□ 국세청은 2003.4.30자 정기고시 및 12.1자 수시고시 이후 아파트·연립주택의 가격변동분을 반영하여 2004.4.30시행 공동주택 기준시가를 정기고시함(조사기준일:2004.3.2) - 아파트 등 재산평가의 현실화를 통해 과세형평성을 제고하고, - 주택투기지역내 아파트 등의 실가검증자료로 활용하여 납세자의 성실신고 유도와 투기확산 방지 등 부동산 시장 안정을 적극 지원하고자 함 - 기준시가의 공정성·객관성을 높이기 위해 거래시가를부동산 감정평가전문기관에 용역의뢰하여 조사함
□ 금번 고시대상은 542만세대로 전년대비 6%(30만세대)가 증가하였으며
- 지역별로는 수도권이 전체 고시대상의 51%(278만세대)를 점유함 - 또한, 규모별로는 전용면적 85㎡(25.7평)이하 소형평형이 대다수인 85%(459만세대)를 차지함
□ 공동주택의 시가반영비율 적용은 전년도와 동일하게
- 국민주택규모 이하 소형평형의 아파트는 낮게 적용하는 등주택규모에 따라 시가반영비율을 차등적용하였으며, - 아파트 등의 가격이 상대적으로 높은 서울 등 수도권지역의 중·소형평형은 지방에 비해 규모별로 5%씩 높게 적용하였음
□ 금번고시는 직전대비 주택당 평균 870만원인 6.7%가 상승하였음
- 지역별 평균상승금액은 서울이 20백만원, 경기도가 15백만원, 대전이 13백만원 순이었으며, - 인천광역시는 신공항 건설, 서해안 고속도로 개통 및 삼산·검암지구 등 신규택지개발 기대감으로, 대전광역시는 행정수도이전 및 고속철도 개통에 따른 수혜 등으로 지난해에 이어 큰 폭의 상승률을 기록함
□ 앞으로 「기준시가 고시」의 효율적 운영을 위해
- 서울 강남·송파일대의 재건축예상아파트와 같이 가격이 급등하는 아파트에 대해서는 수시로 가격 동향을 점검하여 일정기준 이상 상승하면 기준시가를 재고시함으로써 투기확산을 조기에 차단하도록 하겠으며, -재건축추진및 지역적 특성 등에 따라 거래시가는 고가임에도 규모는 중·소형아파트로 분류되어 시가반영비율이 낮게 적용되는 아파트 등에 대해서는 「시가가산율」을 적용하는 등 시가반영비율을 높이는 방안을 검토할 예정임
□ 기준시가 시행 및 안내서비스
-고시일(2004.4.30) 이후 최초로 양도·상속·증여하는 분부터 적용하며, -2004.4.29(목) 18:00부터 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해 이용가능하며, 국세종합상담센터(전화1588-0060) 및 전국 104개 세무서에서 안내해 드림
1. 공동주택 기준시가 활용 및 고시근거 ○ 양도·상속·증여세 과세시 아파트, 연립주택 등 공동주택 평가에 활용함 - 다만, 실가에 의해 과세되는 경우는 기준시가 적용 배제
○공동주택에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하여야 함
·소득세법 제99조(기준시가의 산정) 제1항 제1호 다목 ·상속세및증여세법 제61조(부동산 등의 평가) 제3항
2. 이번 정기고시 배경 ○ 2003.4.30자 정기고시 및 12.1자 수시고시 이후 아파트·연립주택의 가격변동분을 반영하여 조정고시(조사기준일:2004.3.2) - 정기고시이후 신축된 아파트 등은 기준시가를 신규고시하고 멸실된 아파트 등은 기준시가 고시 제외
○ 주택투기지역내 아파트 및 1세대 3주택, 고가주택 등 양도소득세 실가과세 대상자의 성실신고 권장자료 및 신고검증자료로 활용함으로써
- 가수요·투기수요를 억제하여 투기확산 방지 및 부동산시장 안정을 적극 지원하고자 함
3. 고시대상 ○ 기준시가 고시대상은 층수가 5층이상인 아파트와 전용면적 165㎡이상 연립주택 또는 100세대 이상 대규모 단지내에 소재하는 연립주택임
○ 이에 따라 전국의 아파트 536만세대, 연립주택 6만세대 등 모두 542만세대에 대해 고시하였으며,
- 이는 전년도 정기고시 대비 6%(30만세대)가 증가한 것임 - 전체 고시 대상중 조정고시는 512만세대, 신규고시는 30만세대임 - 다만, 직전고시 이후 재건축사업 시행인가를 받은 아파트 등은 이번 고시에서 제외하였으며(64천세대), 입주권으로서 실거래가액으로 과세됨 (단위 : 천세대)
