정부는 지난달 29일 세제, 금융, 주택 공급 확대를 축으로 하는 부동산 종합대책을 발표했다. 이날 발표된 주요 정책 내용 중 주택 관련 세제부문에 대해 문답풀이로 알아본다.  <편집자 주>

▲종합부동산세는 어떤 것이며, 언제 도입되나?
종합부동산세는 전국 토지를 합산해 누진세율로 과세하는 세금으로 국세라는 점이 지방세인 현재의 종합토지세와는 다르다. 2004년 중 입법을 완료해 2005.10월에 종합부동산세를 과세할 방침이다.

이밖에 토지·주택 등 보유 부동산 가액이 일정액이상인 과다·고액 보유자에 대하여는 보유가 부담이 되는 수준으로 보유세를 지속적으로 늘려나가는 방안도 함께 추진한다.

▲보유과세 과표현실화 계획 중
▶건물과표 조정방안은?
2004.1.1 기준으로 고시할 건물과표 책정기준을 조기 확정해 11월 중에 발표하고, 특히 최근 가격이 급등한 투기지역내 아파트 등에 대해서는 시가 상승률을 충분히 반영한다.

▶토지과표 현실화는 어떻게.
지가급등지역에 대해서는 2004년 적용할 토지과표를 조기 현실화한다. 서울·경기도의 경우는 지가급등지역에 대한 2004년 적용할 토지 과표를 전국 평균 인상률 연 3%P보다 높은 수준으로 책정하고, 과표 적용률 법정화 시기를 당초 2006년에서 2005년으로 1년 앞당긴다. 2004년 종합부동산세법 제정시 함께 추진된다.

▲1세대 3주택에 대한 양도세 60% 중과 이유는?
이사, 상속, 세대분할(자녀 결혼), 직장관계 등으로 인해 불가피하게 1세대2주택이 되는 경우가 많이 있으나 1세대3주택은 여유있는 사람들이 집값 상승차익을 기대하고 소유하는 경우가 대부분일 것으로 추정된다.

중과세율을 60%로 하는 이유는 전형적인 투기거래에 해당하는 미등기 양도의 경우보다는 낮게 하되 3주택이상의 주택양도차익 대부분을 양도세로 흡수할 수 있도록 하기 위함이다. 탄력세율 적용시 최고세율 75%(60%+15%)에 주민세 포함시 82.5%의 세금부담이 있게 된다.

▲1세대3주택의 보유 여부 판정방법은?
1세대는 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성된다. 미혼자는 단독세대로 인정되지 않으나 30세이상이거나 직업(소득)이 있는 경우에는 단독세대로 인정된다.

주택보유 기준은 주택 양도일을 기준으로 동일 세대원이 국내에 소유하고 있는 주택수로 하되, 투기지역내에 소재하는 주택만을 기준으로 하거나 개인이 소유한 모든 주택을 기준으로 하는 방안 등을 강구할 방침이다.

그러나 ▶상속받은 주택으로서 상속후 일정기간이 경과되지 아니한 주택 ▶장기임대사업용 주택(5호이상, 10년이상 임대조건) ▶종업원 기숙사용 주택(10년이상 기숙사로 사용조건) ▶농어촌주택(수도권을 제외한 읍·면지역 소재 주택으로서 기준시가가 일정액이하인 주택) 등은 보유주택수 계산시 제외된다.

▲1세대3주택 양도세 중과 회피 방지대책은?
개인이나 법인이 주택매매사업 또는 임대사업으로 사업자등록을 하는 경우 양도세 대신에 종합소득세 또는 법인세로 과세하기 때문에 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 회피할 수 있는 문제가 있다. 이에 따라 주택매매사업에 대한 과세방법을 보완할 필요성이 있다. 보안책으로는 ▶개인사업자는 종합소득세율(9∼36%) 대신에 양도세(3주택이상 60%)로 과세 ▶법인사업자는 법인세(15∼27%) 외에 30% 수준의 특별부가세 별도 과세 ▶장기임대사업용 주택(5호이상, 5년이상 임대)에 대한 양도세 감면은 현재 임대 중인 것에 대하여만 현행 규정대로 적용 등이 있다.

▲1세대3주택에 대한 양도세 중과 시행시기는?
소득세법 개정후 양도하는 것부터 시행하되 개정 당시 3주택이상인 자에 대해서는 유예기간(1년) 부여하고, 유예기간 중에 종전 주택을 양도하는 경우에는 3주택 중과세율(60%)을 적용하지 아니한다.

