지난해 11월말, 중견의류제조회사 K某 회장은 연말연시 ▲Y2K로 인한 금융기관의 장기휴무 ▲협력사 공사대금지급 ▲연말연시 직원상여금 등으로 늘어날 연말 자금수요에 고민을 거듭하다 영등포 요지에 보유하고 있던 상가건물 한 채를 처분했다.

K某 회장이 시가 25억원을 들여 이 건물을 구입한 때는 '95.10월 말.

지하 2층에 지상 7층규모의 상가에는 지하 1층부터 지상 2층까지 각각 커피숍 음식점 등이 들어 있고 3층부터 각 층별로 중소규모의 회사나 사회단체가 입주, 임대수익만도 연간 36여억원에 달하는 든든한 자금원 이었다.

그러나 K某 회장은 상가건물 실제매각가액 38억원에 계약서를 작성하지 않고 구입가 25억원보다 10% 많은 27억5천만원에 하기로 매입자 L某씨와 합의했다.

그가 이처럼 실제매매가격보다 줄여 이중계약서를 작성한 것은 실제판매가 와 수억원의 차이가 나는 양도소득세 때문. 매입자 L某씨 역시, 실제매입가 보다 줄여 신고해 취득세·등록세 등 과중한 지방세를 조금이라도 줄여보자는 의도가 있음은 물론이다.

부동산 거래세제의 가장 큰 문제는 토지나 건물 등 부동산 보유시 세금은 상대적으로 적은 반면, 취득·양도는 重課稅되기 때문에 부동산 거래를 어렵게 하고 투자목적의 부동산을 지나치게 많이 장기간 보유케 하는 등 거래를 왜곡시킨다는 것이다.

위의 예에서처럼 매입자 L某씨가 부담해야 하는 세금은 취득세 2.2%, 등록세 3%, 농어촌특별세 0.2%, 교육세 0.6% 등 약 6%. 여기에 중개업자 수수료와 채권매입분까지 포함하면 최소 6.5∼7%에 달한다는 게 한 세무사의 설명이다.

따라서 L某씨가 이 건물 양도시 각종 감면혜택을 받으려 할 경우, 양도소득 기본공제 혜택을 받으려면 최소한 3년이상 장기간 보유하거나 아니면 위험을 무릅쓰고라도 이중계약서를 작성해 세부담을 최소화해야 한다.

부동산거래세제의 또 다른 문제점은 양도관련 세제는 國稅에서, 취득관련 조세는 지방세에서 취급하는 등 지나치게 복잡하고 어려울 뿐 아니라 그 기준도 상이해 연계성이 결여돼 있다는 점이다. 즉 양도소득세는 세금부과시 기준시가 적용을 원칙으로 매입가보다 양도가격이 손해를 보았다고 실사신청을 하는 등 예외적으로 실거래가액으로 과세하고 있다.

반면, 양도·증여세 등은 실거래가액을 원칙으로 하고 예외적으로 각 세법에서 정한 평가가액으로 과세하고 있어 검인계약서가 실거래가액과 다르게 작성되는 것이 일반화돼 있다는 게 전국부동산중개업협회측의 설명이다.

평화방송에서 6년째 상담을 하고 있는 裵文玉 세무사는 “검인계약서의 이중작성 등 잘못된 관행은 사회전반의 법규준수의식을 무너뜨리고 도덕적해이 현상까지 만연시키고 있다”면서 대책 마련을 촉구했다.

裵 세무사는 “이중계약서작성 등 그릇된 관행을 개선하기 위해 등기에 취득가액을 明示, 이를 다음 양도소득세 계산의 취득가액으로 인정토록 하고 허위계약서 작성자에게는 벌칙을 강화하는 등 행정지도를 대폭 강화해야 한다”고 밝혔다.

또한 8년이상 자경농지나 1세대 1주택 등 각 세법에 규정된 비과세 감면규정을 과감히 손질해 이를 저율과세로 전환할 필요가 있다는 점도 덧붙였다.

각 세법에 상이하게 규정돼 있는 평가규정을 하나로 통일하는 것도 부동산거래세제의 선진화를 위해 시급한 일로 지적됐다.

양도소득세만 하더라도 토지는 개별공시지가로, 건물은 시가표준액으로, 아파트나 연립 등 공동주택은 국세청장 고시가액으로 서로 다르게 규정하고 있는 실정이다.

상속·증여세 역시 양도소득세와 같은 평가규정을 적용하고 있으면서도 주택을 포함한 건물은 별도규정을 적용하고 있다.

취득세·등록세 종합토지세 건물재산세 등 지방세의 경우 토지는 개별공시지가 표준액을 각 지방자치단체장이 별도로 정하도록 했으며 건물은 시가표준액을 적용토록 하고 있다.

각 규정이 이렇게 복잡하다 보니 세금신고와 관련해 양도자나 매입자와 세무공무원 및 구청공무원이 실랑이를 벌이고 있는 모습을 흔히 목격할 수 있는데 현행 규정을 완전히 바꾸지 않는 한 이러한 현상은 개선되기 어렵다는 게 담당공무원들의 하소연이다.

지난 14일 일선창구에서 만난 C某씨 역시 “부동산거래와 관련, 국세나 지방세 적용규정이 서로 다르고 복잡해 세금계산을 혼자 하는 것은 불가능하며 신고시에도 혹시 담당공무원이 직권을 남용하려는 게 아닌가 하는 의구심이 든다”고 대책마련을 촉구했다.

획일적인 중과대상 적용규정도 현실에 맞게 고쳐야 한다는 주장이 높다.

1백평이상의 단독주택, 74.11평이상의 빌라나 아파트 등 대형주택은 취득세를 기본세율보다 다섯배가 많은 10%를 적용하다 보니 취득세 중과를 피하기 위해 99평이나 74평짜리 아파트를 지어 분양하는 사례가 많아도 획일적 규정 때문에 현실에 맞게 과세를 못 하고 있는 실정이다.

裵文玉 세무사는 “25평형 아파트는 소형주택의 취득감면규정을, 60∼65평형 아파트는 양도소득세 고급주택 규정을, 85∼90평형 아파트는 취득세중과를 피하기 위해 업계나 수요자가 최대한의 편법을 부린 작품이었다”고 꼬집고 “이같은 규정을 현실에 맞게 개선하지 않는한 부동산거래세제의 선진화는 요원하다”고 강조했다.