공부상 용도와 달리 주거용으로 사용 중이면 증빙자료 갖춰야 

잔금청산일 전에 '주택→상가' 용도변경시 비과세 미적용

주거용으로 사용해 온 오피스텔을 양도하는 경우라면 반드시 체크 해야 할 것이 바로 ‘거주기간’이다.

현행 세법에서는 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용한 경우에는 사실상 주거용으로 사용한 날부터(또는 주택으로 용도변경한 날부터) 주택보유기간을 계산해 1세대 1주택 비과세 특례여부를 판단토록 하고 있다.

일례로 홍길동(가명)씨는 2018년2월 오피스텔을 4억원에 취득해 업무용으로 사용하다가 2023년2월부터 주거용으로 사용한 후, 2024년2월 8억원에 양도했다.

오피스텔 외에 다른 주택이 없는 홍길동씨는 양도시점에 오피스텔을 주거용으로 사용했기에 1세대 1주택 비과세를 적용해 신고했으나, 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나기 전에 양도한 탓에 비과세를 적용받지 못하고 결국 1억1천300만원의 양도소득세를 납부해야 한다.

이처럼 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우라면 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해선 해당 건물을 양도하기 전에 주택으로 사용한 날부터 양도일까지 기간이 2년 이상인지 반드시 확인해야 한다.

특히, 건물을 공부상 용도와 달리 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우라면 해당 사실을 입증하기 위해 실제 사용 용도를 확인할 수 있는 증빙자료(전입신고내역·입주자카드·내부사진·관리비내역 등)를 미리 준비하는 것이 좋다.

한편, 공부상 용도와 다르게 사용한 경우에 대해선 다양한 해석사례가 존재하기에 꼼꼼하게 확인해야 한다.

'주택→주택외→주택 사용'시 보유·거주기간은 취득일부터 양도일까지 통산

1주택자 '상가→주택'으로 사용시 일시적 1세대2주택 비과세 특례 적용

기획재정부는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 202년10월21일 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정토록 하고 있다. 이에따라 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택을 양도일(잔금청산일) 전에 상가로 용도변경하면 비과세를 적용받지 못한다.

또한 주택→주택외→주택으로 사용한 경우 보유기간 및 거주기간 계산도 체크해야 한다.

국세청은 1세대 1주택 비과세와 관련해 주택을 주택외의 용도로 변경해 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도변경해 양도하는 경우, 해당 주택의 보유기간 및 거주기간 계산을 해당 건물의 취득일부터 양도일까지 전체기간 중 주택으로 사용한 기간만을 통산하고 있다.

이와함께 1세대 1주택자가 소유하던 상가를 용도변경해 주택으로 사용한 경우에는 주택으로 용도 변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례가 적용된다.

특히, 주택으로 용도변경한 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건은 주택 취득시점을 기준으로 판단하며, 조정대상지역에 소재한 오피스텔을 취득해 근린생활시설로 사용하다가 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도변경해 양도한 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다.