2002.4.4자 정기고시 이후 아파트·연립주택의 가격변동분을 반영한 2003년 공동주택기준시가를 정기고시하여 양도소득세·상속세·증여세 과세기준의 공정성 및 객관성을 제고하고 납세자의 성실한 세무신고 유도와 주택시장 안정을 지원하고자 함
1. 고시근거 및 배경
□ 고시 근거
공동주택에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 가액을 기준시가로 한다.
○ 소득세법 제99조(기준시가의 산정) 제1항 제1호 다목
○ 상속세및증여세법 제61조(부동산 등의 평가) 제3항
□ 공동주택기준시가는
'83.2.18 최초고시한 이래 이번까지 32회 고시하였으며
이번 고시대상은 18,937단지, 74,412동, 5,163천세대입니다
□ 이번 고시의 배경은
○ 직전고시이후 가격변동분을 반영하고 2002.9.13 수시고시한 아파트와 제외된 아파트간 세부담의 형평성을 고려하여 2003년 공동주택기준시가를 정기고시함으로써
양도소득세·상속세·증여세 과세기준가액의 공평성을 제고하여 납세자의 성실한 세무신고를 유도하고아파트가격 상승에 따른 양도소득의 증가분에 대한 철저한과세로 주택시장 안정 등을 지원하는데 있습니다.
2. 고시대상
□ 대상 지역 : 전국
□ 대상 공동주택 : 18,937단지, 74,412동, 5,162,693세대
· 아파트 : 18,101단지, 70,583동, 5,102,067세대
- 주택으로 쓰이는 층수가 5층이상인 공동주택
· 연립주택:839단지, 3,829동, 60,626세대
-전용면적이 165㎡이상인 모든 연립주택
-100세대 이상의 대규모 단지 내에 소재하는 연립주택
□ 고시대상 구분
구 분
조정고시
신규고시
합 계
아파트
단 지
16,427
1,674
18,101
동
68,308
2,275
70,583
세 대
4,911,678
190,389
5,102,067
구 분
조정고시
신규고시
합 계
연립주택
단 지
761
75
836
동
3,693
136
3,829
세 대
59,117
1,509
60,626
* 직전 고시일 이후 재건축사업계획승인, 멸실 등은 이번 고시에서 제외
지역별 기준시가 고시대상 현황
(단위 : 개)
구분
전 국
서울
부산
인천
대구
광주
대전
울산
단지
18,937
3,497
1,884
935
1,062
589
399
699
동
74,412
13,620
5,836
4,570
3,934
2,391
2,396
1,732
세대
5,162,693
1,005,713
425,586
328,086
294,135
184,442
190,666
139,343
구분
경기
강원
충북
충남
전북
전남
경북
경남
제주
단지
3,293
607
599
553
690
582
1,406
1,894
248
동
19,863
2,140
2,134
1,968
2,558
1,943
3,807
4,898
622
세대
1,309,371
129,608
142,892
134,538
179,708
118,398
238,184
318,492
23,531
참고 : 시·도별 「공동주택기준시가」고시대상 점유비
3. 주요 고시내용
이번 고시의 특징
□ 아파트가격이 상대적으로 높고 투기수요가 상존하고 있는 서울?인천?경기 등 수도권지역의 고시기준율을 5%상향 조정하여 기준시가의 현실화율을 높이는 등 기타지역과의 시가반영률을 차별화하여 지역간 형평성을 제고하였습니다.
- 군지역인 경기도 가평·양평·여주·양주·포천군과 인천시 강화·옹진군 등은 기타지역으로 분류
□ 기준시가의 공정성·객관성·신뢰성을 보다 높이기 위하여 거래시가 조사를부동산감정평가전문기관에 처음으로 아웃소싱 하였습니다
- 감정평가전문가가 시장에서 거래될 가능성이 가장 높은 실지거래가능가격을 조사하여 거래시가로 산정하였으며 매도호가 위주의 가액이나 특수사정에 의한 이상거래가액은 조사가액으로 채택하지 아니하였습니다.
- 또한 부동산관련 전문가로 구성된 세무서별 「공정과세협의회」의 심의절차를 거치는 등 기준시가의 공정성·객관성을 높이기 위하여 최선을 다하였습니다.
□ 같은 단지, 같은 동에 소재하더라도 방향·조망·일조권, 소음·위치 등 개별특성에 따라 거래시가가 달리 형성되는 것을 반영하여 기준시가를 보다 세분화하여 세대간 차별성을 강화하였습니다.
기준시가 변동률
□ 직전고시(2002년 4월 정기고시)대비 기준시가 상승률(%)
구분
전국
대전
인천
서울
경기
경남
대구
충남
2003.4
15.1
26.0
22.0
19.5
18.4
14.9
14.8
14.7
2002.4
9.7
3.2
22.1
16.5
15.3
3.0
8.3
2.6
구분
부산
충북
울산
전북
경북
제주
전남
강원
광주
2003.4
12.4
9.1
7.0
6.7
5.9
3.5
2.7
2.3
0.8
2002.4
8.9
1.1
7.3
1.3
3.4
0.2
0.8
1.1
0.3
서울시 및 주요도시 공동주택기준시가 상승률
□ 특징적 사항
· 직전고시 대비 전국 평균 15.1%(아파트 15.1%, 연립주택 15.0%) 상승하여 2002.4.4고시때의 9.7% (아파트 9.8%, 연립주택 8.5%) 보다 높음
-대전광역시가 행정수도 이전계획에 대한 기대감 등으로 26.0%상승하여 시·도중에서 최고 상승
-상대적으로 아파트가격이 낮았던 인천지역은 인천공항 활성화 및 서해안개발 등의 영향으로 전기에 이어 상승률이 높으며 인구밀집지역인 서울·경기지역은 상승세 지속
· 시·군·구 중에서는 대전시 유성구(32.8%), 서구(30.2%), 천안시(22.3%)와 개발사업이 활발한 오산시(31.5%), 광주시(29.1%), 화성시(26.7%), 고속철도건설 영향으로 광명시(24.9%) 가 상승폭이 크며
수해 등 재해의 영향으로 강원 인제(△12.8%), 충북 영동(△10.8%), 강원 평창(△8.6%) 등은 하락하였음.
'97.5.1 고시이후 직전기 대비 기준시가 변동률 추이
(단위:%)
고시년도
'97.5.1
'98.7.1
'99.7.1
'00.7.1
'01.7.1
'02.4.4
'03.4.
상승률
전국
10.4
△11.3
0.0
12.2
3.8
9.7
15.1
서울
17.4
△12.7
0.0
16.8
7.1
16.5
19.5
□ 기준시가 최고·최저가액
· 세대별 최고·최저
- 아파트
(단위 : 천원)
구 분
소 재 지
아파트명
평형
기준시가
최 고
서초구 서초동
트라움하우스 3
180
3,240,000
최 저
전북 익산시
용 기
13
4,000
- 연립주택
(단위 : 천원)
구 분
소 재 지
연립주택명
평형
기준시가
최 고
서초구 양재동
신동아빌라
89
1,845,000
최 저
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// Run onload code.
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// 에디터에서 들어간 기사가 아닐 경우, 태그 씌우지 않음
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//...
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