 17만원 ·면적기준으로 가감산율 적용 (20%∼60%)	·17만원+a ·㎡당 국세청 기준시가에 의해 가감산율 적용(20%∼60%) (2004.1.1 시·군·구에서 고시)	·국세청 기준시가(㎡당 46만원) 수준으로 인상 ·좌동
ㅇ과세방법 ·물건별로 0.3∼7%의 세율로 과세	ㅇ좌동	ㅇ방안예시 [방안1] 토지의 경우와 같이 이원화 방안 [방안2] 비거주 주택 중과 [방안3] 비거주 주택·토지 중과

보유세는 연차별로 어떻게 달라지는가?
토지의 경우 공시지가 대비 적용률(2003년 기준 36.1%)을 매년 3%P 인상하고, 2005년부터 과표적용률을 '공시지가의 50%'로 법정화할 방침이다. 최근 부동산가격이 급등한 서울 강남, 경기 일부 지역에 대해 우선적으로 과표 현실화를 추진했다.

▲2004년에는 건물분 재산세는 무엇이 달라지는가?
건물분 재산세(7월에 납부)의 경우 아파트에 대한 건물과표 산정기준을 개선해 종전에는 면적에 따라 건물과표를 높게 책정했으나, 앞으로는 시가에 따라 건물과표를 산정하도록 할 방침이다.

현행 산정기준	2004년 적용  산정기준
·㎡당 17만원 기준으로 과세 ·아파트 면적에 따라 최고 60%까지 가산하도록 돼 있음(즉 시세에 관계없이 면적이 넓은 아파트는 건물과표가 커짐)	·국세청에서 발표한 아파트에 대한 ㎡당 기준시가에 따라 최고 60%(또는 100%)까지 가산하도록 산정방법을 변경(즉 시세가 높은 아파트는 건물과표가 커짐)

산정기준을 바꾸게 되면 현재는 30평 아파트이면 시세에 관계없이 건물과표가 비슷했으나 2004년에는 같은 평형의 아파트라 할지라도 시세에 따라 과표가 달라지게 된다.(시세가 높은 아파트는 과표도 높게 됨) 아파트 과표 산정기준은 이달 중 행정자치부에서 확정해 발표할 예정이다. 이 방안에 따라 지자체에서는 2004.7월 재산세 과세시 적용할 건물과표를 2004.1.1을 기준으로 고시하게 된다.

▲2004년에는 토지에 대한 종합토지세가 어떻게 달라지는가?
2004.10월 종합토지세 과세시 적용할 토지과표가 인상된다. 토지과표는'2003.6.28 고시한 공시지가'에 2004.6.1 시·군·구에서 고시하는 적용률(과표 현실화율)을 곱해 계산하는데 서울 강남지역의 경우 지난 6월에 공시지가를 2002년보다 23∼37% 인상했으며, 50% 인상한 토지도 있다. 2004년에는 과표 현실화율을 공시지가의 39.1% 수준으로 할 계획이므로 토지과표가 30%이상 50% 정도 오르게 된다. 이에 따라 2004년의 종합토지세 부담은 과표 인상률(30∼50%)보다 더 많이 오르게 된다.

▲2005년부터는 토지에 대한 종합토지세를 이원화한다고 하는데 현재와 어떻게 달라지는가?
토지 과표가 전국적으로 공시지가의 50%로 일률 적용된다. 현재는 시·군·구에서 과표 현실화율이 들쑥날쑥해 가액이 같은 데도 그 토지가 어느 시·군·구에 있느냐에 따라 세부담이 다르나 일정 규모이상의 과다 보유자에 대하여는 현재보다 세부담을 더욱 무겁게 된다. 2005년 종합토지세를 이원화하는 경우 ▶시·군·구(토지세) 는 해당 시·군·구내에 소재한 토지에 대해 낮은 세율로 과세 ▶국가(종합부동산세)는 일정액이상의 과다 토지소유자에 대하여는 인별로 소유토지가액을 합산해 누진세율로 과세하는 방안으로 나뉜다.

