이윤실 회계사 '조정대상지역 내 일시적 2주택 취득시 취득세 유의사항' 기고

소득세법, 임차인 임대차기간 1년 이상 남았다면 최대 2년까지 양도·전입기간 연장 가능

취득세법, 조정대상지역내 종전·신규 주택은 무조건 1년 내 종전 주택 처분해야 중과 안돼

양도소득세와 취득세는 일시적 2주택자의 요건이 다르다. 소득세법상 비과세 요건을 충족하더라도 취득세는 2주택자로서 중과될 수 있다는 뜻이다. 특히 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 취득세에서 임차인의 임대차 계약에 대한 예외사항이 없는 점을 유념해야 중과·추징 가능성을 피할 수 있다.

이윤실 상지회계법인 공인회계사는 최근 한국공인회계사회가 발간한 월간 공인회계사 2월호에 현장에서 취득세 중과 문제를 바라본 ‘조정대상지역 내 일시적 2주택 취득 시 취득세 유의사항’을 기고했다.

이 회계사는 주택 실수요자를 보호하기 위해 중과 배제하는 일시적 2주택자에 대한 취득세 규정을 양도소득세 비과세 요건과 함께 살펴봤다.

취득세에서 ‘일시적 2주택자의 개념은 국내에 주택 등을 1개 소유한 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 등의 이유로 다른 2주택을 추가로 취득한 후 3년 이내 종전 주택을 처분하는 경우’를 말한다. 이때 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 있으면 1년 내에 종전 주택을 처분해야 한다.

소득세법에도 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 요건이 있다. 신규 주택은 종전 주택 취득일로부터 1년이 지난 후 취득하고, 양도하는 종전 주택은 2년 이상 보유해야 한다. 신규 주택 취득 후 1년 이내 종전 주택을 양도해야 하며, 1년 이내 세대 전원이 신규 주택으로 전입신고를 마쳐야 한다.

단, 신규 주택을 취득할 당시 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아있을 경우에는 양도 및 전입 기간이 기존 임대차계약의 종료일까지 연장된다. 최대 기한은 신규 주택 취득일로부터 2년까지다.

이같은 임차인의 임대차 계약에 대한 예외사항이 취득세 중과 배제 요건에는 없는 점이 오해를 낳기도 한다. 취득세에서는 임대차 계약 유무와 관계없이 정해진 기간 내에 종전 주택을 처분해야 중과되지 않는다. 소득세법상 비과세를 받더라도 취득세가 중과될 수 있는 것이다.

이 회계사는 “취득일로부터 일시적 2주택 기간인 3년(조정대상지역 내 1년) 이내 종전 주택 등을 처분하지 못하면 취득세를 추징하는데, 취득세 추징세액은 취득세 부족세액뿐 아니라 과소신고 가산세(10%)와 납부불성실가산세가 합해진 금액”이라며 사전에 유의할 것을 당부했다.