□ 주택시장을 안정시키고 부동산 투기를 근절시키기 위하여 양도세의 투기억제기능을 대폭 강화하기로 하였음
□ 주요 내용은
① 투기지역은 기준시가 대신 실거래가액으로 과세
○ 현재 토지에 대한 개별공시지가는 시가의 70% 수준으로 1년에 한번 고시되고 있어 과세 실효성이 저하
○ 아파트등 공동주택의 경우 주택가격 급등시 기준시가를 수시로 조정하고 있으나 시가의 70∼80%수준이고 기준시가 조정에 따른 행정력 부담이 과중
○ 투기지역으로 지정한 지역의 부동산(토지, 건물)에 대하여는 실거래가액으로 과세하여
- 과세형평을 도모하고 양도세의 투기억제기능 강화
※ 투기지역은 부동산 투기우려시 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 대상으로 관계기관(건교부등)의 협의를 거쳐 소득세법 시행령을 개정하여 별도 지정
② 투기지역을 다른지역보다 중과할 수 있도록 탄력 세율제도 도입
○ 현재 탄력세율(기본세율 ± 15%p 범위내)은 전국적으로 적용되고 있어 국지적인 투기 대처에 다소 미흡
* 기본 세율 : 9∼36% 누진세율 (4단계)
○ 전국뿐아니라 투기지역에 한정하여 탄력세율을 적용하여 불로이득에 대해 무겁게 과세할 수 있도록 근거 마련
③ 투기억제를 위해 "고급주택"을 "고가 주택"으로 변경
○ 현재 고급주택(아파트 : 전용면적 45평이상 및 6억원 초과)은 실거래가액으로 과세하나, 면적이 45평미만의 경우에도 6억원을 초과하는 주택이 많아 과세형평 및 투기억제효과 미흡
- 고급주택 면적기준에 미달하는 6억원이상 고가의 주택으로 부동산 투기가 이동할 우려
* 예 : 강남구 대치동 S아파트 : 시가 9억원, 전용면적 39평
○ 고급주택 면적기준(전용면적 45평이상)에 미달하는 주택이라도 금액기준(6억원초과)를 넘는 주택에 대해서는 실거래가액으로 과세할 수 있는 근거 마련
□ 이와 같은 세제상의 장치가 마련되면 향후 투기과열우려등 투기에 대처해야할 필요성이 발생할 경우
○ 신속히 시행령 개정으로 투기지역을 지정하여 실거래가액으로 과세하고
○ 필요시 높은 탄력세율을 적용하여 무겁게 과세할 수 있어 부동산 투기에 효율적으로 대처할 수 있게 될 것임
□ 관련세법(소득세법)개정안을 이번 정기국회에 제출하여 근거 규정을 마련할 계획임
目 次
1. 양도소득세제 개요
2. 「9.4 주택시장 안정대책」중 양도세부분 추진현황
3. 투기지역이란?
4. 투기지역에 대하여 실거래가액으로 과세하는 이유 ?
5. 투기지역에 대하여 실거래가 과세시 세부담
6. 실가과세 연혁 및 현황
7. 현행 부동산 양도소득세율 체계
8. 현행 고급주택 판정기준 및 과세방법
9. 고급주택을 고가주택으로 전환하는 이유 ?
□ 과세대상
○ 토지·건물, APT당첨권 등 부동산에 관한 권리
○ 상장법인 및 등록법인의 대주주 보유주식과 비상장주식
○ 부동산 과다보유법인의 과점주주 주식 등 기타자산
□ 과세체계
* 양도가액·취득가액 : 기준시가 원칙(고급주택, 단기거래, 실가신청하는 경우등 예외적으로 실가과세)
* 장기보유특별공제 : 3년이상보유 10%, 5년이상 15%, 10년이상 30%
* 양도소득기본공제 : 자산(부동산·주식)별로 각각 연 250만원공제
□ 세 율
○ 1년이상 보유 부동산등 : 누진세율
○ 1년미만 보유 부동산등 36%, 미등기 60%
□ 「9.4 주택시장 안정대책」에 포함된 양도소득세 관련 개정사항에 대하여 소득세법 시행령을 개정하여 10.1부터 시행하고 있음
<개정 내용>
○ 고급주택 면적기준을 하향조정(전용면적 50평이상 → 45평이상)
○ 3주택이상 보유자의 주택 양도에 대해 기준시가 대신 실지거래가액으로 과세
○ 서울, 5대 신도시 및 과천 소재 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건(1년이상) 추가
□ 다만, "특정지역(서울, 5대 신도시 및 과천) 소재 신축주택에 대한 양도소득세 감면 폐지"는
○ 조세특례제한법 개정사항으로 이번 정기국회에 개정 법률안이 제출되어 추진중에 있음
□ 투기지역은 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 대상으로
○ 관계기관(건교부등)의 협의를 거쳐 소득세법 시행령을 개정하여 별도 지정함
