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구독하기 2024.06.18. (화)

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이 업종에 임대했다가 취득세 날벼락?…무심코 범하기 쉬운 세금 실수

'통으로 읽는 세법' 저자 이상준 공인회계사​​​, 절세전략 짚어 

임차인 고급오락장 경영 땐 건물주에 취득세 중과세 주의

'가업승계 증여세 과세특례' 혜택 올해부터 대폭 확대 

 

최근 건물을 산 A씨는 B씨와 임대차계약을 맺었다. B씨가 유흥주점을 연다는 사실을 알았지만 큰 신경을 쓰지 않았다. 그 후 A씨는 취득세 중과세 대상으로 추가 납부해야 한다는 고지서를 받았다. 취득세는 이미 냈는데 추가로 또 내라니 이 무슨 날벼락 같은 이야기일까?

 

이상준 공인회계사는 최근 펴낸 ‘통으로 읽는 세법’에서 자칫 범하기 쉬운 세금 실수들과 절세전략을 소개했다.

 

먼저 건물주가 임차인과 계약을 체결할 때 반드시 체크해야 하는 부분이 있다. 임차인의 업종의 고급오락장 여부다. 임차인의 사업 형태에 따라 건물 주인이 부담하는 세금이 엄청나게 달라진다. 이런 점을 고려하지 않고 임대차계약을 체결했다가 훗날 세금 문제로 서로 다툼이 발생하는 경우가 허다하다.

 

만약 임차인이 고급 오락장을 운영할 경우에는 중과세되는 세금을 미리 감안해 임대차계약서를 확실하게 작성할 필요가 있다. 고급오락장은 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕탕, 그밖에 유사한 용도에 사용되는 일정한 건축물과 그 부속토지를 말한다.

 

고급오락장으로 사용되는 건축물과 부속토지는 취득세 중과세 대상이다. 일반세율의 5배를 가중해 취득세를 과세한다. 또한 현행 법은 취득세의 납세의무자를 건물주로 규정하고 있다.

 

부동산 취득 후에 임차인이 카지노장, 유흥주점 등 고급오락장으로 사용해 취득세 중과세 대상이 되더라도 건물주가 취득세를 추가 납부해야 한다는 의미다.

 

그는 이 책에서 최근 국민들의 관심이 높은 상속세에 대한 다양한 절세전략도 함께 소개했다.

 

상속세가 없더라도 신고하라

 

첫번째 절세전략은 '상속세가 없더라도 신고하라'다. 훗날 상속재산을 양도할 때 양도차익이 달라진다는 것이다. 

 

대부분은 상속세만 고려해 상속세 신고 여부를 결정한다. 그러나 상속세 신고는 나중에 양도소득세에 미치는 파급효과가 매우 크다. 따라서 상속세가 과세 미달이더라도 더 나아가 약간의 상속세를 부담하더라도 상속세 신고를 하는 것이 유리하다.

 

왜냐하면 상속세 신고를 하지 않았을 경우에는 나중에 양도소득세 계산시 기준시가를 취득원가로 보지만 상속세 신고를 했을 경우에는 신고가액을 취득원가로 보기 때문이다.

 

즉 상속세 신고시 유사거래가액이나 감정평가액 등으로 신고했을 경우에는 그 신고가액이 취득가액이 되지만 그렇지 않았을 경우 상속개시 당시(사망일) 기준시가(또는 개별공시지가)를 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산한다. 개별공시지가는 시가에 훨씬 못 미치는 경우가 대부분이므로 그만큼 양도소득세 부담은 늘어나게 된다.

 

이상준 회계사는 10억원 정도의 상속재산은 상속세가 거의 없을 것이라고 조언했다. 상속세 계산시 여러 종류의 공제를 인정해 주고 있기 때문에 과세미달이 될 가능성이 크다는 것이다. 

 

상속 포기보다는 한정승인을 고려하라

 

만약 상속재산보다 빚이 더 많은 경우 상속인에게는 두가지 선택지가 있다. 상속포기와 한정승인이다.

 

한정승인은 상속인이 상속으로 인해 취득할 재산의 한도 내에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있는 제도다. 예를 들어 상속재산으로 2억원 상당의 토지와 은행 빚 3억원이 있는 경우, 한정승인한 상속인은 2억원의 토지를 매각해 은행에 변제하면 나머지 1억원의 빚에 대해서는 책임이 없다.

