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2020.10.25 (일)

국내 최초로 부동산 자금출처만 담은 책

신방수 세무사, '부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라' 발간

‘자금출처를 소명하시오.’ 취조실에서나 들려올 법한 말이지만 올 들어 제법 낯익은 문구가 됐다. 정부가 부동산 대책에서 대출·세제 규제에 이어 마지막으로 꺼낸 카드가 이 자금출처 조사다. 부동산 대책의 ‘끝판왕’이 바로 세무조사인 셈이다.

 

실제로 국세청의 자금출처 조사건수는 150건 이하(2015년 이전)→444건(2018년)으로 급증하는 등 강도가 세지고 있다. 인터넷 부동산 카페에서 자금출처 소명 안내문을 받았다는 소식도 심심찮게 공유되면서 일반인이 겁을 먹을 정도다.

 

세금 이슈가 있을 때마다 트렌드를 놓치지 않고 적재적소에 필요한 책들을 내놓은 신방수 세무사가 이번에도 해결사로 등장했다. 국내 최초로 자금출처와 관련된 내용만을 담은 책을 펴낸 것. 25일 출간된 신간 ‘부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!’는 자금출처 조사의 이론과 실무를 전방위적으로 파헤친다.

 

신방수 세무사는 책을 통해 “요즘 들어 자금출처 조사가 급증한 것은 조사환경이 변했기 때문”이라는 분석을 내렸다. 그의 설명에 따르면, 최근 세무서는 지자체와의 협력을 통해 조사업무를 효율화했을 뿐 아니라, 국세청의 소득·재산 비교분석 시스템(PCI시스템) 등 조사 인프라도 탄탄히 갖췄다.

 

이렇게 한층 강력해진 자금출처 조사를 받으면 부동산 취득만 문제되는 것이 아니라 사업체 등에 대한 조사로까지 확대될 수 있다. 그야말로 낭패다. 부동산 거래 전부터 대비를 철저히 해야 최악을 피할 수 있다.

 

자금조달계획서 수상하지 않게 쓰려면?

무엇보다도 세무상 위험이 가장 큰 유형은 자금조달 계획서, 거래증빙을 모두 제출해야 할 때다. 투기과열지구에서 9억원 이상 주택을 거래하는 경우가 이에 해당한다. 지자체가 자금조달 계획서를 검증해 조사대상을 판단하고, 거래증빙을 통해 부동산 거래가격이나 차명 부동산 등에 대한 조사가 이뤄지므로 사전에 제출 요건을 파악한 후 거래 계획을 세워야 한다.

 

또한 자금조달 계획서를 작성할 때는 자기자금·차입금(타인자금) 등 항목별 주의사항을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 예를 들어 주식·채권 매각대금이나 증여·상속, 현금 등 항목을 작성할 때 어느 한 군데만 과도한 금액이 기재된다면 문제가 있는 것으로 의심받을 수 있다.

 

이어 타인자금 항목에서는 금융기관을 제외한 대부분의 차입은 편법적으로 차입된 것으로 비칠 가능성이 높다. 최근 신설된 조달자금 지급방식란도 대충 써선 안 된다. 만약 부동산 10억원짜리를 전액 현금으로 구입했다고 하면? 누가 봐도 구입자금 전체가 수상해 보인다. 당연히 조사를 피할 수 없게 된다.

 

소명요구전 오류가 발견됐다면 정정신고해도 된다

다만 자금조달 계획서는 말 그대로 계획서에 불과하므로, 향후 내용이 달라질 수 있다. 따라서 소명요구가 오기 전이라도 정정신고를 해도 된다.

 

나아가 신방수 세무사는 ‘제출 후 오류가 발견됐을 때 수정신고는 명문화하고 있지 않는다는 점’을 짚었다. 자금조달계획서·거래증빙에 대한 변경신고가 법으로 강제되지 않는다면, 자료를 다시 제출하거나 보강자료를 제출할 여지가 있다는 해석이 가능해진다.

 

그는 탈루소득 자금과 관련해 ‘국세부과제척기간’의 개념을 알아둘 것도 조언했다. 제척기간은 일종의 소멸시효나 공소시효 같은 개념인데, 한마디로 말하면 ‘정부에서 세금을 부과할 수 있는 기간’이다. 소득세·법인세 등에서는 5~10년의 제척기간을 두고, 상속·증여세에서도 이보다 기간이 길긴 하지만 금액이 아주 크지 않는 이상 각각의 제척기간을 두고 있다.

 

"부자들은 손자가 태어나기 전부터 준비한다"

결론적으로 자금출처 조사에서 상시적으로 문제가 되는 층은 고가주택과 연소자다. 그리고 조사를 예방하는 방법은 ‘자금출처원을 미리 만들어두는 것’이다. 신 세무사는 부자들은 자녀나 손자 또는 손자가 태어나기 전부터 이를 대비하는 경우도 많았다고 귀띔했다.

 

편법적인 방법을 사용하지 않고 계좌관리를 투명하게 하면서 세금을 제때 신고해두는 것도 필요하다. “직계존비속 간의 차입은 최소화하고, 권리구제 방법도 알아둬야 한다”고 신 세무사는 조언했다.

 

반대로 자금출처조사 가능성이 높은 경우는 자녀에게 몰래 현금을 주는 경우, 현금 증여를 차입으로 위장하는 경우, 전세보증금을 대납한 경우, 자녀 명의로 취득하고 증여세 미신고한 경우, 자금출처원을 만들어준 경우, 부모가 몰래 채무를 갚아줄 때, 저가로 양도하는 경우, 차명 거래, 임종 전 재산을 빼돌린 경우 등이다.

 

이밖에 책에서는 실전 해명요구서 분석법과 소명서 작성사례, 셀프 증여세 신고법 등에 대한 내용도 함께 실었다. 개인뿐 아니라 1인 부동산 법인에 대한 자금출처조사의 쟁점들도 나와 있다.

 

국세청이 모든 납세자를 조사할 수는 없다. 그렇게 하면 세무행정이 마비되고 만다. 결국 조사대상자 선정기준을 알고 대비해야 한다. 시시각각 변화하는 조사환경을 매의 눈으로 관찰해 온 베테랑 세무사인 저자의 조언이 설득력을 갖는 이유다.






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