내년 오피스텔 기준시가 0.63% 하락…상가도 0.68%↓

국세청, 2026년 오피스텔·상업용건물 기준시가 정기 고시

기준시가 가장 높은 곳, ASTY 논현·잠실주공5단지 종합상가

건물 신축가액기준액 ㎡당 86만원…전년대비 1만원 올라

단위 면적 기준으로 우리나라에서 가장 비싼 오피스텔은 2년 연속 강남구에 소재한 ‘ASTY 논현’으로, ㎡당 기준시가는 1천596만 7천원으로 고시됐다.

강남구 소재 ‘논현동 상지카일룸 M’이 ㎡당 1천476만 6천원, ‘THE POEM’이 1천445만 7천원, ‘더 리버스 청담’이 1천311만 1천원, 송파구 소재 ‘롯데월드몰 월드타워동’이 1천84만 3천원으로 뒤를 이었다.

상업용 건물은 송파구에 소재한 ‘잠실주공5단지 종합상가’가 ㎡당 2천811만 9천원으로 2년 연속 가장 높으며, 2024년 최고가였던 종로구 소재 ‘동대문종합상가 디동’이 2천187만6천원으로 뒤를 이었다.

국세청은 31일, 2026년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가와 개별 고시되지 않는 일반건물의 건물 기준시가 계산방법 등을 정기 고시했다.

○최근 5년간 연도별 기준시가 변동률(단위: %)

<자료-국세청>

이번 고시물량은 오피스텔 133만호, 상업용 건물 116만호 등 총 249만호로, 전년대비 3.5% 증가했다.

전국 평균 오피스텔 기준시가는 전년대비 0.63% 하락한 가운데, 상업용 건물 또한 전년대비 0.68% 하락했다.

오피스텔의 경우 고금리와 경기침체 영향으로 전남(-5.75%), 대구(-3.62%), 충남(-3.48%) 등 전국 대부분 지역이 하락했으나, 서울은 아파트 대체효과에 따른 역세권 및 중대형 오피스텔 위주로 평균 1.1% 상승했다.

상업용 건물은 전국적으로 공급 과다와 상권 침체로 인한 공실률 증가로 세종(-4.14%), 울산(-2.97%) 등 전국적으로 하락했으나, 서울은 강남 오피스 수요 증가와 재개발·재건축 기대감 및 외국인 관광객 증가 등으로 0.3% 소폭 상승했다.

이날 고시된 오피스텔·상업용 기준시가는 상속·증여세 및 양도소득세 과세시 활용된다.

상속·증여받은 오피스텔 및 상업용 건물은 상속개시일·증여일 현재 ‘시가’로 과세하는 것이 원칙이나, 시가를 알 수 없는 경우에는 기준시가를 활용해 신고할 수 있다.

또한 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없는 재산을 양도하는 경우 양도가액에서 차감하는 취득가액 계산에도 기준시가를 활용하고 있다.

다만, 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 재산세·종합부동산세 등 보유세 및 건강보험료 등 사회보험료에는 행정안전부의 시가표준액이 적용되는 등 국세청에서 고시하는 기준시가는 활용되지 않는다.

이날 고시된 기준시가는 내년 1월1일부터 국세청 홈택스와 손택스에서 열람할 수 있으며, 기준시가에 이의가 있는 소유자나 이해관계자는 기준시가 재산정을 신청할 수 있다.

재산정 신청은 내년 1월2일부터 2월2일까지 국세청 누리집 또는 홈택스에서 신청할 수 있으며, 접수된 물건에 대해서는 기준시가를 재조사해 내년 2월27일까지 통지한다.

보다 자세한 문의사항은 내년 2월2일까지 운영되는 전용 안내센터(1644-2626)으로 연락하면 된다.

한편, 국세청은 호별로 기준시가가 구분 고시되는 오피스텔·상업용 건물 등을 제외한 일반 건물의 ‘건물 기준시가 계산방법’도 정기 고시했다.

이에 따르면, 2026년 건물 신축가격기준액은 ㎡당 86만원으로 전년도 85만원에 비해 1만원 올랐다.

○건물 기준시가 주요 조정사항(단위: %)

건물 기준시가는 신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수 등을 곱해 산출되며, 해당 건물의 전체 기준시가는 건물 기준시가에 토지 기준시가(개별공시지가×면적)를 합해서 산정된 금액으로 한다.

국세청은 건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있도록 홈택스와 손택스를 통해 자동계산 서비스를 제공 중으로, 건물 기준시가 조회화면에서 해당 건물의 건축물대장에 표기된 구조·용도·신축연도와 토지 공시지가를 입력하면 기준시가가 자동 계산된다.

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