6가지 요건 모두 충족하는 임차인이 대상 

피해 임차인에 우선매수권 부여

임대인 세금체납액, 개별주택별로 안분 

경공매 낙찰시 금융지원 

임차주택 낙찰시 취득세·등록면허세 면제

특별법 시행 후 2년간 유효

정부가 27일 관계부처 합동으로 ‘전세 사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표했다.

지원방안의 골자는 한시 특별법(전세 사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)을 제정해 ▶임차주택을 낙찰 받을 수 있도록 특례 지원 ▶거주 희망시 공공이 매입 후 임대주택으로 공급 ▶생계 곤란 피해자 긴급 자금⋅복지지원을 하겠다는 것이다.

◆지원대상은?

특별법의 지원대상은 6가지 요건을 모두 충족하는 임차인이다.

대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인, 임차주택에 대한 경⋅공매 진행(집행권원 포함), 면적⋅보증금 등을 고려한 서민 임차주택, 수사 개시 등 전세 사기 의도가 있다고 판단될 경우, 다수의 피해자가 발생할 우려, 보증금의 상당액이 미반환될 우려와 같은 요건을 갖춰야 한다.

피해자 인정 신청은 임차인이 해야 하며, 국토부 내에 설치하는 전세 사기 피해지원위원회에서 6가지 요건 충족 여부를 판단해 피해자 여부를 최종 결정한다. 이때 지자체 기초조사와 병행해 위원회 직권조사도 가능하다.

◆임차주택 낙찰 지원은 어떻게?

우선 특별법에 따라 피해를 입은 임차인이 직접 경매 유예⋅정지를 신청할 수 있으며, 정부도 법적근거에 따른 요청을 한다.

만약 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경⋅공매될 경우 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한을 부여한다. 우선 매수 신고시 최고가 낙찰액과 같은 가격으로 낙찰 가능하며 임차인이 희망시 LH에 우선매수권을 양도할 수 있다.

조세채권 안분 방법도 특별법에 담았다. 현재는 임대인의 세금 체납액이 많을 경우 피해 임차인은 사실상 경매 신청이 불가능하고 경매 시에도 배당 손실이 크다. 이에 정부는 임대인의 전체 세금 체납액을 개별주택별로 안분하고 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수하도록 했다.

예를 들어 세금 100억 원을 체납한 임대인의 주택 1천 채를 각각 경매한다고 가정할 경우(모두 낙찰가 1억 가정), 현재는 모든 주택마다 선순위 조세채권 100억 원을 반영해 우선 경매되는 100채까지는 낙찰가 전액을 징수한다.

그러나 특별법이 제정되면 모든 주택에 선순위 조세채권을 배분(주택 1천 채에 1천만 원씩 배분)해 경매되는 주택별로 낙찰시 1천만 원씩만 징수하게 된다.

경⋅공매 낙찰시 금융 및 세제지원을 실시한다. 전세 사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우 주택기금 구입자금대출시(디딤돌) 최우대 요건인 신혼부부와 동일한 기준(4억원 한도)을 적용하고 거치기간도 연장한다. 디딤돌대출에 전용상품을 만들어 연 금리 1.85∼2.70%에 최대 4억원까지 대출해준다. 만기는 최장 30년이며 통상 1년인 거치 기간은 3년으로 연장한다.

아울러 1년간 한시로 민간금융사에 대한 LTV·DSR 등 대출규제를 완화한다.

또한 기존 임차주택 낙찰시 200만원 한도로 취득세를 면제하고 등록면허세도 면제한다. 3년간 재산세 감면(전용60㎡ 이하 50%, 60㎡ 초과 25%)도 이뤄진다.

◆임차주택 공공임대는 어떤 방식?

LH 등 공공주택사업자가 피해 임차인으로부터 우선매수권을 양도받아 해당주택을 경⋅공매로 매입 후 공공임대로 공급하는 방식이다. 전세 사기 피해자는 소득과 자산 요건 고려 없이 매입임대 입주자격이 부여된다. 임대료는 시세 대비 30~50%, 거주기간은 최대 20년 등 현행 매입임대 공급조건과 동일하다.

◆피해자 생계 지원은?

피해 가구가 기존 긴급복지 요건을 충족하면 지원 종류에 따라 월 62만 원의 생계비, 300만 원 이내 의료비, 대도시 기준 월 40만 원의 주거비 등을 지원한다. 요건은 1인 가구 기준 소득이 월 156만 원, 재산 3억1천만 원(대도시 기준), 금융재산 600만 원 이하여야 한다.

한부모⋅조손 가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출을 전세 사기 피해자에게도 지원한다.

정부는 특별법 시행 직전 2년 내 경⋅공매가 종료되고 경⋅공매 완료 시점에서 특별법상 피해자 인정요건을 모두 충족한 임차인에 대해서도 경⋅특례 외의 혜택을 적용하기로 했다.

◆특별법은 언제까지 적용?

특별법은 즉시 발의해 공포 즉시 시행할 계획이며, 시행 후 2년간 유효하다.