경실련은 지난주에 정부가 공시한 지가와 경실련이 자체조사한 시세를 비교한 결과 전국 땅값은 5,195조원이며, 정부가 공시한 지가는 시세의 42%수준이라고 발표한바 있다.

경실련은 공시지가 관련 입장을 밝혔다.

경실련의 발표는 2005년 1월 현재 공시지가 총액은 2,176조원이고, 공시지가 현실화율은 91%라는 건교부의 발표가 정확성이 없는 엉터리임을 밝히는 것 이었다는 것.

아울러 경실련은 조사결과를 발표하면서 건교부에게 투명한 자료공개와 공시지가 산정시스템의 개혁을 촉구하였으며, 엉터리 통계를 기초로 수립된 8·31대책으로는 부동산시장의 안정화를 기대하기 어렵다고 주장했다.

이에 건교부는 ‘보도 참고자료’라는 6쪽 자료를 배포하여, 경실련 발표내용의 본질을 왜곡하고 있을 뿐만아니라 정작 공시지가와 관련된 자료는 전혀 공개하지 않고 있다고 주장했다.

       

경실련 입장 발표내용

첫째, 건교부가 주장하는 적정거래가격과 시세는 어떤 차이가 있는지 설명되어야 한다.

건교부는 이미 언론과의 인터뷰를 통해 공시지가 현실화율 91%는 적정거래가격을 기준으로 한 것이고, 실제 시가를 기준으로 한 현실화율은 80%정도라고 밝힌 바 있다. 이번 경실련의 42% 현실화율 주장에 대한 해명자료에서는 ‘공시지가는 통상적인 시장에서 성립될 가능성이 높은 가격이며, ’05년 공시지가 현실화율(91%)은 개발이익, 투기적 요인이 배제된 가격과의 격차율임‘이라고 설명하고 있다. ’부동산가격공시및감정평가에 관한 법률‘에서도 표준공시지가와 관련해서 건교부장관이 선정한 표준지에 대해 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하여야 한다고 규정하고 있는 등 공시지가를 산정하는 과정에서 시가에 대한 고려는 전혀 되지 않고 있다.

그러나 분양가자율화 이후 분양가는 2배이상 상승했고, 참여정부 집권이후 기업도시, 행복도시 등의 각종 개발사업으로 전국의 토지가격이 상승한 만큼 ’적정가격‘과 시가가 많은 차이를 가진다는 것은 누구나 알 수 있는 사실이다. 오히려, 급변하는 시가는 고려하지 않은 채 ’적정가격‘을 기준으로 산정된 공시지가에 근거하여 주택정책을 수립하고 있는 건교부와, 공시지가에 근거해서 부동산 관련세금을 부과하는 행자부야말로 비난받아 마땅하다. 건교부는 공시지가와 함께 표준지의 적정거래가격도 함께 공개해야 하며, 적정거래가격이 시세와는 어떤 차이점을 보이는지 설명해야 한다.

둘째, 공시지가뿐 아니라 감정평가도 엉터리로 진행되고 있다.

경실련은 이미 지난해부터 신도시와 공공택지 개발과정에서의 엉터리 감정평가에 대한 문제를 지속적으로 제기해왔다. 공공택지 개발사업에서 감정평가는 택지를 강제수용하고 보상하는 단계와 택지조성 후 민간건설업자 등에 매각하는 단계에서 이루어지고 있다. 그러나 택지를 보상할 때는 공시지가보다 높게 감정하고, 택지를 판매할 때는 주변시세보다 턱없이 낮게 감정하면서 토지소유자와 건설업자에게만 막대한 불로소득을 안겨주고 있다. 건교부에 따르면 시세보다 높은 감정평가로 지난 한해동안 풀린 토지보상가가 무려 14조원이나 된다.

또한, 경실련 분석결과 용인죽전·동백, 파주교하 등의 5개 공공택지 개발사업에서는 주변시세가 평당 1,000만원 이상임에도 불구하고 택지는 300만원대로 감정함으로써 건설업자들이 3조원 이상의 불로소득을 독점한 것으로 나타났다. 이처럼 감정평가는 공시지가 뿐 아니라 각종 개발사업에서도 제대로 진행되지 못하면서 주택 및 토지시장에 막대한 거품을 양산하며 국민들에게 피해만 안겨주고 있다.