▲양도세 탄력세율제도란?
소득세법 제104조제1항에 규정된 세율에 15%를 가감한 범위안에서 대통령령(소득세법 시행령)으로 조정할 수 있으며, 부동산가격 안정을 위해 필요한 경우에는 그 적용대상을 투기지역으로 지정된 지역의 부동산에 한정할 수 있다.

▲이번 대책안(양도세 탄력세율) 내용은?
앞으로 부동산시장 동향을 종합적으로 분석·판단해 필요한 경우에는 탄력세율을 적용, 양도세를 중과할 방침이다. 탄력세율 적용범위가 현재에는 전국적으로 시행하거나 투기지역내의 부동산에 대해서만 한정해 적용할 수 있으나 적용대상을 보다 세분화해 투기지역내의 1세대2주택이상 소유자, 또는 1세대2주택 이상인 자로서 투기지역내 1주택을 소유한 자에 대해 탄력세율을 우선 적용할 수 있도록 한다.

▲세대별 주택보유 현황 DB은 어떻게 구축하나?
현재 각 부처별로 나름대로의 개별 정책목표를 위해 부동산 관련 전산망을 운영하고 있으나 부동산시장 전체 관점에서 보유 및 거래현황 파악이 안되고 있는 실정이다. 또 세대별 주택보유 DB가 구축돼 있지 않아 부동산 과다 보유자 등 부동산 투기 혐의자의 조기 색출이 곤란하다. 이에 따라 올 하반기까지 행자부의 '주민·지적 전산망'과 건교부의 '주택·토지 전산망', 국세청의 '양도세 전산망'을 연결해 인별·세대별 주택보유 현황을 실시간으로 파악할 방침이다. 이를 통해 다주택 보유에 대한 과세 강화, 투기거래자 조기 색출로 부동산 투기에 신속한 대처가 가능할 것으로 보인다.

▲실거래가 과세를 위한 전자신고시스템 구축 방안은.
부동산중개업소에서 부동산거래 계약시 시·군·구에 검인계약서를 전자신고하고, 시·군·구는 정부전산망을 통해 국세청 및 등기소에 거래정보를 제공한다. 실거래가에 의한 과세 기반이 구축되는 시기에 취득·등록세 등의 거래세 완화 및 1세대1주택 양도세 비과세 제도의 개선 등 부동산 관련 세제 개편도 동시 추진할 방침이다.

구체적인 내용은 관계 부처와 협의하고, 프로그램 개발 및 시범운영을 거쳐 2004년 하반기부터 전자신고제도를 가동(부동산중개업법 시행)할 계획이다. 또 부동산 관련 세제의 개편해 2005년부터 전면 시행할 계획이다. 이를 통해 부동산 거래의 투명·전자화로 국민편의 및 행정효율이 증대되는 한편, 실가과세 기반구축으로 과세형평 제고 및 부동산시장 안정될 것으로 기대된다.

▲투기지역내 주택취득시 취득·등록세 중과방안은.
현행 취득·등록세 과세기준은 법인과의 거래시에는 실지거래가액 기준으로 취득·등록세 5.8%를 과세하고 있다. 개인거래시에는 취득자가 신고한 가액 또는 지방세 과세시가 표준액을 기준으로 과세된다.

이밖에 현재 1세대1주택인 경우에도 고가주택(실거래가 6억원초과)에 대해서는 양도세를 실거래가 기준으로 과세(6억원초과 부분)돼 취득자도 실거래가를 기준으로 과세하도록 하고 있다.

▲투기 혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적) 방안은.
현재 상속·증여세 탈루 혐의자에 대해 허용되는 금융자산 일괄조회를 앞으로는 부동산 거래 투기 혐의자에게도 허용하기로 하고, 소득세법에 금융실명거래법에 대한 특례규정을 신설할 방침이다.

▲부동산 투기자에 대한 처벌(현행) 규정(세법)은 무엇이 있나?
조세포탈범(사기, 기타 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 조세의 환급 공제를 받은 자)는 3년이하의 징역 또는 포탈세액의 3배이하의 벌금이 처해지고, 무신고, 허위신고 선동·교사자는 2년이하의 징역 또는 50만원이하의 벌금이 가해진다. 이밖에도 부동산실권리자명의등기에관한법률, 특정범죄가중처벌법, 주택건설촉진법, 부동산중개업법 등의 규정이 있다.