김형래(金炯來) 세무사

최근 붐이 일고 있는 도시재개발 및 주택재건축사업의 추진과정에서 조합과 시공사 또는 관련기관간의 분쟁과 비리 등이 빈발하여 사회문제로 대두됨에 따라 건설교통부는 투명하고 효율적인 재개발·재건축사업의 추진을 위한 제도개선과 전문건설사업 관리제도방안을 마련하였고 국세청에서는 그에 앞서 재개발·재건축과 관련된 세금문제에 관한 규정을 현실에 부합하게 개정한 바 있다.

국세청은 도시재개발법에 의하여 설립된 재개발조합은 비영리법인이 아닌 영리법인으로 보고 설립부터 해산시까지 법인으로서의 모든 납세의무가 주어진다고 해석하고 있다.

이와 달리 주택건설촉진법에 의한 재건축조합은 설립등기 없이 존재하는 민법상 조합으로서 법인격이 없다고 보아 상가나 주택의 분양수입에 대하여 부가가치세 소득세 등의 납세의무가 있다고 해석하고 있다.

그런데 재건축조합에 대한 과세를 누구에게 할 것인가에 대하여는 이견이 있다. 국세청은 재건축조합을 공동사업자로 보아 각 조합원에게 그 소득을 귀속시켜 과세하고 있으나 국세심판원은 조합을 1거주자로 보아 그 전체소득에 대한 소득세를 조합에 과세하여야 한다는 결정을 거듭 내면서 각 조합원의 공동사업으로 보아 과세한 처분은 잘못이라고 판단한 바 있다.

재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 취득가액에 대하여 국세청은 과거에는 각 조합원들의 당초 취득시의 토지가액 상당액으로 한다고 줄기차게 해석함으로써 많은 민원을 야기하였으나 작년 9월28일자로 예규를 개선하여 토지의 취득가액은 각 조합원들이 조합에 출자할 당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 한다고 해석, 판례의 취지를 수용함으로써 합리적인 과세를 추구하였다.

재개발·재건축조합원이 아파트 준공전에 `입주자로 선정된 지위'를 양도하는 경우 과거에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도이므로 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 없다고 해석하여 재건축 기간중에 양도한 조합원이 억울하게 양도소득세를 납부하였으나 '99년이후에는 법령을 개선하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 양도소득세를 비과세한다고 규정하였다.('98.12.31 소득세법시행령 제155조제16항에 특례규정 신설)

위 특례규정은 '99.1.1이후 양도분부터 적용하는 것이 원칙이지만 그 이전 양도분에 대하여도 과세미결상태인 경우에는 비과세한다고 부칙에 규정하고 있어 국세청이 판례를 적극적으로 수용한 것으로 보인다.

이와 같이 재개발·재건축에 대하여 국세청은 과거의 국고주의적 행정관행을 과감히 떨쳐버리고 합리적인 방향으로 개선하였으나 아직도 재건축조합의 기존 건축물의 가액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 대하여는 분명한 해석을 내리지 못하고 있다.