○ 지역별 고시대상 현황은 수도권(서울·인천·경기)이 전체고시대상의 51%를 차지하며(278만세대) - 규모별로는 전용면적 85㎡(25.7평)이하가 85%로서 대부분을 차지함(459만세대)
4. 거래시가 조사의 공정성 확보 노력 ○ 기준시가의 공정성·객관성을 높이기 위하여 공동주택 거래시가를 부동산 감정평가전문기관에 용역의뢰하여 조사하였으며 - 같은 단지에 소재하더라도 층별·방향·조망·소음 등 개별특성에 따라 거래시가가 달리 형성되는 것을 적극 반영하였음
○ 국세청에서 구축·활용중인「아파트 거래시가 전산관리시스템」을 종합분석하여 지역별 가격선도아파트에 대하여는「정밀 조사대상 아파트」로 지정하여 시가조사를 한층 더 세밀하게 하였으며
- 부동산관련 전문가 등으로 구성된 각 세무서별「공정과세협의회」의 자문을 거쳐 공정·타당한 기준시가가 산정될 수 있도록 최선을 다하였음
5. 기준시가의 시가반영비율 ○ 공동주택의 시가반영비율은 전년도와 동일하게 아파트 등 규모에 따라 차등적용하였음 - 전국의 공동주택중 대다수(85%)를 차지하는 국민주택규모의 소형은 주거목적의 서민아파트이므로 시가반영비율을 다소 낮게 적용하며, -전용면적 165㎡(50평)이상 대형아파트는 시가반영비율을 높게 적용하였음
○ 또한, 아파트 등의 가격이 상대적으로 높은 서울 등 수도권지역의 중·소형아파트는 지방에 비하여 규모별로 5%씩 높게 적용하였음 (대형은 동일)
<기준시가 시가반영비율>
* 경기도 : 가평·양평·여주·연천군은 수도권에서 제외 * 인천시 : 강화·옹진군은 수도권에서 제외
6. 지역별 기준시가 평균상승금액 및 비율 현황 ○ 금번고시는 직전고시 대비 주택당 평균 870만원인 6.7%가 상승하였음 - 지역별 평균상승금액은 서울이 20백만원, 경기도가 15백만원, 대전이 13백만원 순이었으며, - 인천광역시는 신공항 건설, 서해안 고속도로 개통 및 삼산·검암지구 등 신규택지개발 기대감으로, 대전광역시는 행정수도이전 및 고속철도 개통에 따른 수혜 등으로 지난해에 이어 높은 상승률을 보였음 - 시·군·구 중에서는 행정수도 이전 기대감 등으로 대전시 유성구(26.6%), 서구(23.4%)와 고속철도역사가 있는 광명(29.1%), 미군부대이전 예정지이며 택지개발이 활발한 평택(27.0%)이 큰 폭 상승하였음
○그러나, 부산·전북·전남·경북·제주 등은 2%이하로 변동폭이 작았음
《2000.7.1이후 직전고시 대비 기준시가 상승률》
(단위: %)
참고
《부문별 기준시가 최고 공동주택》 ○기준시가 최고 아파트 (단위 : 천원)
○기준시가 최고 연립주택 (단위 : 천원)
○ 상승금액 최고 아파트 (단위:천원)
○상승률 최고 아파트 (단위:천원, %)
7. 향후「기준시가 고시」의 효율적 운영방안 ○ 재건축예상 아파트 등 가격급등 아파트는 수시조정고시 - 서울 강남·송파일대의 재건축예상 아파트와 같이 가격이 급등하는 아파트에 대해서는 수시로 가격 동향을 점검하여, -일정기준 이상 상승하면 부분적으로 기준시가를 재고시 함으로써 투기확산을 조기에 차단
○ 소형 고가아파트 등은 시가반영비율에「시가가산율」을 도입하는 방안 검토
-재건축추진·지역적 특성 등이 반영되어 거래시가는 고가임에도 규모는 중·소형아파트로 분류되어 시가반영비율이 낮게 적용되는 아파트 등에 대해서는 -「시가가산율」을 적용하는 등 시가반영비율을 높여서 기준시가를 상향조정하는 방안을 검토할 예정임
8. 기준시가 시행 및 안내서비스 제공 ○ 시 행 - 금번 고시한 기준시가 내용은 고시일(2004.4.30)이후 최초로 양도·상속·증여하는 분부터 적용
○ 안내서비스 - 이번에 고시한 공동주택 기준시가는 2004.4.29(木) 18:00부터 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통하여 누구나 쉽게 확인할 수 있고 - 국세청 국세종합상담센터(전화 1588-0060) 및 전국 104개 세무서의 납세자보호과와 양도·상속·증여세를 담당하는 세원관리과에서도 안내함
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
☞ 문답자료 및 참고자료 
