3년 지나면 상속인 1년 이상 재촌·자경 필수

국세청, 제8회 양도세 월간 질의 TOP 10 배포

 

직장을 다니면서 농지를 직접 경작해 온 박대환<가명>씨. 올해 말 경작해 오던 농지를 양도할 계획인데 자경농지 감면 혜택에 해당되는지 궁금해졌다.

 

결론부터 말하면 감면대상이 아니다. 2008년부터 보유 중이였기에 8년 자경감면기간을 채운 것으로 보일 수 있으나, 직장에서 받은 근로소득이 자경 여부의 또다른 요건이기 때문이다. 현행 조세특례제한법에서는 근로소득 총급여액이 3천700만원 이상인 과세기간에 대해서는 경작기간에서 제외 중이다. 

 

박대환씨가 해당 농지를 첫 취득한 2008년부터 2012년까지 5년 동안 연평균 급여는 3천700만원 미만이었으나, 2013년부터 올해 말까지 10년 동안은 3천700만원 이상의 연평균 급여를 받았다. 결국 박대환씨가 자경기간으로 인정받는 기간은 2008년부터 2012년까지 5년에 불과해 8년 이상 자경감면 요건을 충족하지 못했다.

 

국세청이 양도소득세에 대한 국민들의 높은 관심을 반영해 매월 자주 묻는 질의·답변 사례를 쉽게 풀어낸 ‘양도소득세 월간질의 TOP 10’ 제8회차가 이달 20일 배포됐다.

 

또 다른 사례로는 축사용지를 양도하는 경우에도 양도소득세를 감면받을 수 있는 여부가 주목을 받았다.

 

이민국<가명>씨는 2004년 4월 김제시에서 축산업을 영위하기 위해 토지를 매입한 후 축사용지로 사용해 오다 올 연말 정읍시 소재로 축사용지를 이전하고 기존 김제시 축사용지는 양도할 계획이다.

 

그러나 8년 이상 축사용지에 대한 양도세 감면은 축사용지 소재지에 거주하면서 직접 축산업에 사용한 용지를 ‘폐업’을 위해 양도하는 경우에만 적용되기에 이민국 씨는 양도세 감면을 받을 수 없다.

 

농지를 자경하다 약간의 휴경기간을 가진 후 재자경해 온 농업인이 해당 농지를 양도할 때 중과세율이 부과되는 비사업용 토지에 해당되는지 여부도 많은 질의가 있었다.

 

최성실<가명> 씨는 2013년 1월 농지를 취득한 후 6년동안 경작해 오다 2019년 1월부터 올해 1월까지 개인적인 사정으로 휴경했으며, 다시금 올해 1월부터 내년까지 1년간 경작 후 농지를 양도할 예정이다. 최 씨가 내년 1월 농지 양도시점까지 보유한 기간은 총 10년에 달하며 이 기간 중 실제 경작기간은 7년에 달한다.

 

현행 소득세법 시행령에서 규정한 비사업용 토지판정 기준에 따르면, 5년 이상 농지를 소유한 경우 △양도일 직전 5년 중 3년 이상 경작 △양도일 직전 3년 가운데 2년 이상 경작 △소유기간의 60%에 상당하는 기간동안 경작 등 3가지 요건 가운데 하나라도 해당하면 사업용 토지로 보고 있다.

 

 

또다른 비사업용 토지 질의 사례로는 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 양도하는 경우로, 강진철<가명>씨는 아버지가 15년 동안 재촌·자경해 온 농지를 2015년 8월 상속받았으며, 내년 10월에 해당 농지를 양도할 계획이다.

 

국세청은 직계존속이 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 상속받아 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다.

 

다만 상속받은 날로부터 3년 이내 양도하는 경우엔 상속인이 경작하지 않아도 양도세를 감면받지만, 3년이 지나 양도하는 경우라면 상속인이 1년 이상 재촌·자경해야만 감면이 가능하다.

 

비사업용 토지 해당 여부를 다투는 또다른 사례는 1세대1주택 비과세 대상에서 제외된 주택 부수토지도 비사업용 토지로 보는지다.

 

현재 도시지역 가운데 수도권 밖에 소재한 주택의 경우 주택면적의 5배 이내 토지를 주택부속토지로 보고 있다. 이에 따라 주택면적이 50평이고 부수토지가 300평인 경우라면 전체면적 가운데 250평만 주택부수토지에 해당하고 나머지 50평은 비사업용 토지에 해당해 기본세율에 10%를 가산한 세율이 적용된다.

 

농어촌 주택을 보유 중인 도시가구가 늘고 있는 가운데, 이와 관련된 세금 문의도 심심찮게 국세청에 접수되고 있다.

 

김대환<가명>씨는 2018년 5월 일반주택을 취득한 후 2020년 5월 농어촌주택을 취득했으며, 올해 9월 일반주택을 양도한 이후 오는 2024년 6월에 농어촌주택을 양도할 계획이다.

 

김씨는 일반주택 양도 당시 농어촌주택 특례로 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받았으며, 오는 2024년 농어촌주택을 양도하는 과정에서 비과세특례를 적용받기 위해 일반주택 양도 후 2년 이상 보유해야 하는지를 문의했다.

 

국세청은 일반주택과 농어촌주택을 보유한 1세대가 일반주택을 먼저 양도하고 남은 농어촌주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 기산일은 해당 주택의 취득일이라고 답변했다.

 

이에 따라  김씨는 농어촌주택을 양도 시점인 2024년 6월까지 4년 이상 보유하기에 비과세 적용이 가능하다.

 

다만 정반대의 사례도 있기에 유의해야 한다.

 

이아름<가명>씨는 2017년 3월 농어촌주택을 취득한 후 2021년 7월 일반주택을 취득했으며, 오는 2024년 5월에 일반주택을 양도할 계획이다.

 

국세청은 1세대가 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능하나, 이씨처럼 농어촌주택을 보유한 상태에서 일반주택을 취득한 후 다시금 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세를 적용받을 수 없다고 밝혔다.

 

 

한편 양도소득세 월간 질의 TOP 10은 국세청 누리집(www.nts.go.kr→국세신고안내→양도소득세 월간질의 TOP 10)을 통해서도 게시된다.