□ 투기지역은 투기가 없는 평상시에는 지정하지 않고 있다가 부동산 가격급등으로 인하여 투기에 대처해야할 필요성이 발생할 경우에만 지정하게 되며
○ 투기지역으로 지정되면 당해 지역의 부동산(토지, 건물) 거래에 대하여 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하게 되고
○ 필요시 높은 탄력세율을 적용받아 무겁게 과세하게 되므로 부동산 투기에 효율적으로 대처할 수 있게 될 것임
<참고> 부동산 투기억제 관련 용어
□ 투기과열지구 (주택건설촉진법 §32조의5)
○ 주택분양시장의 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2월간 5:1이상)을 기준으로 건교부장관(시·도지사)이 지정하는 지역
○ 지정 효력 : 분양권 전매 제한(중도금 2회 이상 납부, 계약후 1년), 무주택자에게 신규아파트의 우선 분양권 부여 등
※ 지정지역 현황 : 서울시, 경기 남양·고양·화성, 인천 삼산1지구등
□ 토지거래허가구역 (국토이용관리법 §21조의2)
○ 토지의 투기 방지를 위해 지가가 급격히 상승하는 지역중에서 건교부장관(시·도지사)이 지정하는 지역
○ 지정 효력 : 당해 지역의 토지거래는 관할 시장·군수등의 허가를 받아야 법적 효력이 발생
※ 지정지역 현황 : 수도권의 개발제한구역, 판교등 개발예정지역
□ 투기지역 (소득세법 개정추진 예정)
○ 양도세를 중과하기 위하여 부동산가격이 급등하는 지역을 대상으로 시행령으로 별도 지정하는 지역
○ 지정 효력 : 양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하고 필요시 기본세율에 비해 높은 세율(15%p 범위내)로 과세
□ 현재 부동산 양도시 대부분 기준시가로 과세하고 있으나
○ 기준시가는 시가의 70∼80%수준으로 일반적으로 1년에 한번 고시되고 있어 과세실효성이 떨어지고
○ 부동산 가격이 급등할 경우에는 적기에 과세할 수 없는 문제가 있음
□ 이에, 부동산가격이 급등하는 투기지역의 부동산(토지, 건물)에 대하여는 실거래가액으로 과세하여
○ 과세형평을 도모하고 양도세의 투기억제기능을 강화하려는 것임
□ 기준시가는 실지거래가액의 70∼80% 수준에 불과하므로 통상 실거래가액에 의한 양도소득세 부담이 기준시가에 의한 경우보다 높은바 사례의 경우 1.3∼1.8배 증가하고 있음
〔사례1〕00구 00동 A아파트 34평형 (3년보유 가정)
(단위 : 만원)
〔사례2〕00구 00동 B아파트 31평형 (5년보유 가정)
(단위 : 만원)
※ 상기 사례는 당해 아파트가 소재하는 지역이 투기지역으로 지정된 경우를 가정한 것임
□ 실가과세 연혁
○ '82년 이전
- 실가과세를 채택하였으나 실가 확인에 따르는 과중한 행정력 부담등으로 실제로는 기준시가를 적용하여 과세
○ '83년 이후
- 기준시가 과세원칙으로 전환하면서 1년이내 단기거래, 증빙을 갖추어 신고하는 경우등에 한해 실가과세
□ 현행 실가과세 대상
○ 고급주택
○ 미등기양도자산
○ 1년이내의 단기양도
○ 3주택이상 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우('02.10.1 시행)
○ 허위계약서의 작성등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우
○ 실지거래가액으로 신고하는 경우
□ 기본세율
□ 탄력 세율
○ 기본세율에 15%p 가감한 범위내에서 조정 (시행령에서 실행세율 규정)
○ 경기동향에 신축적으로 대처하기 위하여 '80.12 도입된 제도
□ 고급주택에 해당하기 위해서는 면적기준 및 금액기준을 모두 충족하여야 함
* 고급주택 판정기준
주」 '02.9.30 이전 : 전용면적 50평이상
□ 고급주택 과세 방법
○ 현재 특정주택이 고급주택에 해당하면 기준시가 대신 실가로 과세하고
○ 1세대 1주택에 해당하는 경우에도 고급주택 기준금액을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해 과세
〔사례〕 강남구 소재 W아파트 (전용면적 48평, 4년보유 가정)
(단위 : 만원)
주」고급주택의 양도차익
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