박정수(朴釘洙) 서울시립대 교수

아마도 주택이나 땅을 한번쯤 사본 경험이 있는 사람들은 누구나 당혹스러운 경험을 하게 된다. 분명히 복덕방에서 본인이 구입한 금액과는 다른 금액을 법무사가 검인계약서의 금액란에 적어 넣는 것을 바라보고 있어야 하기 때문이다.

개중에는 순진해서 실제 거래가액으로 신고하는 경우도 있고, 또 어떤 이는 세법에 밝아 상당히 낮은 금액으로 신고를 무사히 마쳐서 취득세와 등록세를 아주 적게 부담하는 경우도 있다. 실제로 같은 아파트, 똑같은 평수, 그리고 비슷한 위치에 이사온 주민들 중에서도 열이면 열 사람 모두의 세부담이 각기 다른 것이 보통이다.  이러한 현상은 왜 일어날까?

이것은 아파트분양과 같은 법인과 개인간의 거래에 있어서는 실거래가액을 적용하고 있으나 개인과 개인간의 거래에 따른 일반적인 부동산거래 취득의 경우에는 납세의무자가 검인계약서를 작성, 신고하는 신고가액이 시가표준액에 미달할 경우 시가표준액을 과세표준액으로 적용하고 있기 때문이며, 성실신고가 담보되지 않아 형평성과 투명성 측면에서 많은 문제를 야기시키고 있다.

취득세와 등록세는 부동산의 취득·거래과세이므로 취득의 다른 한편에는 자본이득과세인 양도소득세제가 존재한다.

토지초과이득세와 같이 미실현된 가치증가분을 추정하는 것이 아니라, 거래를 통해 실현된 자본이득의 실제금액이 존재함에도 불구하고 과표포착능력 미비와 같은 세무행정적인 측면의 이유에서 기준시가를 사용하여 양도이익을 추계과세하는 방식을 원칙으로 하고 있고, 이러한 추계과세방식은 취득세와 등록세의 과세표준에도 그대로 적용되고 있다.

문제는 실거래가액에 근접하게 신고금액이 작성, 신고되도록 하는 제도가 없다는 것이다.
양도자와 양수자는 거래쌍방으로서 실거래가액을 분명히 알고 있고, 단지 현행의 양도세액이 기준시가 적용원칙에 따라 계산되므로 검인계약서상의 거래가액을 과소신고하는 것이다. 특히 양수자의 경우 취득세 및 등록세의 부담을 줄이기 위해 과소신고할 인센티브가 있게 된다.

시간경과에 따른 가치증가분에 대한 조세인 양도소득세는 공시지가를 이용하는 추계과세로, 공시지가의 시점별 시가접근도가 일정하게 유지되어야 형평과세가 보장되는 세제이다.

그러나 현행의 공시지가제도와 개별 지가체계는 시점간 시가대비 공시지가율의 일정성이 내부적으로 유지되는 장치가 미비하고, 건물의 경우도 마찬가지의 문제가 있으므로 양도소득세와 취득·등록세와 같은 부동산 거래과세는 과세표준 계산시 실거래가액을 적용하도록 하고 이를 위해 다음과 같은 개선이 이루어져야 할 것이다.

첫째, 일정시점 이후 취득분부터 검인계약서상의 신고가액을 양수자의 양도소득세 계산시 취득가액으로 간주하도록 소득세법을 개정하고, 현재 물건소재지 관할세무서장에게 형식적으로 보내지는 검인계약서 사본 1부를 차기 양도시 과세자료로 활용하도록 법제화하여야 한다.

둘째, 거래쌍방의 거래가액 과소신고유인을 줄이기 위해 등록세율을 적절히 인하하여 양수자의 취득단계 세부담을 경감하는 조치를 검토한다. 물론 이를 위해서는 지방세의 확충방안이 함께 모색되어 지방재정이 위축되는 것을 방지해야 할 것이다.

셋째, 등기전 세무서에 제출하는 부동산거래내역신고서의 양식에 신고사항으로 검인계약서상의 거래가액을 기입하도록 하고 차기 양도시 취득가액으로 간주함을 서식에 명기하는 방법을 채택한다. 거래 쌍방의 이해관계가 상치(trade-off)하도록 하여 실거래가액대로 성실신고가 이루어질 수 있게 유도한 후 취득세와 등록세의 과세표준을 실거래가액 적용으로 전환하는 것이다. 물론 이 때 양도소득세의 비과세 대상자의 처리문제도 함께 검토되어야 하며 급격한 세부담의 증가에 대비하여 단계적인 접근방법을 모색하여야 할 것이다.

모든 국민을 거짓말쟁이로 만드는 현재의 부동산거래 과세시스템은 한시바삐 고쳐져야 할 것이다.