부동산임대사업자, 기장해야 절세에 유리  

3층짜리 상가를 신축해 부동산임대를 시작한 A씨는 종합소득세 신고를 앞두고 고민에 빠졌다. 세무사 사무실에 기장을 맡길 것인지, 아니면 기장을 하지 않고 추계로 신고할 것인지다. 세무사에 기장을 맡기자니 수수료를 줘야 하고, 추계로 신고하자니 기장하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다고 한다.

부동산임대업의 경우 기장을 하는 경우와 추계로 신고하는 방법 중 어느 쪽이 더 유리할까? 결론부터 말하면 부동산임대사업자도 기장에 의해 소득금액을 계산하면 기장을 하지 않은 경우에 비해 훨씬 세금이 절약된다. 

부동산임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합해 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 수입금액 차이가 없으나, 전·월세 보증금을 임대 수익으로 보고 과세하는 ‘간주임대료’는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 커다란 차이가 있기 때문이다.

국세청이 든 한 예에 따르면, 처와 미성년자 자녀 2명을 둔 A씨가 지난해 임대보증금 5억원으로 하여 매월 월세 수입 500만원을 올렸는데, 기장에 의해 계산한 소득세액과 추계에 의해 계산한 소득세액은 414만원과 717만9천570원으로 300만원 넘게 차이났다. 

‌월 관리비수입은 100만원, ‌상가취득가액(건물분) 2억원, 건물기준시가 5천만원, 인건비 등 필요경비 합계액 3천만원(주요경비 1천500만원)으로 가정했다.  ‌1년 만기 정기예금 이자율은 1.2%, 임대보증금의 은행예금 이자 1천850만원, ‌기준경비율 19.9%(2023년 귀속), 지난해 ‌정기예금 이자율은 2.9%다. 

국세청 계산에 따르면, 기초가 되는 수입금액부터 7천200만원과 8천650만원으로 크게 벌어졌다. 원인은 간주임대료였다. 기장에 의해 계산한 간주임대료는 0원이었으나, 추계에 의해 계산한 간주임대료는 1천450만원에 달했다.

기장에 의해 수입금액을 계산할 때는 건물취득가액, 임대보증금의 은행예금이자를 반영해 깎아줬지만,  추계에 의해 계산한 간주임대료는 단순히 임대보증금에 정기예금이자율을 곱해 산출했기 때문이다. 
  
여기에 기장에 의해 소득금액을 계산할 때는 필요경비 합계액 3천만원을 모두 빼줬지만, 추계에 의해 계산할 때는 주요경비 1천500만원과 기준경비율(수입금액x19.9%)만 제해 계산했다. 또한 장부의 기록·보관 불성실가산세 20%도 붙었다. ※참고자료=국세청 2024년 세금절약가이드