■ 현재 주택을 2채 보유하고 있는데 금년에 분양받아 내년에 완공되는 주택1채가 있는 경우에 중과대상인가 ? ○ 1세대 3주택이상 해당여부는 주택양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택이상인지 여부로 판정하는 것입니다. ○ 위 사례의 경우 2004년에 새로운 주택 1채가 완공되어 3채가 되고, 내년(2004.1.1∼12.31)은 유예기간 중이나 새로운 주택을 취득한 경우에 해당되어 보유주택 양도시 60% 중과대상이 될 수 있습니다.
■ 동일한 날에 2주택 이상을 양도하는 경우 어떻게 과세되는가 ? ○ 납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 주택이 먼저 양도되는 것으로 판단하게 됩니다. [예] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우에는 ·甲주택 : 양도차익 1억원 먼저 양도한 것으로 처리 (3주택 60%세율 적용) ·乙주택 : 양도차익 2억원 후에 양도한 것으로 처리 (2주택 일반세율 적용)
■ 수도권 및 광역시 2채 지방에 1채를 소유하고 있을 때 1세대 3주택 이상에 해당되는가 ?
○ 이 경우 지방에 소재하는 주택의 가액이 - 국세청 기준시가 3억원 이하인 경우에는 1세대 3주택에 해당되지 아니하며, - 국세청 기준시가 3억원 초과인 경우에는 1세대 3주택에 해당되는 것입니다.
■ 10개 가구로 구분된 1채의 다가구 주택을 소유하고 있을때 중과대상인가?
○ 다가구 주택은 1채의 주택을 지분형태로 소유(예 : 甲 1/2, 乙 1/2)하는 건축법상 단독주택(다가구주택 : 3층이하, 1개동의 바닥면적 100평이하)이나, 세법상으로는 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 보는 것입니다. 따라서, 위 사례의 경우 10개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 3주택 여부를 판단하게 되는 것이나, ○ 다만, 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 3주택 여부를 판단하게 됩니다.
■ 1세대 2주택 이상자에 대한 탄력세율의 시행시기는?
○ 투기지역내 주택으로서 대통령령이 정하는 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 양도차익에 대하여는 탄력세율(기본세율에 15%p 범위 내에서 시행령으로 조정)을 우선 적용하게 됩니다. ○ 필요한 경우 2004.1.1 부터 시행 가능하며, 탄력세율을 적용하기 위해서는 소득세법시행령을 개정하여 탄력세율(가산율) 및 적용대상등을 규정하여야 하는 것입니다.
■ 수도권, 광역시의 경우는 주택가액 규모에 상관없이 모두 1세대 3주택 중과의 대상이 되는가?
○ 수도권과 광역시의 경우 대부분 주택보급률이 100% 이하이고 주택가격이 높은 점을 감안하여 원칙적으로는 주택가액과 규모에 불구하고 모두 1세대 3주택 계산시 포함되도록 하였습니다. 다만, 일정규모 이하의 소형주택은 중과대상에서 제외할 예정이나, 소형주택의 구체적인 규모는 가격, 면적등을 감안하여 추후 시행규칙(재정경제부령)으로 규정할 예정입니다. ○ 다만, 수도권·광역시중 郡지역이나 도농복합시의 邑·面지역은 1세대 3주택이상 판단시 제외되며, 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 제외할 예정입니다. 그러나, 이 지역들의 경우에도 지방의 경우와 같이 3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택에 대하여는 1세대 3주택 계산시 포함되는 것입니다.
■ 양도소득세 세율은 어떻게 변경되는가?
○ 다음과 같이 양도소득세율이 변경될 예정입니다. <현행 → 개정안> 1년 미만 보유 자산 36% → 50% 1~2년 미만 보유 자산 9~36% → 40% 2년 이상 보유 자산 9~36% → 9~36%(동일함) 미등기 양도자산 60% → 70% * 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상 보유자의 주택양도차익에 대하여는 보유기간에 상관없이 60% 세율 적용(3년이상 보유하였더라도 장기보유특별공제 배제)
■ 3주택 이상자에 대한 양도세 60% 중과는 언제부터 시행하는가?
○ 1세대 3주택이상자에 대한 양도세 중과는 2004.1.1부터 시행할 예정이며, 2004.1.1 이후 1세대 3주택이상 요건에 해당되는 자에 대하여 60%의 양도세율이 적용됩니다. * 투기지역에 3주택이상 보유시 최고 적용세율 : 82.5% (기본세율 60% + 탄력세율 15% + 주민세 7.5%) ○ 다만, 2003.12.31 현재 기존에 1세대 3주택이상인자가 2004.12.31 이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있습니다.(1년간 유예) 이 경우 1년간 유예를 받기 위해서는 2004.1.1이후 새로이 주택을 취득하지 아니하여야 하며, 유예기간 중에 새로운 주택을 취득한 경우에는 유예규정이 적용되지 아니하고 2004년에도 중과되는 것입니다. ○ 또한, 주택을 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없게 됩니다.(이 경우 세율인상에 따른 1년간의 유예기간이 적용됩니다) * 장기보유특별공제율 : ·3년이상 ∼ 5년이하 : 양도차익의 10% ·5년초과 ∼ 10년이하 : 15% ·10년초과 : 30%
■ 주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가 ?
○오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하고 있습니다. * 오피스텔 건물기준(건설교통부 고시 제1998-161, 98.6.8) ·사무구획별 전용면적중 업무부분이 50% 이상일 것 ·욕조가 있는 욕실, 사무구획별 노대(발코니) 설치 금지 ·타용도의 복합건축물인 경우 건물출입구를 별도로 실시 ○ 소득세법상 주택수 판정에 있어서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산되는 것입니다. |
