국세청이 앞으로 비주거용 일반건물, 즉 꼬마빌딩에 대해 기준시가로 시가를 산정하지 않고 감정평가를 통해 과세표준을 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용해 세금을 부과한다.

꼬마빌딩은 물건별 개별 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액를 파악하기 어렵다는 이유로 대부분 시가보다 낮은 기준시가로 계산해 상속세와 증여세가 과세돼 왔다. 이로 인해 다른 부동산보다 세금 부담이 적어 부유층 탈세 수단으로 악용되는 등 과세형평성 문제가 제기돼 왔다.

다음은 국세청이 밝힌 감정평가사업 관련 질의 응답이다.

- 비주거용 부동산의 '상속세 및 증여세법'상 평가방법은?

"평가기간 이내에 당해 자산 혹은 유사자산의 매매･감정 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 보아 평가한다. 평가기간은 (상속) 상속개시일 전･후 6개월, (증여) 증여일 전 6개월･후 3개월이다.

시가를 산정하기 어려운 경우 비주거용 부동산은 보충적 평가방법에 따라 평가한다. 대형상가·오피스텔의 경우 수도권,광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3천㎡ 이상의 상업용 건물은 기준시가(건물+토지가격) 고시, 그 외 비주거용 부동산은 건물 기준시가 계산방법 고시(국세청)에 따라 계산한 건물가격+개별공시지가(지자체)에 따른 토지가격에 따라 평가한다.

- 고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지?

"고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니다. 상속･증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 한다."

- 감정평가 대상이 되는 고가 부동산의 금액기준과 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 구체적인 기준은?

"구체적인 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 조세회피 목적에 악용돼 공정한 업무 수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있으므로 공개하기 어렵다."

- 감정가액으로 상속･증여재산을 평가하는 경우 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세 산정에도 영향이 있는지?

"감정가액은 상속세 및 증여세의 과세표준과 세액을 결정하는데 활용된다. 감정가액으로 평가된 상속･증여 부동산을 양도하는 경우, 양도차익 계산*시 그 감정가액을 취득가액으로 활용한다. 양도소득세 양도차익 계산은 양도 당시 실지거래가액에서 취득가액(감정가액)를 뺀 금액이다. 

재산세 및 종합부동산세는 행정안전부의 시가표준액(부동산 공시가격)이 적용되므로 감정가액은 활용되지 않는다.:

- 일반 국민들도 상속･증여세 부담이 크게 증가하는 것은 아닌지?

"감정평가사업은 아파트 등 다른 부동산에 비해 상대적으로 저평가된 비주거용 부동산을 시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위한 것으로,  고가의 상속･증여 물건을 대상으로 하고 있어 그 대상이 극히 제한적이므로, 일반 중산층과 서민들의 세부담에는 영향을 미치지 않을 것으로 판단된다.

- 감정평가에 소요되는 기간 및 비용 부담은?

"부동산 규모, 평가난이도 등에 따라 달라질 수 있으나 통상 일주일 정도의 기간이 소요될 것으로 보이며, 감정평가대상으로 과세관청이 선정해 감정평가하는 경우 그에 따른 감정평가 수수료 등 일체의 비용은 국세청이 부담한다."

- 감정한 가액이 모두 시가로 인정받는 것인지?

"감정평가가 완료된 이후 3명의 내부위원과 4명의 외부위원(변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사 등)으로 구성된 재산평가심의위원회에서 감정가액의 적정성, 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 감안해 감정가액을 시가로 인정할 것인지를 심의하게 된다.

세무서장 등은 심의결과에 따라 감정가액을 시가로 보아 상속･증여재산을 평가해 상속･증여세를 결정한다."

- 납세자가 감정평가 결과에 이의가 있는 경우 권리 구제가 가능한지?

"납세자는 재산평가심의위원회 시가 인정 심의시 의견을 표명할 수 있으며, 또한, 상속･증여세 결정 과정에서는 사전 권리구제 제도인 과세전적부심사 및 사후 권리구제 제도인 이의신청･심사･심판청구 등을 통해 이의를 제기할 수 있다."

- 감정가액으로 평가함에 따라 세금을 추가 납부하는 경우 가산세는 어떻게 되는지?

"납세자가 상속･증여재산에 대해 보충적 평가방법에 따라 신고했으나, 과세관청이 평가심의위원회를 거쳐 감정가액을 시가로 평가함에 따라 추가 납부할 세액이 발생하는 경우 신고불성실 및 납부지연(2019.12.31. 이전 납부불성실) 가산세가 면제된다."

-보충적 평가방법 신고분을 감정평가시 세액계산 사례?

김△△이 2019년 본인 소유 비주거용 부동산을 자(子)에게 증여하고 보충적 평가방법으로 신고납부한 경우 (단위: 백만원)