【 參考資料 】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

○ 일반주택  기준시가란 단독주택 등 일반주택의  상속·증여재산의 평가원칙인 시가가 불분명한 경우 보충적 평가방법으로 상속세 및 증여세법  제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 국세청장이 고시하는 가액을 말합니다.

 

 ○ 일반주택  기준시가는 공동주택처럼 개별건물가액을 고시하지 않고 상업용건물 기준시가와 마찬가지로  건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 일정한 산식을 고시하여  적용하는 것입니다.

 

 ○ 기준시가  산정방법 

 

 ※  ㎡당 금액에서 천원단위 미만은 절사

 

  

 

 

 

 

○ 그  동안 상속·증여세 과세시 상업용건물 및 공동주택은 국세청 기준시가를 적용하여 온  반면, 일반주택에 대하여는 행자부 시가표준액을 적용함으로써 상대적으로 낮게 평가되어  과세형평성에 문제가 있다는 지적이 있어 왔습니다.

 

○ 따라서,  상속·증여세의 과표현실화 및 과세형평성 제고를 위해 일반주택에 대하여도 기준시가를  고시하여 2000.7.1부터 적용하도록 지난해말 관련세법이 개정되어 금년에 기준시가를  고시하여 시행하게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

○  상업용건물 기준시가 고시에서 제외되었던 건축법시행령 별표1의 단독주택(단독·다중·다가구주택)  및 공동주택(아파트·연립·다세대주택)에 적용되는 것입니다. 다만, 토지·건물을 일괄하여  국세청에서 기준시가를 고시하는 공동주택(아파트 및 일정규모이상의 연립주택)을 제외하면  단독주택이 대부분을 차지하는 것입니다.

 

  

 

 

 

 

○ 국세청에서  고시한 일반주택에 대한 기준시가도  시가의 60∼70% 수준으로, 상속·증여세를 계산할 때 공제해주는 금액이 많아 대다수  국민에게는 추가적인 세부담이 생기지 않습니다.

 

○ 즉,  상속세 공제액은 최소 10억원(배우자 5억, 일괄 5억)이기 때문에 일반주택에 대한 기준시가와  다른 상속재산 가액의 합계액이 10억원 미만이면 상속세는 부과되지 아니합니다(부부사이에  증여한 경우에도 5억원 공제).

 

○ 이에  따라, 일반서민들의 세부담에는 영향을 미치지 아니하나, 고액재산가들의 부의 대물림에  대한 과세강화 및 부의 재분배 기능은 한층 제고될 것입니다.

 

 

 

 

 

 

○ 다른  기준시가와의 형평성을 유지하면서 국민의 실생활과 밀접한 주거용인 점을 감안하여 시가의  60∼70%가 반영되도록 하였습니다.

 

  －  상업용건물 기준시가 시가반영률  :  70∼80%

 

  －  공 동  주 택 기준시가 시가반영률  :  70∼90%

 

○ 평가방법의  원칙은 현행 상업용건물 기준시가의 기본틀을 유지하면서  한국감정원의 타당성 분석 및 검증을 거쳐 상업용건물 기준시가에서 제외되었던 단독주택  및 공동주택의 용도지수를 유형별·규모별 차등화하여 신설하고,

 

   건물특성조정률  조정 및 경과연수별잔가율에서 건물 잔존가액을 하향조정하고 구조·위치지수 등은 상업용건물과  동일하게 유지하였습니다.

 

 

 

 

 

 

○ 상업용건물과  비교하여 난방·위생설비에 따른 설비보정률을 감안하면 기준가액을 높여야 하나, 다른  항목 지수에서 조정이 가능하고 국민의 실생활과 밀접한 주거용건물임을 감안하여 상업용건물  기준시가와 동일하게 유지하였습니다.

 

 

 

 

 

 

○ 주택유형은  건축법시행령 별표1의 용도분류표를 따랐으며, 규모별  지수를 차등화한 것은 규모가 큰 주택은 적은 규모에 비해 일반적으로 ㎡당 가격이 높게  나타나고, 규모가 큰 고급주택의 시가반영률을 높인 공동주택의 규모별 고시기준율 차등적용(70∼90%)과  형평을 맞추기 위하여 한국감정원의 표본자료에 의한 시가반영률, 표준편차 등의 타당성  분석 및 검증을 거쳐 규모별 지수를 달리 하였습니다.

 

 

 

   참고로  현행 상업용건물 기준시가에 있어서도 용도지수 및 조정률에서 면적규모에 따라 지수를  달리 적용하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

○ 상속·증여세  재산의 가액은 시가를 확인할 수 있으면 우선 시가를 적용하고 시가를 산정하기 어려운  경우에만 기준시가에 의하는 것입니다. 따라서, 시가를 초과한 기준시가로 세금이 부과되는  경우는 발생하지 않습니다.

 

  

 

 

 

 

○ 2000.7.1이후  상속이 개시되거나 증여하는 상속·증여세에만  적용하는 것이고, 2001.1.1부터는 세법개정으로 상업용건물과 함께 양도소득세에도 확대  적용되는 것입니다.

 

 

 

○ 참고로  취득세·등록세·재산세는 지방세이므로 원칙적으로 일반주택 기준시가가 적용되지 않습니다.

 

 

 

  

 

 

 

 

 ○  사례내용

 

 

 

   －  소 재 지 : 서울시 송파구 XXX

 

   －  구    조 : 시멘트벽돌조, 슬라브지붕

 

   －  용    도 : 단독주택, 연면적 249.70㎡

 

   －  상속개시 : 2000.8.1

 

   －  공시지가 : ㎡당 1,100,000원

 

   －  신축연도 : 1990년

 

 

 

 ○  적용지수

 

 

 

   －  구조지수 : 90(④ 시멘트벽돌조)

 

   －  용도지수 : 100(① 단독주택·연면적 165㎡초과∼264㎡미만)

 

   －  위치지수 : 99(⑧  ㎡당 개별공시지가  1,000,000원∼1,500,000원미만)

 

   －  조 정 률 : 100(지붕지수·슬라브)

 

   －  잔 가 율 : 0.70(시멘트벽돌조 → Ⅱ그룹·1990년 신축건물)

 

                 (1 - 0.03 × 10년  ＝ 0.70)

 

 

 

 ○  기준시가

 

 

 

   －  ㎡당 금액 : 420,000원 × 0.9 × 1.0 × 0.99 × 1.0 × 0.70

 

                ＝  261,000원(천원단위 미만은 절사)

 

 

 

   －  기준시가 : 261,000원/㎡ × 249.70㎡ ＝ 65,171,700원