실수요자 중심 과세체계 전환 시도에도 '똘똘한 한 채' 가장 유리 여전

장특공제 '보유→거주' 전환 불구, 거주공제 최대 80%로 혜택 과다

공정시장가액비율 70~80% 상향 아닌 폐지…공시가격 100% 적용 주장

 

경제정의실천시민연합은 정부가 발표한 2026년 부동산 세제개편안에 대해 실수요자 중심 과세체계로 전환하려는 시도로 평가하면서도, 부동산(주택)세제 개혁의지가 부족하다고 총평했다. 주택시장 전체의 자산 배분과 가격 형성 메커니즘을 근본적으로 개선하는 수준의 개혁으로 보기 힘들다는 것이다. 

 

앞서 정부는 지난 3일 발표한 2026년 세제개편안에서 부동산세제 개편방향으로 비거주 주택·초고가 주택에 대한 양도소득세·종합부동산세 합리화와 거주용 1주택 지속 보호를 제시했다.

 

개편안의 주요 골자는 종부세·양도세의 실거주 우대, 공정시장가액비율 단계적 인상, 다주택자의 세부담 증가, 고령자와 저소득 실수요자의 납부 부담 완화 등이다.

 

경실련은 이번 양도세 개편안을 단순 보유보다 실제 거주에 세제혜택을 제공하고 고령자의 지방 이전에 대한 세제지원을 마련하는 등 실거주 유인과 지역균형발전을 도모한 조치로 평가했다.

 

다만, 개편안이 실거주를 보호한다는 명분 아래 여전히 서울 고가주택 중심의 ‘똘똘한 한 채’를 가장 유리한 자산 보유 형태로 만드는 한계를 지니고 있다고 지적했다.

 

일례로, 정부가 주택분 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 개편해 세금공제률을 거주 80%, 보유 0%로 조정한데 대해 실거주자의 주거 안정에 인센티브를 주지만, 불로소득에 세금혜택을 주는 것은 여전하다고 평가했다.  

 

공제한도 10억원 설정에 대해서도 우려가 제기됐다. 양도소득세 10억원 이상 주택은 대부분 고가주택에 해당하므로, 이처럼 높은 공제한도를 부여하는 것은 과도하다는 평가다.

 

주택분 종합부동산세 과세대상을 현행 공시가격 기준 12억원 초과에서 실거주자는 14억원, 다주택자 9억원 초과로 개편을 추진하고 있는 데 대해서도 의문을 제기했다.

 

국토교통부 2025년 공동주택 공시가격 자료에 따르면, 1천558만 가구 가운데 공시가격 14억원 초과 주택은 24만 가구로 전체 가구의 1.6%에 불과하며, 9억원 초과 주택은 56만 가구로 3.6%에 그친다.

 

○공시가격별 누적 가구수 및 비율(2025년)

공시가격	가구수	전체가구 대비 비율
9억원 초과	56만	3.6%
12억원 초과	32만	2.0%
14억원 초과	24만	1.6%

※공동주택 공시가격 데이터베이스의 전체 가구수는 1,558만 가구.

※ 각 구간은 배타적 구간이 아닌 누적 기준. '14억원 초과' 가구는 '12억원 초과' 및 '9억원 초과' 가구에 모두 포함.

<출처-국토교통부 주택 공시가격 정보>

 

경실련은 대한민국 부동산 상위 3.6%에 해당하는 56만 가구 전체에 종부세를 부과하지 않는다면, 망국적인 부동산 불로소득 공화국을 탈출할 수 있을지 오리무중이라고 지적했다.

주택분 종부세 공정시장가액비율을 60%에서 70~80%로 올리는 것이 아니라 폐지해 공시가격 100%가 반영되도록 해야 한다는 주장도 펼쳤다.

 

이와 관련, 공정시장가액을 최초로 도입한 이명박 정부 당시 주택분 종부세 공정시장가액비율은 80%로, 문재인 정부는 95%까지 단계적으로 상승시켰으나, 윤석열 정부는 이를 60%로 대폭 완화했다.

 

경실련은 이재명 정부의 공정시장가액비율은 이명박 정부 수준에 미치지 못한 것으로, 공정시장가액비율을 폐지해 조세정의에 부합하게 해야 한다고 주장했다.

 

또한 정부의 이번 세제개편은 무주택자와 저가주택 보유자의 상대적 박탈감을 완화하기 위해 고가 1주택의 세제혜택을 일부 조정한 측면이 있으나, 주택시장 전체의 자산 배분과 가격 형성 메커니즘을 근본적으로 개선하는 수준의 개혁으로 보기는 어렵다고 총평했다.

 

경실련은 보유세 부담을 강화하고 공정시장가액비율을 단계적으로 100%까지 정상화해야 하며, 과도한 양도소득세 공제제도를 합리적으로 조정하는 등 조세형평성을 회복하기 위한 보완이 필요하다고 제언했다.

 

이와 함께 서울·수도권 쏠림을 막기 위한 지역균형발전 정책의 병행 추진도 당부해, 민간 주택시장을 안정시키면서 공공주택 공급 확대와 일관된 금융·세제 정책을 함께 추진해야 부동산으로의 자산쏠림을 막을 수 있다고 논평했다.