#1. "사실혼 관계다." 수도권 한 10년 공공임대 실태조사에서 거주자 A씨가 내놓은 해명이다. 원 임차인은 임대 승인이 떨어진지 얼마 안 돼 주소지를 다른 곳으로 옮겼다. 우편함에 꽂히는 편지와 신용카드, 케이블TV 등 공과금 명세서 명의는 원 임차인과 무관한 A씨. 불법 전대·전매가 의심되는 상황이지만 임대사업자인 한국토지주택공사(LH) 단속반은 A씨의 소명에 발걸음을 돌려야 했다. 원 임차인의 가족은 거주가 가능하다는 국토교통부 유권해석이 있기 때문. LH에는 A씨의 주장을 확인할 권한이 없다. 불법 전대·전매시 2년이하 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처한다는 법령이 무력해진 것.
#2. 수도권 10년 공공임대 임차인 B씨의 직장은 자택에서 지하철로 2시간 거리다. 하지만 출퇴근 걱정은 없다. 주민등록 전입은 했지만 실제 거주하지 않기 때문. 부인은 임차권 승인을 받자마자 주소를 원 주소지로 옮겼다. 임대주택에는 동생이 살도록 했다. B씨는 동생이 다른 공공임대 예비 입주자로 당첨되자 불법 전매를 하고 수천만원을 챙겼다. 근무지 이전시 전매가 가능하다는 임대주택법 예외조항을 이용한 것. 대부분의 불법 전대·전매가 '주거 이전의 자유'를 보장한 이 조항을 악용해 이뤄진다. 이 과정에서 서류 조작 등 불법이 빈번하지만 적발되는 경우는 극히 일부다.
공공임대주택이 관련 법령을 악용한 불법 전대·전매로 투기장으로 전락하고 있다.
당초 '저소득 무주택서민이 임대주택에 살면서 자금을 마련해 집을 사도록 한다'는 공공임대 공급 취지가 무색해졌다는 비판을 벗어나기 힘들다.
공공임대주택은 분양전환 가격이 통상 인근 시세보다 낮아 시세차익이 발생한다. 때문에 이를 노리고 임차권을 불법 전대·전매하는 경우가 빈번하다.
대부분의 불법 전대·전매는 '주거 이전의 자유'를 보장하기 위해 마련된 임대주택법 예외조항을 악용해 이뤄진다.
임대주택법에 따르면 임대주택의 임차인은 원칙적으로 임차권 전대(재임대)·전매를 할 수 없으나, 근무·질병치료 등으로 세대원 전원이 주거를 이전할 경우 예외적으로 임대사업자 승인을 받아 전매·전대가 가능하다. 허위로 주거 이전 사유를 만들어 임대사업자의 승인을 얻어내는 것.
임대사업자인 LH로선 불법 전대·전매가 횡행해도 현실적으로 이를 바로잡기가 쉽지않다.
실태조사 권한을 갖고 있지만 현장에서는 무력화되는 경우가 다반사다. 예를 들어 LH가 실태조사를 하더라도 불시에 할 수 없고 공고 후 해야 하기 때문에 불법 전대·전매자들로선 실태조사 당일에 맞춰 대기하고 있다가 조사를 받으면 쉽사리 단속에서 빠져 나갈 수 있다.
공공임대를 다루는 한 떴다방(불법 중개업자)은 "LH가 불법 전대·전매를 이유로 계약해지를 하려면 제3자 거주확인이 돼야 하는데 LH가 확보할 수 있는 자료는 우편, 신용카드, 케이블TV 대금 명세서 등에 불과하다"며 "거래자간 다툼이 발생해 먼저 신고하지 않는 한 적발되는 경우는 없다고 봐도 된다. 적발되면 '사실혼 관계다. 친척이다'라고 하라"고 했다.
다른 중개업자에게 '공공임대 임차인'이라며 전매 의향을 묻자 "허위 재직증명서를 만들어 주겠다. 작은 회사같은 경우 LH가 재직 여부를 확인할 방법이 없다"며 "새로 구한 직장이 집에서 멀어서 이사를 해야 한다고 하라. 담당 직원이 승인에 부정적이면 민원을 계속 해서 넣어라. 지쳐서라도 해준다"고 귀띔했다.
LH 실무자들은 "불법 전대·전매임을 알면서도 형식적 요건만 맞춰오면 승인을 내주지 않을 방법이 없다"고 호소한다.
불법 전매로 계약 해지를 당한 임차인이 소송을 내겠다고 하는 일도 빈번하다. 최근 한 수도권 임차권 양도 담당 직원은 불법 전매로 계약 해지된 이에게 폭행을 당해 경찰이 출동했을 정도. 이같은 어려움에 LH 내부에서도 임대 관련 업무는 기피부서가 됐다.
한 LH 직원은 "떳다방 등 투기꾼들이 민원을 쏟아낸다. 협박과 회유를 하는 경우가 빈번하다. 소신있게 일하다 생명의 위협을 느끼는 경우도 있다. 직원들이 견디다 못하고 다른 곳으로 옮겨가는 경우가 부지기수다"고 말했다.
실제로 2004년 이후 LH의 공공임대주택 임차권 양도 승인현황을 보면 전국 10만가구 중 18%인 1만7697가구가 임차권을 양도했다. 특히 시세차익이 예상되는 수도권(서울, 경기, 인천)의 양도 건수는 1만6801가구(전체 5만5000가구)에 달했다. 양도기간도 ▲1년 이내 30% ▲2년 이내 15% ▲3년 이내 16% 등 입주 후 3년 이내 전체 양도승인 건수의 61%가 이뤄져 불법전매일 가능성이 농후하다.
공공임대주택에서 세입자가 이사를 가야할 땐 사업시행자인 LH에게 임차권을 명도하도록 하고 LH가 이를 예비입주자에 공급해 불법 전대·전매 가능성을 원천차단하는 임대주택 운영규칙 개선안이 마련됐지만 '임차인의 재산권이 제한될 수 있다'는 주장에 부딪쳐 답보상태다.
공공임대는 분양전환 전까지는 국민의 세금이 투입된 '임대주택'이라는 공공재이고 불법 전대·전매로 공공임대 분양을 받지 못하는 선의의 피해자가 발생할 수 있다는 점에서 비판이 예상된다.
한 업계 관계자는 "판교와 광교 등 분양전환시 차익이 예상되는 지역의 공공임대 입주자들은 조기 전환을 주장하고 있는 상황"이라며 "혈세가 투입된 공공임대 주택을 이용해 시세차익을 누리겠다는 사람까지 보호해야하는 지 알 수 없다. 누구의 권리를 보호하기 위해 제도 개선에 소극적인지 이해할 수 없다"고 비판했다.
