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구독하기 2022.09.28. (수)

[기고]상생임대주택 양도소득세 특례 개정안 분석

신방수 세무사(세무법인 정상)

 

2022년 6월 정부는 주택 임대료를 5% 이내에서 올리는 임대인에게 양도소득세(양도세) 비과세와 장기보유특별공제(장특공제) 적용에 필요한 “2년 거주요건”을 면제하는 소득세법 시행령(소령) 개정안을 발표하였다.

 

이는 주로 거주요건이 필요한 주택 소유자들에게 세제혜택을 부여해 전·월세시장의 안정화를 도모하기 위한 조치에서 비롯되었다. 이하에서는 이 제도에 대한 골격을 살펴보고 실익 분석을 해보기로 한다.

 

1. 개정안 비교

 

이번 개정안은 종전 소령 제155조의 3을 일부 개정한 것으로 현행의 것과 비교하면 아래와 같다.

 

구분

현행

개정안

비고

1. 적용대상

1세대 1주택

1세대

주택수와 무관하게 적용

2. 적용효과

소령 154 거주요건 적용 시 1 년 거주한 것으로 인정

소령 제154 , 155 1, 159 조의4 적용 시 2 년 거주요건 면제

적용효과의 범위가 확대됨.

3. 적용요건

직전임대차계약 대비 임대료 5% 이내 계약할 것 ( 상생임대차계약)

 

 

상생계약시 1세대 1 주택일 것

상생계약 시 기준시가가 9억 원 이하일 것

직전임대차계약에 따른 임대기간이 1 6 개월 이상일 것

직전임대차계약 ( , 해당 주택 취득하기 전 체결된 계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 경우는 제외 ) 대비 임대료 5% 이내 계약 ( 상생임대차계약)

삭제

삭제

 

현행과 같음 .

 

임대기간은 실제임대기간을 기준으로 함.

4. 적용기간

2021.12.20.~2022.12.31.사이에 계약체결 (계약금 확인 ) 하고 2 년 이상 임대할 것

2021.12.20.~2024.12.31 .사이에 계약체결 ( 계약금확인) 하고 2년 이상 임대할 것

5. 영 시행일

2022. 2.15.

입법예고 중

 

 

위 표를 보면 적용요건을 갖춘 “상생임대주택”에 대해서는 소령 제155조 제1항(1세대 1주택 비과세), 제155조 제20항 제1호(거주주택 비과세), 제159조의 4(1주택 40% 보유기간 장특공제)에서 “2년 거주요건”을 면제해 준다. 따라서 이러한 혜택이 필요한 층들은 이 제도에 관심을 둘 필요가 있다. 특히 다주택자의 경우에도 이러한 제도가 적용되므로 비과세를 받고 싶은 주택이 있다면, 그 주택을 “상생임대주택”으로 임대하면 될 것으로 보인다.

 

2. 적용요건 분석

 

위 표 3의 적용요건을 보면 개정안은 ①과 ④만 지키면 되는데, 이때 ①의 요건 중 단서가 추가되어 이 부분에 대한 내용을 제대로 이해할 수 있어야 할 것으로 보인다. 이하에서 이를 중심으로 적용요건을 분석해 보자.

 

1) 직전임대차계약과 상생임대차계약의 구분

 

이 제도를 이해할 때 직전임대차계약과 상생임대차계약부터 먼저 구분해야 한다. 전자는 상생임대차계약을 맺을 때 임대료 5% 상한율을 적용하기 위해 기초가 되는 계약을 말하며, 상생임대차계약은 위 4의 적용기간에 임대료 5% 이내로 체결한 계약을 말한다. 여기서 주의할 것은 두 계약의 임대주체는 “동일인”이어야 하나, 임차인은 그러한 조건이 없다. 따라서 상생임대차계약 시 다른 임차인과 계약을 해도 된다. 단, 임대료는 원칙적으로 2년 단위로 5% 이내에서 올려야 한다. 여기서 임대료 책정은 민간임대주택법을 준용하므로 계산에 실수가 있어서는 안된다(실무적으로 렌트홈 홈페이지를 이용하면 된다).

 

2) 직전임대차계약에 대한 단서 신설

 

2022년 6월 개정안에서는 직전임대차계약 중 아래의 것은 인정하지 않도록 하는 단서가 신설되었다.

