「재외동포의출입국과법적지위에관한법률」('99.12.3 시행)에 따라
국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우 부동산실명법 시행일('95.7.1) 전에 명의신탁한 부동산에 대하여 1년간 실명전환 유예기간을 설정('99.12.3∼ 2000.12.2)하여 동 기간내에 실명전환이 가능합니다.



□ 대상자

ㆁ 국내거소신고를 한 외국국적동포로 국내에 '95.7.1전에 명의신탁한 부동산을 두고 있는 외국국적동포
    - 외국국적동포란 대한민국국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 재외동포를 말합니다
    · 대한민국 정부수립 이후 국외로 이주한 자중 대한민국의 국적을 상실한 자와 그 직계비속
    · 대한민국 정부수립 이전에 국외로 이주한 자중 외국국적 취득이전에  대한민국의 국적을 명시적으로 확인받은 자와 그 직계비속
    - 국내거소신고란 국내에 입국한 후 30일 이상 거주할 목적으로 체류하는 장소를 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 신고하는 것을 말합니다.
    · 재외동포가 재외동포법상의 금융거래, 의료보험, 부동산거래 등에서  혜택 받기 위해서는 국내거소신고를 하여야 합니다.

□ 대상재산
  ㆁ 부동산실명법 시행('95.7.1)전에 다른 사람의 이름으로 명의신탁한  부동산에 관한 물권(소유권, 전세권, 저당권, 지상권 등)

※ 명의신탁이란 대내적으로는 실권리자(명의신탁자)가 부동산에 관한  물권을 보유하고 이를 관리·수익하면서 등기부상의 명의를 다른 사람 (명의수탁자) 명의로 하여 두는 것을 말합니다

□ 실명전환기간 : '99.12.3 ∼ 2000.12.2 (1년간)

□ 실명등기절차 및 구비서류

ㆁ 절차

< 명의신탁해지약정서 또는 판결문에 대한 시장 등의 검인 >

  - 실명등기를 원하는 외국국적동포는 실명등기하고자 하는 부동산에  관한 명의신탁해지약정서 또는 법원의 판결문(명의신탁부동산에  관하여 다툼이 있는 경우)를 부동산 소재지를 관할하는 시장·
    군수·구청장으로부터 국내거소신고사실증명을 첨부하여 검인을
    받아

< 관할 등기소에서 등기 >

  - 등기에 필요한 서류와 함께 등기소에 제출하여야 합니다.

ㆁ 구비서류

  - 명의신탁해지약정서 또는 판결문(다툼이 있는 경우)
  - 농지취득자격증명(명의신탁한 부동산이 농지인 경우 농지소재지 시·구·읍·면장으로부터 증명을 발급 받아야 함)
  - 명의수탁자의 인감증명서, 등기에 필요한 서류

□ 위 기간내에 실명전환하지 않을 경우 불이익

ㆁ 2000.12.2까지 실명등기하지 아니하거나 매각처분하지 아니할
    경우 명의신탁약정 및 등기의 효력은 무효화되고, 명의신탁을
    이유로 명의신탁된 부동산을 되찾을 수 없게 되는 등 재산권을
    보호받지 못하게 됩니다.

ㆁ 실명등기의무 위반으로 부동산평가액의 30%에 해당하는 과징금이 부과받게 됩니다.

ㆁ 과징금을 부과받고도 실명등기를 하지 아니하면 20%의 이행강제금이  부과됩니다.
    · 1년이내에 실명등기를 하지 아니한 경우 : 부동산평가액의 10%
    · 2년이내에 실명등기를 하지 아니한 경우 : 부동산평가액의 20%


□ 관련법률

ㆁ 「재외동포의출입국과법적지위에관한법률」(재외동포법)

  - 제11조 2항 : 국내거소신고를 한 외국국적동포가 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행전에 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자
    명의로 등기하거나 등기하도록 한 부동산에 관한 물권을 이 법
  시행후 1년이내에 부동산실권리자명의등기에관한법률 제11조제1항 및 제2항에 규정에 의하여 실명으로 등기하거나 매각처분 등을 한 경우에는 동법 제12조제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.

ㆁ 「부동산실권리자명의등기에관한법률」(부동산실명법)

  - 제11조 1항 : 이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에
    관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한
    명의신탁자는 이 법 시행일로부터 1년의 기간 이내에 실명등기
    하여야 함 단, 공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의하여  명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우와 종교단체, 향교 등이 조세포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 않고 명의신탁한 부동산은 예외 인정

  - 제11조 2항 : 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의
    규정에 의하여 실명등기를 한 것으로 본다.