셋째, 정부가 발표한 자료에서 조차 서로 다른 통계결과가 도출되는 등 정부의 통계자료가 매우 부정확하고 엉터리이다.

건교부가 발표한 연도별 공시지가총액과 현실화율에 따르면 2000년 당시 시가총액은 2,365조(공시지가 1,277조원 현실화율 51%)이며, 2005년 현재 시가총액은 2,391조원(공시지가 2,176조원 현실화율 91%)이다. 즉, 2000년과 2005년도의 지가가 거의 동일하고, 오히려 2003년과 2005년도에는 전년도에 비해 하락한 것으로 나타나며, 전년도상승률은 2004년도에 4.4%로 가장 높았고, 2003년도에는 4.6% 하락한 것으로 나온다. 그러나 8·31부동산대책에 제시된 지가동향을 보면 98년이후 지가는 지속적으로 상승하고 있으며, 연평균 3.5%씩 상승해온 것으로 나타난다. 이처럼 정부가 발표한 지가통계가 서로 내용이 다르고, 모두 경실련이 시세를 조사해서 추정한 시가총액과 상승률과는 현저한 차이를 보이는 등 정부통계가 매우 부정확하고 엉터리이다.

넷째, 공시지가 산정과정 및 산정결과, 공공택지조성원가 및 판매가, 감정가 등의 모든 자료를 국민이 납득할 수 있도록 투명하게 상시공개하라.

건교부는 경실련의 토지가격 산출방법의 문제점을 지적하면서 건교부의 공시지가는 표준지는 감정평가사가 조사산정하고, 개별지는 시군구 공무원이 조사한다고 해명하고 있을 뿐 감정평가사와 개별공무원이 조사평가한 표준지의 시가, 적정가격 등에 대해서는 공개하지 않고 있다. 경실련은 이번 조사를 진행하면서 건교부와 서울시 등에 공시지가와 관련한 자료공개를 요청하였으나, 담당부처는 번번히 통계자료가 없다는 답변으로 자료공개를 회피하였다.

건교부는 현재 개별필지별 공시지가와 시도별 공시지가 총액만 발표하고 지목(대지, 전답임야 등) 및 용도별(아파트, 단독, 상업및업무 등) 공시지가 및 지가상승률 등의 통계자료 등은 시군구별은 물론 전국단위로도 제공하지 않고 있다. 그러나 필지별, 시도별 총액만 발표되어서는 토지용도별 지가상승률이나 시군구별 지가상승양상, 공시지가의 시세반영률과 관련된 실상을 파악할 수 없다. 2005년 7월 행정자치부가 발표한 토지소유현황에 따르면 전국 토지의 3%에 불과한 대지의 공시지가 총액이 1,054조원에 달해 전체 공시지가의 59%를 차지하고 있다. 정부는 공시지가 산정과정 및 산정결과 뿐 아니라 토지용도별 면적, 평균지가, 지가상승률 등에 대해서도 자치단체별로 상시공개함으로써 공시지가 산정의 투명성을 확보하여야 한다.

공시지가 산정시스템도 개혁되어야 한다. 현재 공시지가는 건교부의 의뢰에 따라 감정평가협회에서 주관하고 있고, 관련예산도 매년 수백억원씩이나 투입되고 있으나 시세를 정확히 반영하여 공시지가를 산정한다기 보다는 정부의 정책목표에 따라 공시지가를 짜 맞추고 있다고 해도 과언이 아니다. 또한 공시지가의 산정도 연중 1회에 국한되어 지가가 급등하는 경우에는 시가와 현격한 괴리를 보이고 있어 보완이 필요하다. 부동산정책 수립과 과세의 기초자료가 되는 공시지가 산정시스템의 개혁이 절실하다.

또한, 공시지가뿐 아니라 각종 개발사업에서 진행되고 있는 엉터리 감정평가도 개선되어야 하며, 정부는 지난해부터 공개하기로 약속한 택지공급가 및 조성원가, 감정가, 판매가 등도 공개해야 한다.