올해부터는 2019년 귀속 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 납세자도 소득세를 신고해야 한다. 단 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 선택해서 신고할 수 있다.
◆주택 수를 꼼꼼히 확인하라
공동소유 주택은 2019년 귀속까지는 최다지분자의 소유주택으로만 계산한다. 비과세 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 때 소수지분 주택은 주택 수에서 제외되므로 주택을 임대하고 있더라도 부부합산해 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않는다.
다만, 부부합산 2주택 이상으로 과세대상에 해당할 경우 소수지분 주택의 임대수입도 과세대상 수입에 포함된다.
2020년 귀속부터는 ①해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액×지분율)이 연간 600만원 이상 ②기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분 소유(기준시가 9억원과 지분율 30%는 과기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단) 중 하나에 해당하면 소수지분자도 주택 수에 가산한다.
◆종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택하라
주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6~42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택할 수 있다.
국세청 홈택스에서는 종합・분리과세의 예상세액 비교 서비스를 제공한다.
단순경비율 적용 대상자이면서 주택임대업 사업자등록이 없고 주택임대소득 외 다른 소득이 없다면 종합과세시 6%의 세율이 적용되므로 종합과세가 유리하다.
▷주택임대 총수입금액이 1천만원 이하이고 ▷주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하이면서 ▷주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족해 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(400만원) 우대가 적용된다면 분리과세가 유리하다.
주택임대 총수입금액이 400만원 이하이고 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하인 경우는 분리과세가 유리하다.
◆사업자등록에 따른 세금혜택을 확인하라
소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우에, 분리과세 필요경비율과 기본공제 혜택이 있으며 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.
필요경비율은 미등록은 50%, 등록은 60%이며, 기본공제의 경우 미등록은 200만원, 등록은 400만원이다. 감면율은 감면대상 소득세의 30%(장기일반 민간임대주택 등은 75%)다.
예를 들어 주택임대 수입금액이 2천만원 이하이고 사업자등록 등 우대요건을 충족했다면 장기(8년 이상) 14만원, 단기(4년 이상) 39만2천원으로 요건을 충족하지 않은 경우(112만원)와 세액이 크게 차이가 난다.