1주택 기준시가 12억원 이하 월세수입 과세 안돼 

주택임대수입 2천만원 초과시 다른 소득과 합산

5월 종합소득세 신고의 달이다. 주택을 세놓고 임대소득을 받는 임대사업자들도 종합소득세 신고를 해야 한다. 주택임대소득은 원칙적으로 과세대상에 포함되지만, 서민 주거 안정을 위해 소형주택 임대 등은 과세대상에 제외된다. 

주택임대소득 과세대상은 보유주택 수(부부 합산해 계산)와 임대유형별로 과세요건이 다르다.  1주택자라 하더라도 △기준시가 12억원 이상 주택 월세수입 △국외 소재 주택 월세수입은 과세대상이다. 2주택은 △모든 월세 수입, 3주택 이상은 △모든 월세 수입 또는 △비소형주택을 3채 이상 보유하고 보증금·전세금 합계가 3억원을 넘는 경우가 해당된다. 

1주택과 2주택의 전세금·보증금은 과세하지 않으며, 1주택은 기준시가 12억원 이하 주택 월세수입은 과세대상이 아니다. 3주택의 경우 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하) 보증금·전세금과 비소형주택 보증금·전세금 합계 3억원 이하는 과세대상이 아니다.

주택임대 소득세는 주택임대 총수입금액이 2천만원을 넘느냐에 따라 계산방법이 달라진다. 주택임대 총수입금액이 2천만원을 넘으면 다른 종합과세대상 소득과 함께 합산해 종합과세해야 하며, 2천만원 이하인 경우는 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택해 신고할 수 있다.

분리과세 방법은 필요경비율 50%(주택임대업 등록한 경우 60%)로 하여 기본공제는 200만원(주택임대업 등록한 경우 400만원) 인정한다. 종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 선택할 수 있으며, 기본공제는 분리과세소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용한다. 주택임대소득에서 발생한 결손금과 이월결손금은 근로소득금액 등 다른 종합소득금액에서 공제 가능하다. 

한편 정부는 전세시장 안정화를 위해 2026년 12월31일까지 간주임대료 계산할 때 소형주택에 대한 전세보증금을 주택 수에 포함하지 않는다. 간주임대료는 전·월세 보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 금액을 말한다. 

간주임대료 계산시 제외되는 소형주택은 주거 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡(2018년 귀속까지 60㎡) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원(2018년 귀속까지 3억원) 이하인 주택을 말한다. 

간주임대료 계산 사례를 보면, 예를 들어 전세보증금 합계 3억원이 넘고 3주택(109㎡ 3채)을 가졌다면 과세대상이다. 반면 전세보증금 합계 3억원을 넘은 같은 3주택자라도 109㎡ 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 1채를 보유했다면 비과세대상이다. 소형주택(기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 주택 1채)이 제외돼 2주택이 됐기 떄문이다. 

같은 맥락에서  전세보증금 합계 3억원을 초과한 4주택자도 비과세 대상인 경우가 있다. 109㎡ 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 2채를 보유한 경우 소형주택이 제외돼 2주택이 되기 때문이다. 

109㎡ 3채, 기준시가 2억원 이하 40㎡ 1채를 보유한 4주택자라면 어떨까? 3주택(109㎡ 3채)의 전세보증금 합계가 3억원 초과되면 과세대상이다. 3억원 이하인 경우는 비과세된다. ※참고자료=국세청 2024년 세금절약가이드