1가구 2주택 소유자가 2주택 중 먼저 파는 주택에 대해 양도세를 내지만, 비록 2주택자라도 집을 팔 때 양도세를 물지 않는 절세전략이 있다.

박상근 세무사(경영학 박사. 명지전문대 교수)는 “한 가구가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있을 때, 먼저 파는 주택에 대해서는 양도소득세를 내는 것이 원칙”이라면서도 “그러나, 1가구 2주택 보유자가 집을 팔더라도 ‘이사, 결혼, 부모님 모실 때, 상속’ 등의 경우엔 관련 규정을 잘만 활용하면 양도세를 물지 않아도 된다”고 밝혔다.

특히 박 세무사는 “1가구 2주택 보유자라 하더라도 세법에서 예외(例外)로 인정하는 경우가 있다”고 전제, “웬만한 수도권 아파트를 팔아도 양도세가 수천만원이나 나오는 점을 감안할 때 이런 비과세 규정을 잘 활용하면 절세할 수 있는 길이 있다”고 덧붙였다.

새 집 사고 1년 안에 옛 집 팔 때(이사)

따라서 박 세무사는 ‘이사’와 관련, “양도세를 내지 않아도 되는 1가구 1주택 보유자가 이사를 가기 위해 새 집을 사는 경우가 있다. 이는 투기적 목적이 아니라, 일시적으로 2주택을 보유하게 된 셈이다. 소득세법은 이런 경우 새 집을 산 뒤 1년 안에 옛 집을 팔면 양도세를 부과하지 않는다(소득세법시행령 제155조 제1항)”고 밝혔다.

박 세무사는 “그러나 이 경우도 ‘수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도) 소재 기업 또는 국가균형발전특별법 제18조에 따른 공공기관이 수도권 외의 지역으로 이전하는 경우에 한 한다”며 “임원과 종업원 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 주택이 당해 법인 또는 공공기관이 이전한 시(광역시 포함), 군 또는 이와 연접한 시, 군안의 지역에 소재하는 경우에는 옛 집을 2년 안에 팔면 양도세를 물지 않도록 1년의 여유를 더 준다(소득세법시행령 제155조 제16항)”고 밝혔다.

혼인한 날부터 2년 내 먼저 파는 집(결혼)

박 세무사는 “각각 1주택을 보유한 남녀가 결혼해서 1가구 2주택자가 된 경우도 있다. 이럴 때는 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 양도세를 내지 않아도 된다”면서 “다만, 파는 집은 보유기간 3년(서울, 과천, 수도권 신도시 5개 지역은 3년 보유에 거주기간 2년 이상)이 넘는 비과세 요건을 갖추어야 한다(소득세법시행령 제155조 제5항)”고 밝혔다.

나아가 박 세무사는 “합가한 부모가 장기저당담보주택을 보유한 경우에는 기간에 관계없이 어떤 집(비과세 요건을 갖출 것)을 먼저 팔아도 양도세를 물리지 않는다”면서 “장기저당담보주택은거주기간의 제한을 받지 않고, 다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간 만료일 이전에 팔면 이런 특례규정이 적용되지 않는다(소득세법시행령 제155조의2 제2항, 제3항)”고 밝혔다.

상속 전부터 보유한 주택 먼저 팔 때(상속)

박 세무사는 “1주택 보유자가 1주택을 상속 받아 1가구 2주택자가 된 경우에는 어느 집을 먼저 파느냐에 따라서 세금이 달라진다. 상속 받기 전부터 보유하고 있던 일반주택을 먼저 팔 때는 상속주택에 상관없이 국내에 1주택만 보유한 것으로 간주돼, 일반주택만을 기준으로 보유기간 등의 비과세 여부를 판단한다”면서 “그러나, 상속주택을 먼저 팔 때는 2주택자로 간주돼, 양도세가 부과된다(소득세법 제 155조 제2항)”고 밝혔다.