1. 확정일자 업무 진행상황

□ 상가건물임대차보호법의 시행일이 2002.11.1로 다가옴에 따라

- 본·지방청 해당과와 전화세무상담센터 및 일선세무서에 확정일자 신청과 관련한 전화문의가 쇄도하고 있음

□ 이는 상가건물의 임차인, 임대인 및 이해관계인들이 이 법의 시행에 대하여 지대한 관심을 가지고 있음을 입증하는 것임

□ 그러나 아직도 많은 임차사업자들이 임대인의 눈치를 보거나 주변 임차인의 반응을 살피는 등 관망하고 있고, 지금까지 임대인과 형성해온 관례·관계를 유지하려는 경향을 보이고 있는 등

- 이 법이 규정하고 있는 권리를 임차인 스스로 확보하는데 소극적인 경우가 있는 것으로 보임

□ 이 법에서 정한 임차인의 권리가 이 법의 시행으로 자동적으로 주어지는 것은 아니므로

- 임차사업자를 대상으로 동법의 취지와 내용을 충분히 이해시킴으로써 경제적 약자인 이들이 자기의 권리를 스스로 지켜나가도록 함

2. 확정일자를 받을 경우 임차사업자가 편리한 점

□ 우선변제권이 생김

-확정일자를 받아두면 임차건물이 경매 등으로 넘어갈 경우 보증금을 후순위권리자보다 우선변제 받을 수 있어 안심하고 생업에 종사할 수 있음

□ 임대인 동의나 비용부담 없이 전세권 등기와 대등한 효력 발생

-종전에는 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 임대인의 협력을 받고 상당한 비용을 들여 「전세권 등기」를 하였으나

- 이제는 임대인의 의사와 상관없이 전혀 비용을 들이지 않고 간단하게 세무서에 사업자등록을 하고「확정일자」를 받으면 됨
 

3. 확정일자 신청시 구비서류

◇ 사업자등록이 되어있는 자

·사업자등록증 원본

·임대차계약서 원본

·건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면

·본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증)

·사업자등록정정신고서(확정일자신청겸용서식)
 

◇신규로 사업자등록을 신청을 하는 자

·사업자등록신청서(확정일자 신청겸용서식)

·임대차계약서 원본

·건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면

·본인 신분증

4. 임차사업자의 주요 반응

□ 주로 임대인·주변 임차인의 눈치를 보는 등 관망상태

-임대인의 눈치를 보고, 주변 임차인의 상황을 알아보는 등 관망하고 있는 상태임

-지금까지 임대인과 유지되어온 관례·관계를 손상시키면서 확정일자를 받아야 할지, 언제 확정일자를 신청해야 할지 등 고심 중임

□ 확정일자 신청으로 안심하고 사업에만 전념할 수 있게 됨

-임차건물이 경매될지도 모른다는 소문이 있어 등기부등본을 확인한 바, 근저당권이 설정되어 있었으나 설정금액이 많지 않아 전세권 등기를 통하여 보증금을 확보하려고 하였지만 건물주가 장기간 해외체류로 연락이 되지 않아 불안해하던 중 금번 확정일자 신청으로 보증금을 지킬 수 있어 다행으로 생각함

□ 전세권 등기보다 확정일자가 훨씬 편리

-전세권 등기를 하고 싶었으나 건물주가 응해주지 않아 불안한 가운데 장사를 하고 있는 중, 이번에 상가건물임대차보호법의 시행으로 임대인의 눈치를 보지 않고 확정일자를 받을 수 있어서 걱정을 덜게 되었음

- 건물주에게 신신당부하여 전세권 등기신청 동의를 받았으나 등기비용이 부담되어 차일피일 미루어 오던 중 상가건물임대차보호법이 시행되어 비용부담 없이 전세권등기와 같은 확정일자를 받을 수 있게 되어 다행으로 생각함

5. 특이사항 등 주요 질문사항

□ 서울에서 보증금 2억원, 월세 100만원에 건물 1층을 임차하여 음식점을 운영하고 있는 ○○○은 자신의 보증금이 법 적용대상인 보증금액 2억4천만원 이하에 해당된다고 이해하고 확정일자 신청

⇒『보증금+(월세×100)』금액으로 법 적용대상 여부가 결정되므로 임차사업자 ○○○은 보증금액이 3억원(2억원+100만원×100)에해당되어서울특별시 법 적용대상 보증금액인 2억4천만원을 초과하여 확정일자를 받을 수 없음

□ 임차인 ○○○은 상가건물을 임차하여 사업을 개시한지 얼마되지 않아 사업자등록을 하지 않은 상태에서 확정일자 신청

⇒ 사업자등록을 하고 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생하므로 사업자등록과 확정일자를 동시에 신청하도록 함

□ 의류소매상을 하는 임차사업자 ○○○(女)은 남편과 함께 건물소유주와 계약을 체결하면서 임차인을 남편으로 기재하여 본인 명의가 아닌 임대차계약서에 확정일자 신청

⇒ 실지 건물을 임차하여 사업자등록을 하고 영업을 하고 있는 ○○○ 명의로 임대차계약서를 보완한 후 확정일자 신청토록 함

□ 사업장을 2개 임차한 ○○○은 하나의 사업장은 사업자등록을 하고 다른 사업장은 사업자등록을 하지 않은 상태에서 각각의 사업장에 대한 임대차계약서에 확정일자 신청

⇒ 사업자등록을 하지 않은 사업장에 대해서는 사업자등록과 확정일자를 동시에 신청토록 함

□ 2인이 공동사업을 하면서 ○○○을 대표자로 사업자등록을 하고 대표자가 아닌 ×××가 실지 건물을 임차하여 ×××가 임대차계약서에 확정일자 신청

⇒ 사업자등록상 대표자와 임차인이 일치하도록 대표자를 ×××로 변경하여 사업자등록정정신고토록 함

□ 임차사업자 ○○○은 2001년 9월말 건물주와 보증금 5천만원, 월세 50만원, 계약기간 2001.10.1∼2002.9.30로 계약을 체결하고 영업을 하던 중 계약기간이 만료되자 월세를 60만원으로 인상하고 계약을 1년 연장하기로 건물주와 합의하였으나 갱신된 계약서를 작성하지 아니하여 계약기간이 만료된 계약서에 확정일자 신청

⇒건물주와 보증금 5천만원, 월세 60만원, 계약기간을 2002.10.1∼2003.9.30로 한 갱신 계약서를 작성하여 확정일자 신청토록 안내

□ 임차사업자 ○○○은 건물주 ×××와 보증금 7천만원, 월세 50만원, 계약기간 2002.1.1∼2002.12.31로 계약을 체결하고 영업을 하던 중 계약기간 중인 2002.5월 건물이 △△△에게 양도되면서 새로운 건물주 △△△와 계약서를 작성하지 않고 종전 계약서 내용대로 임차하기로 합의하여 종전 건물주 ×××와 체결된 계약서에 확정일자 신청

⇒ 현재 건물주 △△△와 종전 계약내용대로 새로운 계약서를 작성하여 확정일자 신청토록 안내