 

반면 상속포기는 상속으로 인해 생기는 권리·의무의 포괄적 승계를 전면적으로 거부하는 것을 말한다. 처음부터 상속인이 아니었던 것과 같은 상황을 만드는 것이다.

 

상속포기와 한정승인이 비슷한 법률 효과를 발생시키는 것처럼 보이지만 절차적으로는 많은 차이가 있다. 상속포기의 경우 유가족들이 모두 책임을 면하기 위해서는 1순위부터 4순위까지 전 범위의 가족들이 상속포기 신고를 해야 한다.

 

그러나 한정승인의 경우에는 선순위자 중 1명만 이를 승인하면 다른 후순위자들은 상속문제와 관련되지 않아도 된다.

 

통상 1순위 상속인 중 1명이 한정승인을 하고, 나머지 1순위자 및 배우자가 상속포기를 하면 다른 친척들이 포기를 할 필요가 없는 이점이 있다.

 

대법원은 지난 3월 배우자만 한정승인을 하고 1순위인 자녀들이 모두 상속포기를 했더라도, 2순위인 손자들에게 채무가 이전되지 않는 것으로 판례를 변경했다.(대법 2020그42, 2023.3.23. 선고)

 

다만 한정승인·상속포기는 한번 하고 나면 이를 취소하기 매우 어렵다. 또한 상속인의 다른 채무 관계와 얽혀서 매우 복잡해지는 경우도 많다. 따라서 깊이 생각해 결정해야 한다.

 

10년 이전에 사전증여해야 상속세 절세'효도계약서' 작성을 검토하라

 

상속세 절세만 생각하면 10년 이전에 사전증여하는 것이 유리하다. 사망 이전 10년 동안 증여한 재산은 상속세 계산시 합산해 누진과세되기 때문이다. 그러나 절세를 위해 미리 증여했다가 자식이 홀대하는 경우가 생길 수 있다. 이를 막기 위한 방안이 ‘효도계약서’다.

 

효대계약은 부모가 생전에 자식에게 재산을 증여하는 대신 부양·간병 등 일정한 의무를 이행할 것을 자식에게 요구하는 내용이다. 일종의 부담부증여다. 부담부증여한 경우에는 채무 등 부담 의무가 있는 상대방이 의무를 이행하지 않으면 증여자가 증여계약을 해제할 수 있다. 즉 정기적 방문, 생활비 지원 등 원하는 조건을 걸고 자식이 제대로 하지 않으면 증여재산을 되돌려 받을 수 있는 것이다.

 

'가업승계 증여세 과세특례'를 적극적으로 고려하라

 

올해부터 '가업승계 특례'에 대한 혜택이 대폭 확대됐다. 지난해까지는 '가업승계 증여세 과세특례'는 100억원 한도로 적용되지만, 만일 사후관리요건 등을 충족하지 못할 경우에는 500억원을 한도로 적용되는 '가업상속 공제'를 받지 못하는 불상사가 발생할 수 있었다.

 

따라서 훗날의 가업상속공제에 미치는 여파를 고려하지 않고 단순히 가업승계 특례에만 초점을 맞출 경우에는 가업상속공제라는 큰 혜택에서 배제될 위험을 감수해야 했다.

 

그러나 올해 상속·증여분부터는 '가업승계 증여세 과세특례' 및 '가업상속공제'의 한도를 600억원까지 확대해 일치시켰고 사후관리요건도 대폭 완화했다.

 

여기에 더해 국세청이 지난해 9월부터 가업승계를 계획하고 있거나 진행하고 있는 중소기업을 대상으로 '가업승계 세무컨설팅'을 최초로 실시해 원활한 가업승계를 지원하고 있다.

 

가업승계 세무컨설팅은 각 지방국세청에 가업승계 세정지원팀을 구성해 기업별 상황에 맞는 가업승계 관련 컨설팅을 제공하는 서비스다. 가업승계를 준비하고 있는 기업에게는 세제혜택을 받기 위한 준비사항을 사전에 안내하고, 이미 가업을 승계한 기업에게는 의무 준수를 위해 유의할 점을 안내하는 1대 1 맞춤형 세정지원제도다. 이제는 '가업승계 증여세 과세특례'를 적극적으로 고려할 필요가 있다.






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