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구독하기 2022.11.26. (토)

내국세

[Q&A]임대업 미등록땐 종부세 합산배제 신고 못하나?

30일까지 지자체·세무서 등록 땐 적용 가능

아파트, 합산배제 적용 안돼…건설임대는 가능

 

국세청이 오는 16일부터 30일까지 종합부동산세 합산배제(비과세)와 과세특례 신고·신청을 받는다. 합산 배제는 임대주택이나 사원용주택, 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지 등이 대상으로, 종부세 과세대상에서 제외되려면 반드시 국세청에 신고를 해야 한다.

 

또 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택을 소유한 경우도 1세대1주택자 계산방식을 적용받으려면 같은 기간 내에 신청해야 한다.

 

다음은 15일 국세청이 밝힌 합산배제 및 과세특례 신고(신청)관련 주요 질의문답이다.

 

[합산배제 및 특례 일반]

- 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

"올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 23일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월15일까지다."

 

- 합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?

"신고서를 작성해 서면으로 신고하거나 홈택스를 통해 가능하다. 홈택스(www.hometax.go.kr) 이용땐 과세물건 명세 조회와 합산배제 자가진단, 간이 세액계산 등 각종 신고 도움 서비스를 통해 보다 쉽게 전자신고할 수 있다.  공동인증서 접속, 신고/납부 메뉴에서 일반신고, 각 신고(신청) 메뉴를 선택하면 된다."

구 분

신고 서식

합산배제 주택

·임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서

합산배제 토지

·주택 신축용 토지 합산배제(변동) 신고서

부부 공동명의 특례

·종합부동산세 부부 공동명의 1주택자 특례 신청서

일시적 2주택 등 특례

·1세대 1주택자 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서

무허가주택 부속토지 등

·세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서

법인 일반세율 적용

·법인 주택분 종합부동산세 일반세율 적용 신청서

*접근경로:홈택스 ≫ 세무서식(우측하단) ≫ 종합부동산세법, 조세특례제한법

 

[합산배제 관련]

-  종합부동산세 합산배제 신고란?

"납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 임대주택 및 사원용 주택 등(미분양 주택,대물변제 주택 등 포함) 및 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 관할세무서에 신고하는 것이다.

신고기간은 9월16일부터 9월30일까지이며, 홈택스를 이용해 전자신고하거나 주소지(본점) 관할세무서에 신고서를 제출할 수 있다."

 

- 임대주택 등록이 자동(자진)말소 된 경우에 반드시 합산배제 '제외' 신고를 해야 하나?

"기존 합산배제 신고된 임대주택이 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택으로서 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 자동(자진) 말소된 경우 합산배제 '제외(과세대상 포함)'신고를 해야 한다. 합산배제 '제외' 신고를 하지 않은 경우 추후 가산세를 포함해 경감된 세액이 추징될 수 있다."

 

- 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없는지?

"민간임대주택에 관한 특별법에 따라 2020년 7월11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청한 경우에는 합산배제를 적용받을 수 없다. 다만 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 적용 가능하다."

 

- 5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제가 가능한지?

"민간임대주택에 관한 특별법  개정(2021년 3월16일)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택은 아파트에서 제외돼 민간임대주택 등록이 허용되며, 그에 따라 합산배제 역시 가능하다."

 

종부세 합산배제 임대주택 요건 변화

(18.3.31.이전 임대등록) 단기 및 장기임대주택 합산배제 허용

(18.4.1.이후 임대등록) 단기임대주택 제외, 장기일반민간임대주택만 합산배제 허용

(20.7.11.이후 임대등록 신청) 장기일반민간임대주택 중 아파트 합산배제 제외

(20.8.18.이후) 민특법 개정에 따라 아파트 장기일반민간임대주택 등록 폐지

(21.3.16.이후)민특법 추가 개정에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록 허용 합산배제 가능

 

- 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하나?

"기존 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권, 면적 등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역을 반영해 신고하면 된다. 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요 없다.

다만 기존 합산배제 적용 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 '제외'하는 신고를 해야 한다."

 

- 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

"합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함해 추가로 신고·납부해야 한다. 가산액는 납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 22/100,000다. 

또한 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외된다."

 

- 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?

"2019년 2월12일 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용된다. 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자 상당 가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외된다."

 

- 종합부동산세 부과시 조정대상지역 판단하는 시점은?

"종합부동산세 과세기준일(매년 6월1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단한다."

 

- 2018년 9월14일이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득했으나, 취득 계약은 2018년 9월13일이전에 한 경우 장기일반민간임대주택으로 합산배제 적용이 가능한지?

"2018년 9월13일까지 조정대상지역 내 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 합산배제가 적용된다.

또한 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부가 달라진다. 예를 들어 안양 만안구, 의왕시 등은 2020년 2월21일 조정대상지역으로 지정됐으므로 2020년 2월20일 이전의 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득·계약한 분은 합산배제 적용 이 안된다."

 

- 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

"종합부동산세 과세기준일(6월1일) 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자는 합산배제 신고기간 종료일(9월30일)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있다.

다만 아파트의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 매입임대주택 유형이 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가능하므로 합산배제가 적용되지 않는다(건설임대는 가능)."

 

- 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

"임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다."

 

- 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

"주소지 관할 시·군·구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 갖고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 된다. 이와 관련 2018년 4월2일부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능하다. "






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