지방 저가주택 2채 이상 소유시 1세대 1주택자 특례 제외

자녀와 공동으로 1주택 보유시, 1세대1주택자 특례 적용 안돼

 

오는 11월 종합부동산세 정기 고지를 앞두고, 국세청이 종부세 합산배제 및 과세특례 적용이 예상되는 납세자 5만명에게 안내문을 발송했다.

 

합산배제 및 과세특례 대상 부동산을 소유한 납세자는 9월16일부터 30일까지 신청을 하면, 해당 부동산에 대해 종부세를 비과세하거나 1세대 1주택자로 과세되는 등 혜택을 받을 수 있다.

 

다음은 국세청이 중부세 합산배제 및 과세특례 신청과 관련해 납세자들이 궁금한 내용을 일문일답식으로 정리한 내용.

 

■종부세 합산배제 및 특례 일반

 

◆올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

-올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 22일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다.

 

◆합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?

-홈택스로 신고하시거나 서면 신고 시에는 아래 서식을 작성한다.

구 분	신고 서식
합산배제 주택	·(합산배제 주택유형별) 합산배제(변동)신고서
합산배제 토지	·주택신축용토지 합산배제(변동)신고서
부부 공동명의 특례	·종합부동산세 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서
일시적 2주택 등 특례	·1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서
무허가주택 부속토지 등	·세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서
보유기간 계산 특례	·1세대 1주택자 보유기간 계산 특례(변경)신청서
법인 일반세율 적용	·법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서

 

*홈택스 접속 경로 : 로그인 후 화면 하단 ‘세무 업무 가이드맵(Map)’ 》 ‘종합부동산세’

 

◆지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

-변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없다. 다만, 기존에 합산배제를 신고한 과세대상 물건에 변동(소유권, 면적, 사원용주택의 임차료 등)이 있는 경우에는 신고기간 내에 물건 변동 내역을 반영하여 신고해야 한다. 또한, 기존 합산배제 적용 주택이 임대료 상한을 초과하는 등의 사유로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고를 해야 한다.

 

◆실제 주택을 임대하고 있음에도 임대사업자등록을 하지 못한 경우 합산배제를 적용받을 수 없는 것인지?

-과세기준일(6.1.)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자는 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 지자체(시·군·구 임대사업자)와 세무서(주택임대업 사업자)에 각각 등록하는 경우 공시가격 등 일정 요건 충족 시 합산배제를 적용받을 수 있다.

 

◆주택임대 사업자 등록은 방법은?

-국토교통부 등록민간임대주택 렌트홈(www.renthome.go.kr)이나 주소지 관할 시·군·구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우* 기관 간 신청정보를 주고받아 세무서 방문 없이 임대사업자 등록과 세무서 주택임대업 사업자등록을 동시에 처리할 수 있다. *렌트홈 로그인 > 임대사업자 등록 신청 > ‘국세청 사업자 신고’ 체크

 

◆임대사업자 등록이 말소되면 합산배제를 적용받을 수 없는지?

-합산배제 임대주택은 과세기준일(6.1.) 현재 임대사업자 등록을 한 경우에만 적용받을 수 있으므로, 임대사업자 등록 말소 이후부터는 합산배제를 적용받을 수 없다.

 

◆등록말소된 임대주택을 재등록하면 합산배제를 적용받을 수 있는지?

-과세기준일(6.1.) 현재 등록말소된 임대주택을 계속 임대하고 있는 경우로서 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대주택을 재등록하고, 공시가격 등 일정 요건 충족 시 합산배제를 적용받을 수 있다.

 

◆아파트는 임대주택 합산배제를 적용받을 수 없는지?

-아파트를 매입하여 임대하는 주택*은 합산배제를 적용받을 수 없다.(*장기일반민간임대주택 중 매입임대주택) 다만, ’20.7.10. 이전에 임대사업자 등록을 신청한 경우에는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 임대의무기간이 종료되어 지자체(시·군·구)에서 자동으로 말소되는 때까지 합산배제를 적용받을 수 있다.

