□평가의 원칙 - 시가
시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.(상증법 §60①)
평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월) 이내의 기간 중 당해 재산 또는 유사재산의 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액(상증령 §49①)을 시가로 보아 평가한다.
평가기준일 전 2년 이내의 기간(종전)과 결정기한까지(2019.2.12.개정)의 기간 중 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가 있는 경우로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정된 가액도 시가로 포함한다.(상증령 §49① 단서)
□시가산정이 어려운 경우-보충적 평가방법(상증법 §61)
공시(고시)가격이 있는 경우는 토지‧건물가격을 포함해 선정한다. △토지는 개별공시지가 △주택은 개별주택가격 및 공동주택가격 △오피스텔 및 상업용 건물은 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3천㎡ 이상의 상업용 건물에 대한 기준시가에 따라 평가한다.
공시(고시)가격이 없는 경우는 비주거용 부동산은 토지 개별공시지가와 '국세청 건물 기준시가 계산방법 고시'의 계산방법에 따른 건물가격을 더해 평가한다.
임대차 계약이 체결된 재산은 상기 보충적 평가방법에 따른 가액과 임대보증금 환산가액을 비교하여 큰 금액으로 평가한다.(상증법 §61)
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임대보증금 환산가액 계산방법 임대보증금+[1년간의 임대료* ÷ 기획재정부령으로 정하는 율(현재 12%)] *평가기준일이 속하는 월의 임대료 × 12월 |
□저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 (상증법 §66)
저당권 등이 설정된 재산은 담보채권액을 기준으로 평가한 가액과 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액으로 평가한다.
-MAX(① 담보하는 채권액, ② 시가 또는 보충적 평가가액)
