국세청, 잘못 신고하기 쉬운 양도세 신고 주요 사례 안내

거짓계약서 작성땐 양도자·취득자 모두 비과세·감면 배제

1세대1주택, 보유기간 충족 등 비과세 요건 확인해야 

 

양도소득세 확정신고·납부 시즌이 돌아왔다. 국세청은 양도세 불성실 신고 혐의에 대한 검증을 통해 엄정하게 과세할 방침이다.

 

국세청은 4일 부담부증여 후 채무 감소분에 대한 미신고 등 잘못 신고하기 쉬운 양도소득세 신고 주요 사례를 안내했다. 

 

△고액 프리미엄이 형성된 재건축 입주권, 아파트 분양권 등을 전매한 후 양도가액을 축소(다운계약) 신고 △토지와 건물 일괄 양도시 감정평가 등 합리적인 근거 없이 임의로 안분해 양도차익 과소 신고 등이 대표적이다.

 

특히 거짓계약서를 작성한 경우는 양도자가 비과세·감면 대상자라 하더라도 비과세·감면이 배제되며, 취득자가 해당 부동산을 양도할 경우 비과세·감면을 배제한다.

 

소득세법상 대주주가 10% 세율을 적용해 신고하는지와 기타 자산에 해당하는 자산에 일반 주식세율 적용 등도 주요 검증 유형이다.

 

1세대1주택, 경작토지 양도, 양도세 필요경비 공제와 장기보유특별공제 적용 때 자칫 간과하기 쉬운 주의점도 꼼꼼히 살펴야 한다. 

 

A씨는 아파트 리모델링 비용 2천만원을 지불하면서 간이영수증을 받았다. 나중에 아파트를 팔면서 이를 필요경비로 공제하려던 A씨는 아차 싶었다. 간이영수증으로는 필요경비로 공제받을 수 없다는 얘기를 들어서다.

 

아파트 리모델링 비용 등 필요경비로 공제받을 수 있는 자본적 지출 또는 양도비는 적격증빙(세금계산서, 신용카드·현금영수증 등)이나 금융거래 증빙 등에 의해 객관적인 증빙으로 인정되는 경우에만 필요경비로 공제받을 수 있다.

 

또한 은행 대출금 이자도 필요경비 공제 대상이 아니다.

 

조합원입주권 양도시 장기보유특별공제 과다신고 여부도 주의해야 한다. 납세자 K는 기존부동산을 보유해 취득한 입주권을 양도하면서 양도일까지의 기간에 대한 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 기존주택 취득일부터 관리처분계획(사업시행계획) 인가 전 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용해야 한다.

 

◆잔금청산일 전에 상가로 용도 변경…1세대1주택 비과세 제외

 

1세대1주택에 대한 양도소득세는 비과세다. 그러나 적용받기 까다롭다. 보유·거주기간 요건 충족 등 검토할 사항이 많다. 또한 1세대1주택을 매매특약에 따라 용도를 주택에서 상가로 변경한 경우는 자칫 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 없기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 

납세자 L씨는 서울에 1주택을 보유한 상태에서 2017년 6월 또다른 서울 소재 주택 분양계약을 체결, 2019년 4월 완공·취득했다. L씨는 이후 기존 주택을 양도한 후 거주하지 않은 주택도 2022년 12월 양도하면서 1세대1주택자 비과세로 신고했다.

 

1세대1주택자인 M씨는 단독주택을 양도하면서 잔금 청산 전에 근린생활시설 용도로 변경하는 특약이 포함된 매매계약을 체결했다. M씨는 이후 상가로 용도를 바꾸고 1세대1주택자 비과세로 신고했다.

 

그러나 안타깝게도 L씨와 M씨 모두 1세대1주택 비과세 대상이 아니다. L씨는 1주택을 보유한 상태에서 분양계약을 체결했기 때문에 1세대1주택 비과세 요건 중 거주요건 2년이 적용되기 때문이다. 이와 관련, 계약금 지급일 무주택자가 2017년 8월2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납입한 경우는 비과세 요건 중 2년 거주요건을 적용하지 않는다.

 

1세대1주택을 매매특약에 따라 상가로 변경한 경우는 용도 변경시점이 중요하다. 기재부는 지난해 10월21일부터 매도자의 1세대 1주택 비과세 판단 시기를 계약일이 아닌 양도일로 변경하는 새 유권해석을 내놓았다. M씨의 경우 양도일(잔금 청산일) 현재 상가에 해당하기 때문에 일반세율로 신고해야 한다.