 

◆합산배제 신고 후 법정 요건을 미충족할 경우 불이익은?

-합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액*을 포함하여 추가로 납부해야 한다. (*납부기한 다음날부터 고지일까지 기간 1일당 0.022%(’22.2.14. 이전 기간은 0.025%, ’19.2.11. 이전 기간은 0.03%) 가산)

또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 임대주택은 해당연도와 그다음 연도(총 2년간)에 합산배제 적용 대상에서 제외된다.

 

◆임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무임대기간에 포함되는지?

-임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다.

 

◆기존 등록 임대주택을 포괄양수한 경우 전 임대사업자가 임대한 기간도 의무임대기간에 포함되는지?

-임대기간은 세법에 따라 납세의무자가 보유한 기간 내에서 인정되며, 등록임대주택을 포괄양수한 경우 전 임대사업자가 임대한 기간은 합산배제 임대주택의 의무임대기간에 포함되지 않는다.

 

◆합산배제 임대주택을 의무임대기간 중 다른 사업자에게 포괄양도한 경우 경감받은 세액이 추징되는지?

-합산배제 임대주택을 세법에서 정한 의무임대기간 중에 다른 사업자에게 포괄양도하면 그동안 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징된다.

 

◆합산배제 임대주택 임대료 증액제한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?

-임대사업자로 등록한 이후* 최초로 체결하는 임대차계약을 기준으로 그 이후 임대차계약을 새로 체결하거나 갱신하는 때 임대료 증액 제한 위반 여부를 판단한다. (* ’19.2.11. 이전에 임대사업자 등록을 한 경우에는 ’19. 2. 12. 이후)

직전 임대차계약으로부터 1년 이내에 임대료 또는 임대보증금을 인상하거나, 1년이 지난 후에 인상하는 경우로서 임대료 또는 임대보증금의 증가율이 5%를 초과할 경우에는 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며, 해당연도와 그다음 연도까지 총 2년간 합산배제 대상에서 제외된다.

 

■1세대 1주택자 및 세율 적용 시 주택 수 산정 특례 관련

 

◆일시적 2주택 특례를 적용받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지?

-종합부동산세 일시적 2주택 특례는 양도소득세*와 달리 신규주택 취득 시기에 대한 제한이 없다.(* 양도소득세는 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 함)

 

◆상속주택을 여러 채 소유하고 있어도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

-여러 채의 주택을 상속받은 경우에도 법정 요건*을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

*상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠ 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택

 

◆상속받은 지 5년이 지난 경우로써 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우 6월 1일까지 일부를 처분해서 6억 원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

-1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도․증여 등)하여 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 상속지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

 

◆상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격(6억 원(수도권 밖 3억 원)) 요건을 충족하여야 하는 것인지?

-상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속주택은 1세대 1주택자 특례 적용 대상이 되며, 상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택도 ①소수지분 주택(상속주택의 지분율이 40% 이하)이거나, ②저가주택(소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하)인 경우에는 특례를 적용받을 수 있다.

 

◆주택의 건축물은 父로부터 5년 이전에 상속받고, 부속토지는 母로부터 5년 이내에 상속받은 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

-1주택의 지분을 여러 차례에 걸쳐 상속받은 경우로서 그중 일부가 상속받은 지 5년이 넘은 경우에는 ‘상속개시일 5년 이내 주택’ 요건을 적용받을 수 없다.

다만, 이와 별개로 상속받은 모든 지분을 합하여 소수지분주택(지분율 40% 이하) 또는 저가주택(수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하)에 해당하면 1세대 1주택으로 보아 특례를 적용받을 수 있다.

 

◆상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용 시 주택 수 계산 특례는 어떻게 다른 것인지?

-상속주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법정 요건*을 갖추어야 특례가 적용된다. 다만, 1세대 1주택자 특례는 1주택자만 신청할 수 있으나, 세율 적용 시 주택수 계산 특례는 1주택자가 아니더라도 신청 가능하다.

