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구독하기 2021.06.13. (일)

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"오피스텔 분양권도 주택 수 포함…85㎡ 이상·주거시설 설치땐 주택 간주해야"

정혜윤 회계사 "소득세법, 부수토지 '주택' 정의에 포섭 타당"

 

부동산세제상 주택의 개념과 주택 수 산정 원칙을 간소화해야 한다는 주장이 나왔다. 지방세와 같이 소득세법에서도 ‘주택’의 개념을 토지까지 포함하도록 통일하고, 일정 규모 이상의 오피스텔에 대해 주거시설을 설치할 경우 일괄 주택으로 간주하는 등의 개선 방안이 제시됐다.

 

정혜윤 공인회계사는 14일 한국지방세학회·서울시립대 세무전문대학원이 공동 개최한 2021년 춘계학술대회에서 ‘부동산세제상 주택 수 산정기준의 개선방안’을 주제로 발표했다.

 

정 회계사는 “최근 정책 변화로 ‘주택 수’가 세부담에 막대한 영향을 미치는 요소가 됐다”며 주택의 정의와 판정기준, 주택 수에 따른 과세상 차이 등을 통일할 필요성을 제기했다. 

 

부동산 세제에서 주택 판정기준은 세목별로 다를 뿐 아니라 주택 수 산정 문제도 간단치 않다. 주택의 소재지, 규모, 공시가격, 취득시기, 양도시기, 거주여부, 취득방법 등은 물론, 개인 단위가 아닌 가족 단위에서 구성원의 범위와 각자의 거래상황, 취득경위 등이 모두 판단 요소로 작용한다.

 

정 회계사는 “현행 지방세에서 주택과 그 부수토지를 ‘주택’으로 보지만, 소득세법에서는 주거용으로 사용하는 ‘건물’로 한정해 토지에 대한 양도차익 중과 회피가 발생할 수 있다”며 “심지어 ‘무주택자’에 대한 판단기준도 달라 불분명한 문제가 많다”고 지적했다.

 

예컨대 청약을 신청할 때는 무주택자인 사람도 조세제도에서는 다르게 해석될 수 있다. 생애 첫 구입 취득세 감면, 소득세 세액공제 등 무주택자를 대상으로 각종 세제가 운영되는데, 주거용 오피스텔을 보유한 근로자 또는 입주권·분양권은 대상 포함 여부가 불분명하다는 지적이 나왔다.

 

아울러 정 회계사는 빈집·별장·오피스텔·입주 및 분양권의 주택 인정여부와 공유지분의 주택 수 산정 문제를 검토했다.

 

정 회계사는 “주택 수 산입 원칙을 통일되게 규정해 납세자의 예측 가능성을 보장해야 한다”며 “현행 지방세법의 정의를 우선 적용해 형식(용도, 등기)상의 주택을 원칙으로 하되 소득세법에서도 주택 및 부수토지를 주택 정의에 포섭하는 방향이 타당할 것”이라고 주장했다.

 

이어 “빈집의 경우 주택에 산입을 원치 않으면 자발적으로 정비하거나 수요자에 처분하도록 유도하는 것이 지자체 정책 방향에 맞다”며 “별장은 주택으로 간주하되, 지방세 중과는 완화하고, 양도소득의 경우 완전히 1주택으로 취급해 일관되게 과세하는 것이 바람직하다”고 제언했다.

 

정 회계사는 “주거용으로 재산세가 과세되는 오피스텔은 주택 수에 산입해 지방세제 내 통일성은 보장됐지만, 오피스텔의 분양권은 여전히 주택 수에 산입하지 않아 과세 형평성이 부족하다”며 “상업용 사용이 확정되기 전까지 주택 수에 산입하거나, 국민주택규모(85㎡) 이상의 오피스텔이 주거시설을 설치할 경우 일괄 주택으로 간주하는 등 규정을 간소화할 수 있을 것”이라고 제안했다.

 

입주·분양권 등의 주택 산입 문제는 세법상 ‘형식적 취득’으로 해석해야 한다고 봤다. 보유주택 억제를 위한 시기적 방지책으로서 당해 재산에 대한 과세문제는 현행 기준을 유지할 수밖에 없다는 설명이다. 공유지분은 소수지분도 1개 주택으로 인정하기 위해 통일된 기준으로 정비할 필요가 있다고 했다.

 

 

토론에 참여한 신승근 한국산업기술대학교 교수는 “부동산세제가 복잡해진 것은 새로운 주택 정책을 발표할 때마다 조세법 개정안을 마련한 원인이 크다. 이를 지양해야 한다”고 말했다.

 

유정호 법무법인(유) 광장 변호사는 “통일적·개별적 규정 방안을 절충하는 방식도 현실적인 대안”이라며 “지방세법 등 어느 한 곳에서 주택의 개념을 정의하고 타 세법에서 준용하는 방식으로 큰 틀에서 통일성을 기하되, 빈집·별장·입주권 등 특수한 경우 각 세목별 과세취지 및 정책적 고려를 반영해 개별적인 구체화 규정을 둘 수 있다”는 의견을 보탰다.






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