 

이외에도 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되고, 다운계약 등 거짓계약서를 작성하면 1세대1주택 비과세·감면대상에서 배제된다는 점도 주의해야 한다.

 

◆ 자경기간에서 제외되는 소득기준 연 3천700만원…감면 종합한도도 살펴야

 

납세자 P씨는 직접 경작한 토지를 양도하면서 8년 자경농지 감면을 신청했다. 그러나 국세청은 양도세 감면대상이 아니라고 판단했다. 보유기간 중 5년간 근로소득이 4천만원 넘어 자경기간이 8년에 미달했기 때문이다.

 

세법은 8년 이상 직접 경작한 경우 양도세 감면 등 다양한 혜택을 준다. 그러나 8년을 직접 경작했다고 모두 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 연 3천700만원이 넘는 사업·근로소득이 있다면 이 기간은 자경기간에서 제외된다

 

농지를 양도할 때 또 하나 중요한 것이 양도세 감면 종합한도다. 납세자 Q씨는 8년 자경농지 감면 1억원과 같은 해 농지대토 감면 1억원 등 1년간 총 2억원 감면을 신청했다. 그러나 국세청은 2억원 감면을 받을 수 없다고 했다. 양도세 감면 종합한도를 초과했다는 것이다. 8년 자경 및 자경농지 대토 감면 한도는 다른 감면과 합산해 1년간 1억원, 5년간 2억원이다.

 

◆ 부동산 과다 보유법인 주식 등 기타 자산에 해당하는 주식은 누진세율

 

중소기업 소액주주에 해당하지 않거나 소득세법상 대주주에 해당하는 데도 10% 세율을 적용해 신고하는 사례도 적지 않다. 소득세법상 대주주는 연간 과세표준 3억원 이하는 20%, 초과분은 25%의 세율이 적용된다. 일반법인의 대주주로 주식 보유 기간이 1년 미만인 경우에는 30% 세율이 적용된다.

 

상장·비상장법인의 대주주가 상장·비상장주식 양도소득금액이 연간 3억원이 넘는 데도 초과분에 대해 25% 세율을 적용하지 않고 신고하는 경우도 빈번하다. 이외에도 중소기업 대주주 해당 법인 주식과 중소기업이 아닌 기업 대주주 해당 법인 주식(1년이상 보유)을 함께 양도하는 경우 양도소득금액을 합산해 누진세율(20~25%)을 적용해야 한다.

 

상장법인 대주주 판단은 직전 사업연도 종료일을 기준으로 한다.  양도 당시 이혼했더라도 직전 사업연도 종료일 현재 혼인 상태인 경우에는 배우자의 지분을 포함해 대주주를 판단해야 한다.

 

동일주식이 특정주식, 부동산과다보유법인주식 등 기타자산과 상장·비상장주식에 모두 해당하는 경우는 기타자산으로 봐 누진세율 적용대상이다.  자산총액 중 비사업용토지가 50% 이상인 경우 누진세율에 10%p 더한 세율을 적용한다. 

 

◆ 국내외 주식 통산때 양도소득 기본공제 250만원 이중공제 실수 주의

 

국내외 주식에 대해 각각 양도소득 기본공제 250만원을 이중공제하는 실수도 많다.  2020년부터는 국내·국외주식의 양도소득을 통산해 250만원만 공제 가능하다. 주식 양도소득세 기본공제는 연간 1회만 되며, 세율이 다른 주식을 양도하는 경우 양도소득 기본공제는 먼저 양도한 자산의 양도소득금액부터 순서대로 공제해야 한다는 점도 유의해야 한다.  

 

국내·국외 주식간 손익통산때 국외주식은 확정신고만 가능하다. 국외 주식 양도차손을 예정신고로 국내주식과 통산해 신고·납부하는 경우 양도소득세 과소신고 가산세가 부과될 수 있다.

 

이외에도 상장법인 대주주의 경우 장내거래 뿐만 아니라 장외거래도 신고 대상이나 장내거래만 신고한 경우도 있다.

 

과세대상이 아닌 상장법인 소액주주가 장내에서 거래한 주식과 상장법인 대주주가 거래한 주식의 양도소득금액을 손익 통산해 신고하는 경우도 주의해야 한다. 양도소득금액은 과세대상인 주식만 손익 통산이 가능하기 때문이다. 

 

세율이 높은 주식 양도소득금액과 우선 통산해 신고하지 않도록 유의해야 한다. 주식 양도차손은 같은 세율을 적용받는 주식의 양도소득금액과 우선 차감하고 남은 차손을 다른 주식의 양도소득금액 비율로 안분해야 한다.