본인이 2007년6월7일자 한국세정신문에 '주택임대소득에 대한 소득세 과세의 문제점'을 기고했더니, 날더러 뭔가 잘못 알고 있는 것 같다면서 다가구주택은 소득세법상 단독주택으로 보도록 돼 있기 때문에 아무 문제점이 없다는 식으로 말하는 사람이 있으나, 그것은 그 사람이 문제의 본질을 제대로 파악하지 못하고 있는 것으로 생각된다.

1. 2005년도(2006년도 종합소득세 신고분)까지는 3주택이상 소유자는 주택임대소득에 대한 소득세를 신고해야 하며. 고가주택(양도실가 6억원 초과)은 1채를 소유하고 있더라도 신고해야 했다.

2. 2006년도(2007년도 종합소득세 신고분)부터는 2주택이상 소유자도 주택임대소득에 대한 소득세를 신고해야 하며, 고가주택(양도실가 6억원 초과)은 1채를 소유하고 있더라도 신고해야 한다.

다 같은 규모인데도 다세대주택은 공동주택이기 때문에 2호만 가지고 있어도 임대소득의 과세대상이 되고, 구분등기만 안되어 있을 뿐 실제는 다세대주택과 다를 바 없는 다가구주택은 단독주택으로 분류되기 때문에, 고가주택이 아닌 다가구주택을 한 채만 가지고 있다면, 가구 수가 2호 이상. 아니 그 이상(가령 10호나 15호 쯤)이 되더라도 임대소득은 과세대상이 되지 않는다는 것은 과세형평상 문제가 아닐 수 없다.

또한 양도소득세에 있어서도 다가구주택은 단독주택으로 분류되기 때문에 1세대 1주택의 비과세요건(서울: 3년 이상 보유, 2년 이상 거주)을 갖췄으면, 가구 수에 관계없이 양도소득세를 비과세 적용받을 수 있으나 다세대주택은 2채 이상(모두 서울소재 주택으로서 기준시가 1억원 초과) 소유하고 있다면, 가구의 규모는 작을지라도 다주택자로 분류되기 때문에 그 중 1채만 양도해도 양도소득세를 중과세(50% 또는 60%의 단일세율 적용 및 장기보유특별공제 배제) 당하게 된다.

어떤 사람이 아파트 1채와 다가구주택 1채(2주택 모두 고가주택에 해당이 되지 않음)를 소유하고 있다면 2005년도까지는 임대소득에 대해 과세문제가 발생하지 않았다.

그러나 2005년도 이전부터 아파트 1채와 다가구주택 1채를 소유하고 있으면서, 아파트에서는 자신이 거주하고 다가구주택은 임대를 놨다면, 2006년도부터는 다가구주택의 임대소득에 대해서도 소득세를 신고해야 한다.

이 경우 다가구주택(5호이상인 경우에만 해당)을 종합부동산세 과세대상에서 배제시키고, 장기주택임대사업자로서 10년 이상 임대한 후 당해 임대주택을 양도할 때, 양도소득세까지 감면받으려면 관할세무서에 사업자등록을 해야 한다.

이때 대다수의 사람들은 ①사업자등록신청을 할 때, 개업일은 2006년1월1일로 해야 하는지? 아니면 실제 개업일로 해야 하는지? ②소득세는 2006년도분에 대해서만 신고하면 되는 것인지? 아니면 2005년도 이전분에 대해서도 신고를 했어야 하는데 신고를 안 한 것인지? 몹시 걱정하며 고민스러워 한다.

일부 식견있는 사람들은 '2006년도분에 대해서만 신고를 하면 된다'고 말할지 모르나, 과세관청까지도 '일반 서민대중이 다 그렇게 알고 있을 것이다' 라고 생각한다면, 과세관청에서는 주택임대소득의 과세에 관하여 납세자를 대상으로 홍보를 한다거나 납세자를 계도할 필요는 없어진다.

또한 '주택임대소득이야 얼마 되겠느냐?'고 가볍게 여길 수도 있으나 이는 타 소득이 있을 경우를 간과한 것이며, 돈 있는 사람보다 돈이 없는 사람에게 있어서는 작은 세금일지라도 요긴하고 절실한 돈임을 알아야 한다.

다가구주택(5호 이상)을 임대해 온 미등록사업자가 개업일을 실제 개업일로 기재하여 종합부동산세 과세기준일(2007년6월1일)까지 사업자등록을 함으로써, 당장 내야할 종합부동산세를 면제받는 것은 물론이고, 실제 개업일부터 지금까지의 기간을 장기주택임대사업자로 인정받게 된다면, 의무임대기간(10년 이상)을 채우고 나서 당해 임대주택을 양도할 때, 양도소득세도 감면 받을 수 있는 당사자로서는 중요한 문제가 아닐 수 없다.(종합부동산세법 및 조세특례제한법에서는 다가구주택을 공동주택으로 보고 있음)

조세특례제한법상 장기임대주택의 경우 그 임대사실을 관할세무서장에게 신고하지 아니하였더라도 객관적으로 5호 이상 임대한 사실이 확인되는경우에는 감면을 적용함이 타당함.(심사양도 2003-3115, 2004.3.8)

과세관청이 한채의 고가주택 소유자 중에서 주택임대소득 신고대상자를 파악할 때, 주택소유자의 주민등록지와 주택소재지가 일치하지 않는다면 신고대상자로 볼 것이고, 주택소유자의 주민등록지가 주택소재지와 일치한다면 신고대상자로 보지 않을 것이다.

이때 한채의 다가구주택이 고가주택에 해당될지라도, 주택소유자가 동일 다가구주택 내의 1가구에서 거주하고 있다면, 주택임대소득 신고대상자에서 제외되는 문제점이 발생한다.

또한 다가구주택(5호 이상)을 임대하고 있는 사람 중에는 관할세무서에 사업자등록을 함으로써 종합부동산세를 면제받고 싶은데, 임대소득이 발생될 경우에는 건강보험대상 부양가족에서 제외돼 피부양자로 되면 별도의 건강보험료를 내야 하는 부담 때문에 종합부동산세를 내는 한이 있더라도 사업자등록을 하지 않고 버티는 사람도 많은 것으로 파악되고 있다.

그러나 이런 사람은 장기주택임대사업자로서 10년이상 임대한 후에 당해 임대주택을 양도할 때, 감면받을 양도소득세까지를 고려한다면 잘못된 생각을 하고 있는 것이다.