아파트거래 과열지역에 대한

Ⅰ. 조사 개요

 1. 금번 세무조사 배경

                 국세청에서는 작년 하반기부터 거래가 과열된 서울·수도권지역의 아파트 분양권 등에 대한 투기를 억제시키기 위하여

     매매가격이 급등한 아파트 분양권 등을 양도하고 고액의 양도차익을 남겼음에도 관련세금을 불성실하게 신고한 혐의가 큰 자를 엄선하여 지속적으로 세무조사를 실시하여 왔음

                   이러한 「세무조사 실시와 정부의 주택시장 안정대책」추진에 따라 아파트 등 주택가격은 한동안 안정세를 보여 왔으나

     최근 저 금리시대를 맞아 부동산에 대한 가수요가 늘어 나면서 수요층의 선호도가 높은 강남권의 재건축 추진(예정) 아파트단지를 중심으로 다시 가격이 급등하고 있어, 이러한 현상이 자칫 다른 지역으로까지 확산될 우려가 큰 것으로 나타남

                    이에 따라, 국세청에서는 정당한 세금납부 없이 불로성소득을 얻은 자에 대한 철저한 과세를 통하여, 부동산 투기심리의 확산방지 노력과 함께 과열지역의 주택시장에 유입된 자금에 대해 투기성 또는 증여성 자금 여부 등을 검증하기 위하여

     서울 강남권의 재건축 추진(예정)아파트를 중심으로 고가의 아파트 등을 취득한 자 중 부동산 투기혐의가 있거나 주택구입 자금의 원천이 불확실한 혐의자를 엄선하여 세무조사를 실시하게 된 것임

2. 재건축 추진아파트 등 공동주택 취득관련 실태 분석

                   서울 강남권을 중심으로 기타 서울·수도권 일부지역의 2001. 1월 ∼ 2002. 7월(1년 7월) 거래분 중 재건축 추진(예정)아파트 등 고가의 공동주택 취득자료를 수집하여 취득내용을 다각도로 분석해 본 결과  

  □                                 소득원이 불분명한 자가 본인을 포함, 직계존비속 등의 명의로 고가의 아파트 및 분양권을 다수 취득·양도하는 등 부동산투기 혐의자도 포함되어 있는가 하면  

  □                                 신고소득이 미미한 사업자가 본인 등의 명의로 고가의 공동주택을 여러 채 취득하는 등, 기업의 탈루소득을 부동산 취득자금으로 사용한 혐의가 큰 자도 일부 있는 것으로 나타남

  □                   또한 고소득전문직 종사자 등 일부 부유층의 경우, 미리 재산을 물려줄 목적으로 고가의 재건축추진(예정)아파트 등을 배우자·자녀 등에게 사주는 과정에서 구입자금을 증여한 혐의가 있음

                    이와 같은 아파트 등 공동주택을 대상으로 한 변칙증여, 부동산투기행위로 말미암아 서울 강남지역 등 인기 주거지역의 아파트거래과열이 더욱 심화되고 있는 것으로 판단됨

Ⅱ. 자금출처 조사 실시

   자금출처 조사대상 선정

  □                  2001. 1. 1∼2002. 7. 31(1년 7월) 사이에 거래된 강남지역을 중심으로 한 서울·수도권 일부지역의 재건축추진(예정) 아파트 등 고가의 공동주택 취득자료 128천건(거래인원 12만명)을 수집하여

  □                  강남지역 고가의 공동주택 취득건수 등을 고려하여 주택구입 자금의 원천이 불확실하거나, 수증혐의 금액 등이 큰, 아래 해당하는 자를 조사대상으로 우선 선정함

    ① 인별·세대별로 취득건수가 많은 경우

    ② 신고 소득에 비해 취득능력이 부족한 자

    ③ 미성년자 등 저 연령층으로서 취득자금 원천이 불분명한 자 등

    조사대상 (1차) :   총 483명

  □                                 조사대상자(483명)에 포함된 총 세대수 :  252세대

    -  5채 이상 취득세대는 86세대임(총 취득 수  564채)      

