◇상가 오피스텔 기준시가 현실화율 미흡
새해부터 적용되는 '상업용 건물·오피스텔 기준시가'가 지난해 연초에 이어 두번째로 고시됐다.

작년 기준시가 고시에 비해 올해는 상가의 경우 16.8%, 오피스텔은 15.0%가 각각 상향 조정됐다.

이에 따라 재산제세(양도·상속·증여)의 세부담이 증가될 전망이다.

그러나 이같이 기준시가 상향 조정은 단편적인 시각으로 볼때는 '세금이 늘어난다'는 표현이 맞지만, 실질적으로는 점차 세부담 형평성이 제고되고 있는 셈이다.

예컨대 상가 1층 입구에 있는 사무실의 매매가격과 3층에 있는 사무실의 매매가격은 현저히 차이를 보이는 데도 세금은 똑같이 내는 불합리한 구조로 돼 있었기 때문에 이런 측면에서 이번 기준시가 상향 조정은 실제 거래시가에 근접하는 고시로 봐야 한다.

또한 국세청은 이번 고시에서 시가반영비율이 종전 60%에서 70% 수준으로 상향 조정했는데, 단독주택과 연립주택의 시가반영 비율은 현재 80%라는 점에서도 아직은 현실화율이 부족한 상태라는 지적이 일고 있다.

이에 대해 국세청은 갑작스런 현실화율로 인한 납세자들의 세부담을 고려해 단계적으로 기준시가를 상향 조정하고 있다고 밝혔다.

국세청 관계자는 "특정상가의 각 점포가 같은 동(棟)이면 동일한 기준시가가 산정되던 종전 방식과는 달리 층별·위치별로 서로 다른 기준시가가 산정돼 건물 평가가액이 보다 현실화되고 같은 층내의 가격 격차에 따른 과세 불공평이 크게 해소될 것"이라고 전망하고 있다.

즉 과세형평성이 현저히 낮게 측정됐던 점을 감안할 경우 올해 적용되는 기준시가 고시는 실질적으로는 현실화율(시가 반영비율)에 조금 가깝게 됐다는 평가가 보다 적합하다.

국세청 출신 세무사들은 "지금까지는 상업용 건물 및 오피스텔은 토지(개별공시지가)와 건물(국세청 건물기준시가)을 각각 평가해 합한 가액을 과세기준으로 적용해 정확한 과세가 이뤄지지 않았다"면서 "이번 기준시가 조사로 과표 현실화 제고에 크게 기여할 것"이라고 내다봤다.

◇기준시가 공정성·객관성 확보
올해부터 달라진 '상업용 건물·오피스텔 기준시가'에 대한 내용으로 꼽을 수 있는 것은 '재산정 신청제도'를 도입, 시행했다는 점이다.

국세청은 기준시가의 공정성·객관성을 높이기 위해 부동산 평가 전문기관에 용역을 의뢰해 거래시가를 조사하고, 고시전에 고시예정가액에 대한 소유자의 의견을 제출받아 부동산관련 전문가 등으로 구성된 세무서별 '공정과세협의회' 심의를 거치는 등 공정하고 타당한 기준시가 산정에 행정력을 집중시켰다.

이에 따라 위치·층 등 각 호별 개별 특성에 따른 실제 가격차이를 반영해 기준시가를 고시함으로써 같은 건물내에서도 호별 평가의 형평성이 제고될 것으로 기대되고 있다.

한편 이번 고시된 내용에도 이의가 있을 경우 이달 31일까지 상가, 오피스텔의 주소지 관할세무서에 재산정 신청을 할 수 있다.

이에 따라 일선 세무서는 재산정 신청된 사항에 대해 부동산 평가 전문기관에 재조사를 의뢰하게 되며, 부동산 평가 전문기관은 오는 2월 중에 재조사를 실시해 검토 결과를 관할세무서로 통보하고 2월말까지 청구인에게 결과를 통지할 계획이다.

◇작년과 달라진 고시내용
고시대상은 상업용 건물 30만9천385호이며, 오피스텔은 25만4천797호로 모두 56만4천182호이다.

이는 전년도 정기고시에 비해 155호가 증가한 수치로, 상가의 경우 7만4천833호, 오피스텔은 8만400호가 이번에 추가로 고시됐다.

지역별 고시대상은 수도권(서울, 인천, 경기)에 전체 고시대상 호수의 84%(47만3천273호)가 집중돼 있다.