세부담의 공평성을 확보하기 위해 거래가 많지 않은 비주거용 건물 등의 과세표준 평가방식을 건물가격공시제도 하나로 제한하지 말고, 소득접근법, 원가접근법, 시장접근법 등을 적절하게 고려해 탄력적으로 운영할 필요가 있다는 주장이 제기됐다.

이영희 한국지방행정연구원 선임연구위원은 5일 '공정사회 구현을 위한 부동산 보유과세 과표체계의 발전방향'이란 보고서를 통해 이같이 주장했다.

이영희 선임연구위원은 보고서에서 "부동산 보유과세의 체계는 지난 2005년 토지 및 건물의 개별공시가격제도가 도입돼 기본적인 틀은 갖췄다고 할 있다"면서도 "그러나 비주거용 건물에 대한 과표체계는 예전의 원가접근법 방식으로 평가되면서 많은 문제가 발생되고 있어 개편할 필요가 있다"고 설명했다.

이 선임연구위원은 이어 "부동산 보유과세의 과표체계와 관련한 발전방향은 크게 기존제도의 일부 개선과 새로운 제도로의 개편이 있다"며 2가지 방안을 소개했다.

이 선임연구위원이 소개한 첫 번째 방안은 개별공시지가의 개선을 통한 비주거용 건물의 산정방식 개선이다.

이 선임연구위원은 "현행 개별공시지가제도는 상가용 부속토지 등의 경우 토지의 특성을 제대로 반영하지 못하는 문제가 있다"며 "비주거용 부동산의 토지는 소유지분의 위치, 층 방향 등에 따라 가격이 다르고 그 특성이 다양함에도 면적만 동일하면 과세표준을 모두 동일하게 산정하고 있다"고 밝혔다.

이어 "결과적으로 일부 비주거용 건물 부속토지의 과세표준액이 시가와 괴리돼 납세자간 세부담이 공평하지 못한 결과가 발생한다"며 "이런 문제는 결국 원가방식이 아닌 건물과 토지를 일체로 거래하는 사례를 바탕으로 하는 평가방식에 의해 개선할 수 있다"고 강조했다.

다만 "가격공시제도가 도입되기 이전 단계로 건물의 유형화 또는 등급제도화를 통해 구분소유 비주거용 건물의 공시지가 차등화를 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.

이 선임연구위원이 제시한 두 번째 방안은 비주거용 건물의 가격공시제도를 도입하는 것이다.

현재 국토해양부는 비주거용 건물과표의 개별공시가격제도를 도입하기 위한 적업을 진행 중에 있으며, 오는 2013년부터 비주거용 건물은 개별공시가격에 의해 평가하기로 계획돼 있다.

이 선임연구위원은 "상가 건물의 공시지가 문제도 결국 비주거용 건물의 건물과 토지가 구분돼 평가됨으로 인해 발생하는 것"이라며 비주거용 건물의 가격공시제도 도입의 필요성에 대해 역설했다.

다만 "대부분의 비주거용 건물은 토지와 건물이 일체로 거래되므로 건물만의 거래사례가 거의 없을 뿐만 아니라, 거래가 돼도 실거래가격이 노출되지 않으므로 건물만의 자산가치를 구한다는 것이 매우 어려운 만큼, 제도도입 이전에 현장조사 등을 통한 정보수집이 무엇보다 중요하다"고 설명했다.

이 선임연구위원은 "부동산 보유과세 과표평가의 궁극적 목적은 납세자간 세부담이 공평하도록 하는 것"이라며 "따라서 비주거용 건물과 같이 거래가 빈번하지 않은 경우에는 건물가격공시제도가 도입돼도 평가방식을 하나로 제한하지 말고, 소득접근법, 원가접근법, 시장접근법 등을 적절하게 고려해 평가할 수 있는 탄력적 운영이 필요하다"고 강조했다.

한편, 부동산 보유과세의 과표와 연계된 세목은 국세의 경우 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 농어촌특별세가 있으며, 지방세는 재산세, 취득세, 지방교육세, 지역자원시설세가 있다.

양도소득세와 취득세는 실거래가액을 과표로 적용하고 있고, 그 이외의 세목은 모두 공시가격을 과표로 사용하고 있다.