오는 14일부터…보증 미가입 임차인 동의 필수

보증 미가입 처벌, 형사처벌→과태료로 전환…3천만원 상한

앞으로 최우선변제금 이하 주택 임대시 임차인의 동의를 받으면 임대보증금 보증 가입이 면제된다. 보증 미가입 처벌은 형벌에서 과태료로 전환되고, 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간은 임대개시일부터 임대등록말소일까지로 연장된다.

국토교통부는 임대보증금 보증 제도 개선 및 임대사업자 관리 강화를 위한 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률이 오는 14일 공포될 예정이라고 7일 밝혔다.

임대보증금 보증은 임대사업자가 보증금을 반환하지 않을 경우 보증 회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품이다. 지난해 모든 등록임대주택으로 보증 의무가입이 확대 적용됐다.

개정법률은 임대보증금 보증 가입 면제사유로 ▷최우선변제금액 이하 및 보증 미가입 임차인 동의 ▷공공주택사업자와 임대차계약 체결 및 공공주택사업자가 보증 가입 ▷임차인이 전세금 반환 보증에 가입하고 임대사업자가 해당 보증수수료 전부지급한 경우 등 3가지를 규정했다.

현재 적용하는 최우선변제금은 서울 5천만원, 수도권 과밀억제권역 등 4천300만원, 광역시 등 2천300만원, 기타 지역 2천만원이다. 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 보장되는 최우선변제금액은 주택 가액의 50% 범위 내에서 배정된다.

보증 미가입 처벌은 형벌에서 과태료로 전환된다. 형사처벌 부담에 따른 제재의 실효성 부족, 위반 건수와 무관한 일률적 적용에 따른 형평성 문제를 개선하기 위해서다. 이에 따라 가입의무 위반시 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료가 부과된다. 상한액은 3천만원이다.

일부보증 요건은 전세권이 설정된 경우 또는 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우로 명시했다. 이때 임차인 의사를 반영하기 위해 동의를 받도록 했다.

임대보증금 보증의 가입의무기간은 임대사업자 등록이 말소된 날까지로 연장한다. 종전에는 임대의무기간으로 규정돼 기간 경과 후 가입여부가 불확실하다는 문제가 있었다.

아울러 지자체와 국토부에 보증회사로부터 보증 가입 자료를 취득할 법적 근거를 부여하고, 임대보증금 보증 미가입 사업자는 시장·군수·구청장이 등록을 직권말소할 수 있도록 했다. 다만 말소 적용요건은 하위법령에서 엄격하게 규정해 남용을 방지할 예정이다.

임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간은 임대등록기간으로 연장된다. 임대사업자는 임대의무기간 경과 후 등록 말소 전까지 세제혜택을 받을 수 있는 반면 임차인은 임대의무기간 이후 계약 갱신 여부가 불분명하다는 문제가 제기됐기 때문이다.

임대사업자 말소 2년 이내 등록 제한 사유는 ▷선순위 담보권·세금 체납 등 설명의무 위반 ▷보증금 미반환으로 임차인 피해 ▷지자체 임대차계약 신고보고에 대해 거짓보고 또는 3회 이상 불응 등의 사유가 추가됐다.

법률 공포안에서 ▷보증 가입의무 면제사유 ▷일부 보증요건 보완 ▷임대보증금 보증가입기간 연장 ▷임대차계약 갱신가능기간 연장 ▷임대사업자 등록 제한사유 추가 관련 규정은 오는 14일부터, ▷보증 미가입 처벌 과태료 전환 ▷보증 가입·해지 자료 지자체 제출 ▷보증 미가입시 등록 직권말소 관련 규정은 내년 1월15일부터 시행된다.