 

해당 주택을 취득하기 전 체결된 계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 경우

 

 

이는 임차인이 있는 상태로 해당 주택을 취득하고 해당 계약서상의 임대료 등을 기준으로 5% 이내에서 다시 계약하더라도 이를 “상생임대주택”으로 보지 않겠다는 것을 의미한다. 즉 전세를 끼고 집을 구입하는 소위 “갭투자”한 경우에는 그 당시 임대계약은 “직전임대차계약”으로 보지 않기 때문에 이러한 결론이 나온다. 다만, 취득 후 새롭게 체결한 계약은 “직전임대차계약”이 된다. 따라서 이러한 주택도 상생임대차계약을 맺을 수 있지만, 현실성이 떨어진다. 위 3 ④의 요건을 보면 직전임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상이 지난 상태에서 상생임대차계약을 체결해야 하기 때문이다. 따라서 2022년 7월 갭투자를 한 후 바로 임대차계약을 맺더라도 1년 6개월 이상 지난 뒤에 상생임대차계약을 체결해야 하는데 적용기간(2024년 12월 31일에 종료)이 지나 이들에게는 무용지물이 될 것으로 보인다. 따라서 이 제도는 종전부터 계속 임대하고 있는 임대인 중 일부층에게만 혜택이 주어질 전망이다.

 

※ 직전임대차계약의 요건에 따른 상생임대차계약 세제혜택 적용 여부

구분

직전임대차계약

상생임대차계약

세제혜택 적용 여부

계속 임대인

1 6개월 이상 임대

실제 임대기간 기준 (이하 동일 )

적용기간 내 5% 이내 계약( 신규 or 갱신 )

임대인은 직전임대차계약과 상생임대차계약 모두 동일해야 하나 , 임차인은 그렇지 않음 .

1 6개월 미만 임대

×

신규 임대인

임대주택 취득 후 전· 월세 계약일부터 1 6개월 이상 임대

*

임대주택 취득 후 전· 월세 계약일부터 1 6개월 미만 임대

×

* 2022년 7월 시점에서 전세를 끼고 주택을 취득하면 적용기간 도과로 사실상 세제혜택 적용불가할 것으로 보임.

 

3. 개정안 실익분석

 

이번 개정안은 아래 3곳에서 2년 거주요건을 면제하는 것이므로 해당하는 자는 위의 요건을 갖추면 혜택을 받을 수 있다.

 

1) 1세대 1주택 비과세에서 2년 거주요건 면제(소령 제155조 제1항)

 

2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 “2년 거주요건”이 적용되는데, 이때 거주요건이 필요한 경우에는 상생임대주택으로 계약할 수 있다. 참고로 다주택자의 경우 최종 1주택에 대해서도 이 제도가 적용되므로 이를 활용할 수 있을 것으로 보인다. 다가구주택은 전체를 양도하는 경우 1주택으로 간주되므로 모든 호를 상생임대주택으로 계약해야 한다. 따라서 일부 호만 체결하면 실익이 없을 것으로 보인다. 다만, 일부 호에서 직접 거주한 경우에는 굳이 이 계약을 체결할 이유는 없을 것이다. 이미 거주요건을 충족하고 있기 때문이다.

 

2) 주택임대사업자 거주주택 비과세에서 2년 거주요건 면제(소령 제155조 제20항 제1호)

 

주임사의 거주주택은 전국에 걸쳐 2년 거주를 해야 비과세를 받을 수 있다. 따라서 거주를 못한 경우에는 이 제도를 활용할 수 있을 것으로 보인다. 다만, 거주주택 비과세는 생애 1회만 적용하므로 이에 대한 비과세를 받은 경우에는 이 제도의 실익이 없을 것으로 보인다. 다만, 거주주택으로 전환한 임대주택이 1세대 1주택인 경우 직전거주주택의 양도일 이후부분은 실익이 다소 있을 수 있다. 이 경우 거주요건이 필요하기 때문이다(단, 2019년 12월 16일 이전 임대등록분은 거주요건 면제로 상생임대계약이 불요함).

 

3) 1세대 1주택 장특공제 특례 적용 시 2년 거주요건 면제(소령 제159조의 4)

 

1주택 장특공제는 보유기간에 따라 최고 40%, 거주기간에 따라 최고 40%(합 80%)가 적용된다. 그런데 이때 보유기간에 따른 40%를 받기 위해서는 “2년 이상 거주”가 필수적이다. 따라서 이 공제율을 적용받고자 하는 경우에는 상생임대차계약을 맺으면 최소 40%(10년 보유 가정 시, 10년×4%)을 적용받을 수 있다. 그렇지 않으면 20%(10년 보유×2%)밖에 공제를 받을 수 없다.

 

※ 필자 주

상생임대인제도 관련하여 다양한 쟁점들이 파생하고 있습니다. 이에 대해서는 기재부가 2022년 6월 24일에 발표한 “상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답” 등을 참조하시기 바랍니다(기재부 홈페이지에서 다운로드 가능).

 

※ 외부기고는 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

 
 





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