“국세청, 비주거용 부동산 감정평가 대상 기준 명확히 해야”

비주거용 부동산 가격공시제도, 국토부로 일원화 필요

 

행정 효율성 제고와 과세 형평성을 위해 국토교통부와 국세청이 공동으로 비거주용 부동산 가격공시 표준 및 가격산정 체계를 마련해 시범 운영한 뒤, 종국적으로 국토부로 일원화해야 한다는  분석이 국회에서 나왔다. 

 

비거주용 부동산 가격공시제도 일원화 이전이라도 감정평가 사업의 효과와 조세원칙 위반 가능성 등을 감안해 담세자가 감정평가 대상 여부를 사전에 예측할 수 있도록 국세청이 감정평가 대상 기준 또는 대상 선정시 고려요소 등을 명확히 해야 할 것으로 지적됐다. 

 

국회예산정책처는 지난 10일 ‘2021회계연도 결산 기획재정위원회 분석보고서’를 통해 국토교통부와 국세청이 각각 시행 중인 비거주용 부동산 공시제도를 일원화하는 한편, 일원화 전에라도 국세청이 감정평가 예측가능성을 제고해야 한다고 밝혔다.

 

비주거용 부동산의 경우 과거 행안부의 시가표준액 방식, 국세청의 시가 방식 등 가격산정 체계가 분산돼 있어 주거용 부동산에 비해 과표의 정확성·형평성이 미흡하다는 지적이 많았다.

 

이에 따라 지난 2016년 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’ 제정 이후 비주거용 부동산의 경우에도 ‘표준부동산가격공시-개별부동산가격공시 및 집합부동산가격 공시제도’를 도입하면서 주무부처를 국토교통부로 일원화했다.

 

다만, 국세청장이 비주거용 개별부동산가격 및 집합부동산가격을 평가·고시하는 경우에는 국토교통부장관이 중복해 평가·고시하지 않도록 규정함에 따라 여전히 비주거용 부동산의 가격산정 주무부처는 국세청과 행정안전부로 이원화돼 있다.

 

일반적으로 국세청의 비거주용 부동산의 과세기준인 기준시가는 양도세·상속세·증여세에 적용되며, 행안부의 과세기준인 건물시가표준액은 취득세·등록면허세·재산세 등 지방세에 적용된다.

 

계산방식 또한 차이가 나 국세청의 기준시가는 수도권·5대 광역시 등의 오피스텔의 경우 기준시가로 하고, 오피스텔을 제외한 비주거용 부동산의 경우 신축가격기준액에 건물의 특성에 따른 조정률을 곱해 ㎡당 금액을 계산한 후 계산된 금액에 평가대상건물의 면적을 곱한다.

 

반면, 행안부에서 담당하는 시가표준액 산정은 공시가격이 없는 오피스텔의 경우 실거래가격·개별공시지가 등을 고려해 표준가격기준액을 산정하고 표준가격기준액에 용도 및 가감산율을 감안해 정한다. 또한 오피스텔 외 건축물은 신축가격기준액에 구조·용도·위치·경과연수 등을 고려해 시가표준액을 정하고 있다.

 

 

국회예산정책처에 따르면, 국세청은 지난해 수도권과 5대 광역시 및 세종시 소재 일정 규모 이상의 상업용건물 및 오피스텔에 대한 거래 시세 조사를 통한 기준시가를 고시하기 위해 예산 24억6천900만원을 집행한 것으로 나타났다.

 

또한 시가를 확인하기 어려운 소형 비주거용 건물에 대한 감정평가를 통해 부동산의 실제가치를 기준으로 한 상속·증여세 과세를 위한 감정평가 사업으로 지난해 예산 46억2천200만원을 집행했다.

 

예산정책처는 국세청과 행안부가 행정적 필요에 따라 비주거용 부동산 가격산정제도를 운영하고 있다고 지적하며, 과세기준이 다르다는 측면에서 행정 비효율성과 과세 불형평성이 발생할 수 있다고 지적했다.

 

이어 비주거용 부동산가격 산정방식이 급격하게 개편될 경우 국세청과 행안부에서 운영하고 있는 과세체계 기반이 흔들려 사각지대가 발생할 우려가 있는 만큼, 국토부·국세청·행안부·한국부동산원 등 유관기관이 공동으로 비주거용 부동산 가격공시 표준 및 가격산정 체계를 마련하고 시범 운영한 후 국토부로 이관해 관련제도를 일원화해야 한다고 주문했다.

 

이와 관련 국세청은 향후 국토부가 비주거용 부동산 가격공시제도 도입을 시행하면 기준시가 고시업무 및 감정평가 업무를 이관할 계획임을 밝히고 있다.

 

한편, 국세청이 비주거용 부동산에 대한 상속·증여세 과세를 위해 감정평가를 실시 중이나, 감정평가 선정 기준을 공개하지 않는데 대해 국회예산정책처의 지적이 제기됐다.

 

 

감정평가 대상에 대해서는 국세청 훈령인 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’에서 비주거용 부동산으로 규정하고 있으며, 국세청장이 재산규모·평가 실효성·과세 형평성·사업예산 등을 감안해 합리적인 범위 내에서 감정평가 대상에 관한 기준을 정하도록 하고 있을 뿐 구체적인 기준에 대해서는 명시하지 않고 있다.

 

국세청은 소규모 건물 대상 감정평가와 관련해 소규모 비주거용 부동산은 거래빈도 및 건물간 유사성이 낮아 실거래가를 찾기 어렵고 조사 난이도가 높은 편으로, 예산 대비 최대 효과를 보기 위해서는 상속·증여된 소규모 건물에 한해 감정평가를 실시 중이나 선정기준에 대해서는 공개가 곤란하다는 입장이다.

 

예산정책처는 담세자 입장에서는 감정평가로 인해 신고가액 대비 감정가액이 상승하는 경우 더 큰 과세 부담을 질 수밖에 없는 등 감정평가 대상 여부가 중요한데, 어떤 부동산이 국세청의 감정평가 대상이 되는 지 명확하게 인지하기 어렵다고 지적했다.

 

또한 비주거용 부동산 대상 감정평가를 거쳐 상속세·증여세를 부과하게 되면 부동산의 현실가치에 기반해 과세가 가능하기에 과세 형평성을 제고하는 측면이 있음에도, 납세자의 예측 가능성 확보라는 조세원칙에 반하는 문제가 발생한다고 덧붙였다.

 

이에 따라 예산정책처는 국세청이 담세자 입장에서 비주거용 부동산 감정평가 대상이 되는지 여부를 사전에 예측할 수 있도록 감정평가 대상 기준 또는 감정평가 대상 선정시 고려요소 등을 명확히 해야 한다고 주문했다.