주거용 오피스텔, 주택 취급 여부 세법규정마다 달라

김경하 교수 "오피스텔 구분 기준, 기본통칙에 마련"

"주거용 오피스텔에 대한 독자적 과세체계 구축해야"

 

오피스텔의 과세기준 불명확성으로 인한 세제상 문제를 해결하기 위해 납세자가 오피스텔의 사용 용도를 의무적으로 신고하도록 하고, 신고 내용과 실제 용도가 다를 경우 고액의 과태료를 부과해 조세 회피를 막아야 한다는 주장이 나왔다. 또한 장기적으로 주거용 오피스텔에 대한 독자적인 과세체계를 구축할 필요성이 제기됐다.

 

이와 함께 오피스텔 사용 용도 파악 및 납세자가 신고한 사용용도의 검증을 위한 체계적인 관리 시스템을 구축하고, 국세청이 임차인의 전입신고·사업자 등록 내역 등을 활용해 정확성을 높여야 한다는 의견도 나왔다.

 

한국조세정책학회와 한국납세자연맹은 13일 한국세무사회관 6층 대강당에서 '현행 오피스텔 과세 문제 없나'를 주제로 제30차 조세정책세미나를 공동 개최했다. 이번 세미나에서는 오피스텔의 모호한 법적 성격으로 인해 발생하는 다양한 세금 문제를 진단하고, 이에 대한 개선방안이 논의됐다.

 

오문성 한국조세정책학회장은 개회사에서 오피스텔은 '사무실(오피스)'과 '호텔(호텔)'의 기능을 동시에 갖는 하이브리드 형태의 부동산으로, 이로 인해 납세자와 과세 당국 간의 분쟁이 빈번하게 발생한다고 지적했다.

 

그러면서 성실납세자가 미래 불확실성 때문에 오피스텔 소유 대신 임차를 택하는 상황은 현행 조세법에 문제가 있다고 할 수 있어 불확실성을 걷어줘야 한다고 강조했다.
 

발제자로 나선 김경하 한양사이버대학교 교수는 오피스텔 과세 문제로 △개별 세법 규정 문제점 △형식주의·실질주의 과세의 혼재 △납세자 신고에 따른 주택분 재산세 부과의 문제점 △임대한 오피스텔에 대한 통제 불가능성 △세목별 세부담에 대한 예측가능성의 문제점 등 크게 다섯 가지를 꼽았다.

 

그는 "주거용 오피스텔 과세에 대한 논란의 핵심은 주거용 오피스텔을 사실상 용도에 따라 주택으로 취급할 수 있는지 여부가 관련 세법규정마다 다르다는 점"이라고 말했다.

 

오피스텔을 취득하는 납세자 입장에서는 세법 규정상 판단기준이 명확하지 않기 때문에 과세시점에 업무용인 일반건물로 분류될지, 주거용인 주택으로 분류될지 예측하기 어렵다는 문제점이 있다는 것이다.

 

또한 오피스텔은 취득 단계에서는 '일반 건축물'의 취득세율이 적용되지만, 취득 이후에는 실제 사용 현황에 따라 '주택'으로 취급돼 주택 수에 가산된다. 이러한 과세방식은 주택과 오피스텔의 취득 순서에 따라 납세자의 세금 부담이 크게 달라지는 문제점을 야기한다.

 

아파트 등의 주택을 보유한 납세자가 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에는 기존에 보유한 주택 수에 관계없이 여러채의 오피스텔을 취득하더라도 무조건 4%의 취득세율이 적용된다. 반면 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 추가로 아파트 등 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중과세율이 적용된다.

 

김 교수는 또한 오피스텔은 주거용으로 사용하는 경우 납세자의 신청에 한해 주택으로 과세하고 있어 실무적으로 재산세는 '납세자가 신고하는 대로' 과세가 이뤄지고 있다는 점도 지적했다.

그는 이와 함께 임대인이 사무실 용도로 특약사항을 넣어 계약했더라도 세입자가 주거용으로 사용하는 경우 임대인에게 그 책임을 물어 기존 주택을 양도할 때 거액의 양도소득세가 추징되는 사례를 언급하고, 임대인이 임차인의 사용 용도를 통제하기 어려운 현실을 고려할 때 이러한 과세 방식은 납세자의 예측 가능성을 심각하게 훼손한다고 지적했다. 또한 세목별 세부담에 대한 예측가능성의 문제점도 제기했다.

 

김 교수는 오피스텔 과세 문제 해결을 위한 입법적 개선과제로 먼저 오피스텔의 주택·일반 건물 구분 기준을 기본통칙에 구체적으로 마련해야 한다고 주장했다. 또한 납세자가 오피스텔의 업무용·주거용에 따른 사용 용도를 취득, 임대차 계약, 용도 변경 시점에 의무적으로 신고하도록 하고, 신고하는 사용용도에 따라 오피스텔을 구분하는 것이 합리적이라고 제언했다.

 

또한 신고 내용과 실제 사용 용도가 다를 경우 세액 추징과 동시에 고액의 과태료를 부과해 조세 회피를 막고, 임대인에게는 임차인의 사용 용도에 대한 책임을 묻지 않도록 해야 한다고 덧붙였다.

 

장기적으로는 주거용 오피스텔을 주택과 다른 주거의 한 형태로 별도 규정하고, 독자적인 과세 체계를 구축하는 방안을 고려해야 한다고 주장했다.

 

김 교수는 실무적 측면에서는 오피스텔의 실제 사용 용도를 파악하고 납세자 신고 내용을 검증할 수 있는 관리시스템 구축이 필요하다고 제언했다. 국세청이 신고내용과 임차인의 전입 신고·사업자 등록 내역 등을 활용해 세무행정의 효율성을 높여야 한다는 것이다. 또한 오피스텔 과세 홍보책자 발간, 납세자 참여 교육 프로그램 운영 필요성도 제기했다.

 

토론자들은 납세자의 예측 가능성을 높이고, 오피스텔 시장의 불확실성을 해소하기 위해 입법 및 실무적 개선이 시급하다고 입을 모았다.

 

김영순 인하대학교 법학전문대학원 교수는 세목별로 오피스텔의 법적 성질을 다르게 취급하는 문제와 과세 당국의 자의적 판단 개입 가능성을 지적하며 개선 필요성에 힘을 실었다. 다만 실제 주택으로 사용했는지에 대한 사실 판단의 문제는 여전히 남는다고 덧붙였다.

 

최봉길 세무사는 부가가치세와 종합소득세에 대한 과세 취급도 함께 검토해야 하며, 오피스텔의 실제 사용 용도를 파악하고 납세자 신고 내용을 검증할 수 있는 관리시스템 구축이 현실적으로 가장 효과적일 것이라고 평가했다.

 

고종완 한국자산관리연구원장은 주거용·상업용 구분 기준을 명확히 하고, 부가가치세 환급제도 및 임대소득 과세 방식을 단순화해 시장 안정과 세제 형평성을 동시에 달성해야 한다고 주장했다.

 

이대열 한국주택협회 정책본부장은 세제 예측가능성 보장을 위해 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하 오피스텔을 주택 수에서 제외해야 한다고 제안했다. 또한 지방 미부양주택 취득시 취득세 50% 감면, 취득후 5년간 양도세 전액 감면 대상과 주택 건설 사업자의 원시취득세 한시적 감면(수도권 50%, 지방 100%) 대상에 주거용 오피스텔을 포함하는 방안을 검토해야 한다고 덧붙였다.