<문> 공동주택 기준시가로 계산한 양도소득세가 실지거래가액으로 계산한 세액보다 많거나 상속·증여세액이 시가로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 해야 하나.

<답> 양도세는 기준시가에 따라 과세하는 것이 원칙이다. 납세자는 증빙서류를 갖춰 실지거래가액으로 양도세를 신고할 수 있으며 이와 함께 상속·증여 재산가액의 평가는 매매거래가액과 2개이상의 감정가액 평균액, 수용보상가액·경매가액·공매가액 등으로 시가를 확인할 수 있으면 우선 시가를 적용한다. 그러나 시가를 산정하기 어려울 경우에는 보충적인 방법으로 기준시가를 적용, 과세한다.

따라서 실지거래가액에 따라 양도세를 신고하고 시가에 의해 상속·증여세를 신고함으로써 억울하게 세금이 부과되는 것을 방지할 수 있는 제도가 마련돼 있다.

<문> 공동주택의 기준시가를 시세변동에 따라 수시로 고시하는 것이 바람직하지 않나.

<답> 토지개별공시지가와 행정자치부 건물시가표준액, 국세청 건물기준시가 등 대부분의 과세기준은 1년에 한번 조정되고 있다. 수시로 기준시가를 조정하는 것은 행정적으로 어렵고, 납세편의나 의사결정에도 혼란을 가져올 수 있다. 이에 따라 1년에 한번 기준시가를 조정하면서 시세의 70∼90%를 반영하고 있다. 다만 아파트 가격이 지속적으로 올라 기준시가와 실지거래가액이 큰 차이가 날 경우 적정한 시기에 기준시가 조정 여부를 신중히 검토할 계획이다.

<문> 자기가 사는 아파트의 기준시가를 알고자 하거나 양도세 등 세액계산을 원할 때는 어떻게 하나.

<답> 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 최초 고시분부터 모든 기준시가 자료를 게시했으므로 누구든지 확인할 수 있고, 국세청 콜센터(1588-0060)와 전국 99개 세무서 납세자보호담당관실 및 재산제세 세원관리담당관에 문의하면 알 수 있다.

<문> 기준시가 고시대상은.

<답> 종전에는 수도권 및 시단위이상 지역을 대상으로 고시하던 것을 7월1일자 고시부터는 전국소재를 대상으로 고시대상지역이 확대됐다. 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개층이상인 모든 공동주택을 말하며 주상복합건물내의 아파트를 포함한다.

연립주택은 전용면적 50평이상인 모든 연립주택이 대상이고, 다만 같은 단지내에 전용면적이 50평이상인 연립주택이 있는 경우와 전용면적이 50평미만인 연립주택만 있는 경우에도 한 단지가 1백세대이상인 경우에는 고시대상에 포함된다.

<문> 아파트·연립주택 등 주택의 구분은 어떻게 하나.

<답> 주택건설촉진법상 단독주택은 1세대가 하나의 건축물안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 공동주택은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 독립된 주거생활을 할 수 있도록 된 주택을 말한다.

건축법상 단독주택은 가정보육시설을 포함하고, 다가구 주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층이하이고, 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 약 2백평이하여야 한다. 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개층이상인 주택을 말한다. 연립주택은 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적이 약 2백평을 초과하고 층수가 4개층이하인 주택을 말한다.