(*상속을 원인으로 취득한 주택이 아래 3가지 요건 중 하나를 충족할 경우 특례적용①상속개시일로부터 5년 이내, ②지분율 100분의 40 이하, ③지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원)이하)

이는 1세대 1주택자 특례는 상속주택을 제외하면 1세대 1주택자가 되는 납세자가 기본 공제(12억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있도록 하는 제도로, 다만 상속주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없다.

세율 적용 시 주택수 계산 특례는 상속주택을 주택 수 계산에서 제외하여 3주택 이상에게 적용되는 중과세율(0.5%~5%) 대신 기본세율(0.5%~2.7%)을 적용받을 수 있도록 하는 제도다.

 

◆경기도 읍․면지역에 소재하는 3억원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

-수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며, 경기도는 수도권정비계획법에 따라 서울특별시, 인천광역시와 함께 수도권에 속한다.

다만, 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 해당하는 ‘경기도 가평·연천군’, ‘인천 강화·옹진군’에 소재하는 지방 저가주택은 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

 

◆지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

-지방 저가주택은 ‘1주택’에만 적용되므로, 2채 이상을 소유하고 있으면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다.

 

◆1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?

-1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액을 계산하므로 종합부동산세가 과세된다. 다만, 해당 납세자는 1세대 1주택자로 보아 기본공제(12억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있다. (*다만, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제가 적용되지 않음)

 

◆세율 적용 시 특례가 적용되는 소형 신축주택, 준공후 미분양주택에 오피스텔도 포함되는 것인지?

-소형 신축주택, 준공후 미분양주택의 범위에는 건축물분양법 제2조 제3호에 따른 분양사업자가 공급하는 오피스텔도 포함되므로, 과세기준일 현재 주거용으로 사용하는 오피스텔은 소형 신축주택, 준공 후 미분양주택의 요건을 충족하면 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례를 적용받을 수 있다.

 

■부부 공동명의 특례 관련

 

◆부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?

-부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있다. 주택과 부속토지의 지분율이 서로 다른 경우에는 주택과 부속토지의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 지분율을 판단한다.

 

◆부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?(사례) 단독주택: 건물 지분(본인 100%), 부속토지 지분(배우자 100%)

-주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있다.

 

◆같은 세대인 자녀와 공동으로 1주택을 보유한 경우 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용 받을 수 있는지?

-공동명의 1세대 1주택 특례는 부부로 한정하며, 같은 세대인 자녀와 공동명의로 1주택을 보유한 경우는 특례를 적용받을 수 없다.

 

■보유기간 계산 특례 관련

 

◆1세대 1주택자 보유기간 계산 특례를 신청하는 경우 혜택은?

-1세대 1주택자 장기보유 세액공제를 적용하는 경우 납세의무자가 해당 주택을 취득한 날이 아니라, 배우자가 취득한 날이나 납세의무자가 재건축으로 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다.

보유기간	5년 이상∼10년 미만	10년 이상∼15년 미만	15년 이상
공제율	20%	40%	50%

 

◆부모나 자녀로부터 상속받은 주택도 보유기간 계산 특례를 적용 받을 수 있는지?

-상속받은 주택 중 배우자로부터 상속받은 주택에 한정하여 그 배우자가 취득한 날부터 보유기간을 계산하며, 부모나 자녀 등 배우자가 아닌 사람으로부터 상속받은 주택은 상속개시일(사망일)부터 보유기간을 계산한다.

 

◆재건축 조합원입주권을 매입하여 준공된 주택도 보유기간 계산 특례를 적용 받을 수 있는지?

-납세의무자가 보유하던 주택이 멸실되어 재건축되는 경우(원조합원분)에 한정하여 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하며, 주택이 멸실된 후에 조합원입주권을 승계취득하여 준공된 주택은 해당 주택의 취득일(준공인가증 교부일 등)부터 보유기간을 계산한다.

 

◆재건축주택을 매입한 한 경우에도 보유기간 계산 특례를 적용 받을 수 있는지?

-납세의무자가 보유하던 주택이 멸실되어 재건축되는 경우에 한정하여 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하며, 기완공된 재건축주택을 승계취득한 경우에는 해당 주택의 취득일부터 보유기간을 계산한다.