  □                  2차 조사대상은 동일한 기준에 의거 추가 선정 검토

                    조사기간 :  2002. 8. 30. ∼ 11. 25.(60일간)

                ＊2002. 8. 23. 세무조사 사전통지

                    조사범위 :  조사대상자의 '98년 이후 취득·양도한 부동산거래 관련, 자금흐름을 추적하여 양도소득세·증여세·상속세 등 제세 통합조사

                 (세대별 구성원도 통합조사에 포함)

                  ＊필요시 「국세부과제척기간」까지  조사

   ▶ 저 연령층 등에 대한 부동산 취득자금 수증혐의가 있는 경우

      ⇒  증여세 탈루여부 집중 조사

   ▶ 부동산 취득자금원천이 사업소득 탈루혐의가 큰 경우

      ⇒  소득세·법인세 및 부가가치세 조사

   ▶ 보유 및 취득 부동산을 양도한 경우

      ⇒  양도소득세 탈루혐의 조사

   ▶ 취득·양도횟수 등이 부동산매매업에 해당되는 경우

      ⇒  사업소득(부동산매매업) 여부 조사

    중점 조사사항

  □                  조사대상자에 대한 금융거래확인조사 우선 실시

    - 거래관련자 등이 조사에 불응, 허위증빙 제시 등으로 정상적인 세무조사가 어렵다고 판단되는 경우

      ⇒ 이들에 대하여도 금융거래확인조사를 병행 실시

   ※ 조사결과, 사기·기타 부정한행위에 의한 조세포탈이 적출된 경우「조세범처벌법 9조(조세포탈)」를 적극 적용할 방침임

  □                  주택 등 부동산 취득자금 원천에 대한 자금흐름 등 직접조사

    - 직계존속 또는 배우자 등 특수관계인으로부터 수증 여부

    - 기업의 탈루소득, 기업자금(대출금 등) 부당 사용 여부

    - 사채(私債)거래에 따른 차주(借主) 및 대주(貸主)의 세금탈루 여부 등

  □                  불법적인 명의신탁 부동산 여부 확인

    - 부동산 실 권리자를 확인하여 탈루된 세금추징은 물론, 부동산실명법 등 관련법규 위반사실을 관계기관에 통보

Ⅲ. 앞으로의 추진방향                

    거래 과열지역에 대하여는 세무관리를 더 한층 강화

  □                   국세청에서는 앞으로도, 거래과열 지역의 아파트 등을 대상으로 투기행위 등을 자행하면서 정당한 세금 납부 없이 부(富)를 축적하거나, 변칙 증여 또는 부동산투기를 부추기는 행위에 대하여는 지속적으로 세무관리를 강화해 나갈 것임

   □                  특히 금번 조사대상에서 제외되었다 하더라도, 재건축추진(예정)아파트를 비롯한 고가의 주택을 투기목적으로 취득하거나 단기 양도하는 등 주택거래를 과열시켜 이에 따른 반사적 이익을 취한 혐의가 있는 자에 대하여는 전산시스템을 적극 활용하여 세대별·인별로 재산변동상황 등을 집중 분석,

     이들이 관련세금을 정당하게 납부하였는지 여부를 철저히 검증할 방침임

  □                  또한, 저 연령층이나 배우자 등에게 사전상속 목적으로 세부담 없이 고가의 아파트, 고급주택 등을 사 주는 등의 편법증여행위에 대하여는

     「증여추정배제기준」 등 적용시 실지거래가액 및 취득자금  원천을 끝까지 추적하여

과세하는 등 엄정히 관리해 나갈 것임  

    다만, 대다수 국민들의 주거생활에 걸림돌이 되지 않도록, 1세대 1주택자 등 실제 거주목적의 정상적인 주택거래자에 대하여는

    세무간섭을 배제하고 자율적인 성실신고를 유도해 나갈 방침임

                ☞ 관련참고자료 여기에...

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