    1. 기존 명의신탁자가 당해 부동산에 관한 물권에 관하여 매매
        기타 처분행위를 하고 유예기간 이내에 그 처분행위로 인한
        취득자에게 직접 등기를 이전한 경우

    2. 기존 명의신탁자가 실명등기 유예기간 이내에 다른 법률의
        규정에 의하여 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수
        또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 성업공사에 매각을 의뢰한  경우 단, 매각위탁 또는 매각의뢰를 철회한 경우는 제외

  - 제12조 1항: 제11조에 규정된 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 경과한 날 이후의 명의신탁약정
등의 효력에 관하여는 제4조(명의신탁약정은 무효)의 규정을 적용한다.

  - 제12조 2항: 제11조의 규정을 위반한 자에 대하여는 제3조제1항의  규정을 위반한 자에 준하여 제5조(과징금) 및 제6조(이행강제금)의  규정을 적용한다.

주요 질의 답변

1. 실명전환과정에서 매매로 간주하여 세금이 부과되지는 않는지?

□ 양도소득세 문제

ㆁ 명의신탁 해지를 이유로 한 소유권 이전은 원칙적으로 양도소득세  과세대상이 아닙니다. 그러나 부동산실명법 시행일 전에 명의
신탁등기를 한 사실이 없음에도 명의신탁 해지를 가장하여 소유권을
이전등기한 경우에는 그 사실내용에 따라 양도소득세 또는 증여세가
과세될 뿐만 아니라 부동산실명법 제12조 3항에 의하여 5년이하의
  징역 또는 2억원 이하의 벌금형을 받게 됩니다.

□ 증여세 문제

ㆁ 명의신탁 부동산을 유예기간 중 실소유자 이름으로 실명등기하는
    경우에는 당초 다른 사람 이름으로 등기한 시점(명의신탁한 시점)으로 소급하여 명의수탁자에게 증여세를 부과하는 것이 원칙입니다.    그러나 다음의 각 경우는 증여세가 부과 되지 아니합니다.

  - 유예기간 이내에 실명등기하는 경우로서 실명등기한 부동산이
    1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우
  - 조세회피 목적이 없이 당초 부동산의 명의를 다른 사람의 이름으로 등기한 경우
  - 증여세 부과제척기간이 만료된 경우

□ 취득세·등록세 문제
ㆁ 명의신탁 부동산을 실명전환하는 과정에서 발생하는 등록세와 취득세는 당연히 부담하여야 합니다.

2. 외국국적동포에는 영주권자, 시민권자가 모두 포함되는지?

ㆁ 『재외동포의출입국과법적지위에관한법률』에 의하면, 재외동포를  재외국민과 외국국적동포로 구분하고 있습니다.

  - 재외국민이란 대한국민의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자  또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 의미합니다.
    (법 제2조 1항)

  - 외국국적동포란 대한민국의 국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적(시민권)을 취득한 다음의 재외동포를 말합니다.
  · 대한민국 정부수립 이후 국외로 이주한 자중 대한민국의 국적을
    상실한 자와 그 직계비속
  · 대한민국 정부수립 이전에 국외로 이주한 자중 외국국적 취득이전에  대한민국의 국적을 명시적으로 확인받은 자와 그 직계비속


3. '97.5.15 땅을 사서 명의는 타인명의로 하고 본인명의로 근저당권을 설정해 놓은 경우도 실명전환대상이 되는지?

ㆁ 부동산실명법 시행('95.7.1)이전에 명의신탁약정에 의하여 명의
    수탁자명의로 등기하거나 등기하도록 한 부동산에 관한 물권만이
    대상이 됩니다.

ㆁ 따라서 부동산실명법 시행이후인 '97.5월경에 명의신탁한 경우에는  실명법 위반으로 실명법 제4조에 의하여 명의신탁약정 및 등기의  효력은 무효이며, 동 법 제5조, 제6조, 제7조에 의하여 과징금 및  이행강제금, 벌금 또는 징역에 처해질 수 있습니다.

ㆁ 부동산실명법 시행이후인 '97.5월경 명의신탁한 부동산은 이번의 명의신탁 실명전환 대상에 해당되지 않습니다.

4. 증여를 받는 경우 증여세 공제액이 있는데 시민권자 또는 영주권자도 공제혜택을 받을 수 있는지?

ㆁ 증여세의 계산에 있어 제한납세의무자인 비거주자는 증여재산공제 및 재해손실공제 혜택을 받을 수 없읍니다. 따라서 재외동포가
    증여재산공제 등의 혜택을 받기위해서는소득세법(소득세법 시행령 제2조 참조)에 규정된 거주자의 요건에 해당되어야 합니다.