▲2005년부터 다주택자에 대한 건물분 재산세는 어떻게 달라지는가?
이 방안 중 어느 한 방안을 택하는 것은 아니며 시행 가능하고 효과적인 방안들에 대해 추가 토의가 있을 것이다.
논의된 첫째 방안은 주택(건물부분)에 대해서도 토지와 같이 과세방법을 이원화하는 것이다. 1차적으로 시·군·구에서는 관할 지역내의 주택에 대해 낮은 세율로 과세하고 2차적으로 국가에서는 일정액이상의 주택 과다 보유자를 대상으로 주택가액을 합산해 누진세율로 과세하되 시·군·구에서 납부한 세액을 공제해 주는 방법이다. 그러나 이 방법은 주택수에 관계없이 보유주택(건물부분)의 가액을 합산해 과세하는 것이므로 재산가액이 클수록 세부담도 많아지며, 소규모 주택을 2∼3채 보유하더라도 중과되는 효과는 적다
둘째 방안은, 비거주 주택 등을 누진세율 또는 최고세율로 중과하는 방법이다. 현재도 별장은 5%의 세율로 재산세를 중과하고 있는 것과 같이 소유자가 직접 쓰지 않는 주택에 대해서는 높은 세율로 중과함으로써 주택을 주거목적이 아닌 재산 증식수단으로 하는 것을 막기 위한 것이다.
마지막으로 세번째 방안은 두번째 중과대상에 비거주주택 부속토지도 포함하는 것이다.

▲두번째·세번째 방안의 중과대상 주택은?
중과대상은 ▶소유자가 직접 거주하지 아니하는 주택 ▶위장거주 주택(주민등록만 돼 있을 뿐 사실상 거주하지 아니하는 주택) ▶미성년자 명의주택 등이다.
그러나 주택소유자가 직접 거주하지 아니하더라도 ▶1세대1주택 ▶상속주택(5년 정도 유예) ▶결혼하거나 부모를 부양하기 위해 합가함에 따라 소유자가 거주하지 아니하게 된 주택(5년 정도 유예) ▶이사목적으로 신주택을 취득함에 따라 종전 주택을 처분하기 전까지 일시적으로 직접 거주하지 못하게 된 주택(1년 정도 유예) ▶장기 임대사업용 주택(5호이상, 10년이상 임대) ▶원룸 등과 같은 소규모 주택 ▶수도권 및 투기지역을 제외한 읍·면에 소재하는 일정규모미만의 주택(농어촌 주택) 등의 주택은 중과대상에서 제외된다.

▲두번째 방안의 경우 비거주주택에 대해서는 최고세율로 중과하겠다고 했는데 최고세율은 어느 수준인가?
2005년 종합부동산세가 도입되면 과표 현실화와 함께 세율도 조정돼야 하므로 현재로서는 세율수준을 말하기 어렵다. 또 현재의 재산세 최고세율 7%는 건물과표 현실화가 이뤄지지 아니한 것을 전제로 한 세율이기 때문에 이를 기준으로 하기도 어렵다.

▲두번째 방안에 따른 세부담 사례
건물분에 해당하는 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세에 추가적인 세율이 적용할 때 부담하는 사례다.

▶반포 ○○아파트(16평, 6억∼7억원)
올해 과표는 576만8천원으로 세액은 4만원이었으나 내년부터는 과표 1천189만7천원으로 대폭 상승해 일반세율을 적용을 할 때 7만4천원이 된다. 또 비거주시 부과되는 3%의 세율을 적용할 경우에는 46만원으로 늘어나 올해보다 무려 1천50%나 증가하고, 7%의 세율을 적용할 때는 103만1천원으로 올해 대비 2천478%로 대폭 상승한다.

▶도곡동 ○○아파트(35평, 8억∼9억원)
올해 과표는 3천516만7천으로 28만원의 세금이 부과됐다. 그러나 내년에는 과표가 6천50만원으로 두배 증가하고, 일반세율을 적용할 때 99만원이 된다. 또 비거주시 부과되는 3%의 세율을 적용할 경우에는 233만5천으로 734% 증가하고, 7%의 세율을 적용시 524만원으로 올해보다 1천771%로 늘어난다.

▶도곡 ○○아파트(69평, 15∼16억원)
올해 과표는 8천157만7천원으로 세금을 226만원 내야 했다. 그러나 내년부터는 과표가 1억1천222만원으로 늘어나고, 일반세율적용시 401만원이 부과된다. 비거주 주택 3% 세율 적용시에는 473만2천원으로 올해 대비 109% 증가하고, 7% 세율일 때는 1천60만원(369%)의 세금을 내야 한다.