올 하반기 부동산 시장에는 바뀌는 제도가 많다.

집값 잡기에 ‘올인’을 선언하고 나선 정부가 고강도 부동산 안정화 대책을 준비 중인데다 그 동안 실효성에 의문이 제기된 주택 분양 제도를 개선해 현실적인 시장 상황을 반영할 것으로 보인다.

부동산뱅크는 하반기 부동산시장 제도변경을 통해 이와같이 밝히고 8월 예고된 정부 규제는 가수요 억제를 위한 세제 강화 및 개발이익환수, 국민임대단지 조성을 통한 공급확대로 요약된다고 밝혔다.

이를 위해 정부는 종합부동산세(이하 종부세), 양도소득세(이하 양도세) 등 각종 세제의 확대, 개편안을 검토하고 있다. 또 개발부담금과 같은 토지공개념 부활도 논의되고 있다.

하반기 부동산 시장은 정부의 집값 안정을 위한 필사적인 노력에 따라 1가구 다주택자들의 세 부담 증가는 물론 투기적 가수요의 붕괴를 예고하고 있다.

                               


■ 보유세=
올 하반기부터 보유세는 주택의 경우 재산세가 건물과 토지가격을 합산, 기준시가의 50%를 과세표준으로 매겨진다. 정부는 기존 재산세가 주택과 토지에 대해 따로 부과됐던 것을 감안해 올 7월과 9월에 각각 50%씩 분할 납부토록 하고 있다.

아울러 보유세에 새로 도입된 종부세는 12월에 국세로 징수된다. 종부세는 기준시가로 주택 9억 원, 나대지 6억 원, 사업용 토지 40억 원 이상이 납부 대상이 된다. 그러나 앞으로 주택의 경우 대상범위를 기준시가 6억 원으로 하향 조정할 방침이어서 과세 대상이 늘어날 전망이다. 정부는 현재 검토중인 이 법안이 시행되면 종부세 대상 주택이 약 4배 가량 증가할 것으로 내다보고 있다.

보유세 부담상한도 폐지가 논의되고 있다. 현재 전년도 납부세액의 1.5배를 넘지 않도록 하고 있으나, 앞으로는 전년 대비 2~3배까지 부과할 수 있도록 상한선을 완화할 예정이다. 일각에서는 상한선을 없애 초고가 주택 소유자에 대한 세금 부담을 강화시키는 방안도 제기되고 있다. 또 한나라당이 종부세를 가구별로 합산 과세하는 방안을 내놓는 등 하반기 보유세제에 일대 개편이 불가피한 상황이다.

이에 따라 현재 0.14%에 이르고 있는 보유세실효세율은 더욱 높아져 2017년을 목표로 하고 있는 실효세율 1% 도달 시기가 앞당겨질 것으로 보인다.

■ 양도소득세=
다주택자 및 투기수요자 억제를 위한 양도차익 환수도 더욱 강화된다. 이를 위해 양도세율에 탄력세율을 추가하는 방안이 구체화되고 있다. 현재 소득세법상 투기지역 내에서는 필요 시 양도세율 이외에 별도의 15% 탄력세율 적용이 가능하도록 되어 있으나 시행되지는 않고 있다. 그러나 시행령만 수정하면 곧바로 적용이 가능해 연내 도입이 확실시 되고 있다. 탄력세율이 적용되면 현재 1가구 3주택의 경우 60%로 적용되고 있는 양도세율이 최고 75%까지 늘어나게 된다. 주민세를 포함할 경우 무려 82.5%로 증가하는 셈이다.

또 1가구 3주택 이상으로 규정하고 있는 다주택 범위가 2주택으로 확대될 가능성이 커짐에 따라 중과세 적용대상이 늘어날 전망이다. 1가구 2주택 소유자도 3주택자와 마찬가지로 투기지역 내 탄력세율이 추가 적용되면 세율이 75%(주민세 제외)까지 늘어날 전망이다.

이와 함께 당초 2007년 1월부터 시행 예정인 양도세 실거래가 과세도 2006년으로 앞당기는 방안이 검토 중이다. 그러나 아직 실거래가를 정확히 파악할 수 있는 인프라가 갖춰지지 않고 변경 세제에 대해 다주택자들이 주택을 처분할 시간을 유예하기 위해 당장 시행하기에는 한계가 있다는 지적이다.

한편 건설임대주택 범위가 확대돼 1가구 다주택 양도세 중과대상에서 제외되는 주택도 증가할 것으로 예상된다. 현재 국민주택 규모 주택 5채를 5년 이상 임대, 분양 전환하는 임대사업자에 한정해 양도세 중과를 하지 않고 있다. 앞으로는 대지면적 258㎡(90평) 연면적 149㎡(45평)인 주택 2채를 5년 이상 임대하거나 주택 및 토지의 기준시가 합계가 6억 원 이하일 경우에도 임대사업자로 간주, 양도세 중과대상에서 제외하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.