세무사회·납세자연합회·재정정책학회, 1세대1주택 과세제도 합리화 방안 토론회

10년 이상 거주·보유한 1세대1주택자 장특공제, 양도가액 따라 차등적용·한도 설정

종부세 공정시장가액 비율도 주택 수·주택 가액 등에 따라 세분화 바람직

직계존비속간 공동소유한 주택도 1세대1주택 특례 제도 허용해야

 

 

부동산세제를 다주택 등 단순히 주택 수에 따라 과세하기보다 실거주 중심으로 개편하고 투기 목적의 보유와 실수요 보유를 엄격히 구분한 정교한 제도를 설계해야 한다는 학계와 조세전문가들의 목소리가 잇따르고 있다.

 

전문가들은 10년 이상 거주·보유한 1세대1주택자에 장기보유특별공제를 일률적으로 80%를 적용하기보다 양도가액에 따라 차등적용하거나 한도를 설정하는 방안 등이 구체적인 대안으로 제시했다. 위축된 지방주택시장 등을 고려해 1세대 1주택 판단 시 기준시가 1억 이하의 소형 주택은 주택 수에서 제외한다는 주장과 비조정대상지역의 15년~20년 이상 장기 보유는 우대할 필요가 있다는 목소리도 높았다. 

 

종합부동산세 계산시 적용되는 공정시장가액 비율(현행 일률 60%)도 주택 수·주택 가액 등에 따라 세분화하는 주장이 나왔다. 이와 함께 부부 공동소유주택 뿐만 아니라 직계존비속간 공동소유한 주택도  1세대1주택 특례 제도를 동일하게 허용해야 한다는 목소리도 제기됐다.

 

한국세무사회(회장·구재이)는 27일 회관 6층 대강당에서 한국납세자연합회(회장·최원석), 한국재정정책학회(회장·박명호)와 함께 ‘1세대 1주택 과세제도 합리화 방안’ 정책토론회를 개최했다.

 

박명호 홍익대 교수(한국재정정책학회장)는 이날 ‘주택세제의 개선방안–1세대 1주택 과세제도를 중심으로’ 주제발제에서 현행 조정대상지역만 적용되고 있는 거주요건을 전국 모든 지역으로 확대할 것을 주장했다.

 

또한 정액소득공제, 3단계 우대 세율, 고소득자에 자산부가세 부과를 골자로 한 양도세 비과세제도 구조 개편안을 제언했다.

 

종합부동산세에 대해서는 비거주 주택의 공제혜택은 과감히 축소하되, 실거주 1주택자는 보호하는 방향으로 구조 개편할 것을 제언했다. 특히 “취득·보유 ·양도 모든 단계의 다주택 중과는 매물잠김 및 ‘똘똘한 한 채’ 현상의 원인”이라며 누진세율 구조 완화를 주장했다.

 

토론자로 나선 김경하 한양사이버대 재무·회계·세무학과 교수는 조정대상지역에서 적용되는 거주요건에 대해 “수평적 평등 측면에서 합리적이지 못한 비합리적 차별 규정”이라며 ”조정대상지역 여부와 관계없이 전국적으로 일정한 최소 거주요건을 적용하는 방향으로 제도를 개편해야 한다“며 박 교수의 주장에 힘을 실었다.

 

다만 ”가족 취학, 질병 요양, 근무상 또는 사업상의 형편, 재건축 등 부득이한 경우 예외를 인정해 주는 보완책이 필요하다“고 덧붙였다.

 

또한 “장기보유특별공제는 관련 세제를 실거주 중심으로 개편할 필요가 있다”면서도 “납세자의 세부담이 크게 변동될 수 있는 만큼 충분한 유예기간을 둬 시행해야 한다”고 말했다.

 

아울러 “‘똘똘한 한 채’ 현상을 고가 1주택 중과로 해결하려는 접근은 문제 원인을 해결하기보다 과세 대상을 이동시키는 데 그칠 수 있다”고 우려했다.

 

다주택자에 대한 과도한 중과세에 대해서도 신중론을 펼쳤다. 시장에 매물을 공급하려는 정책목표와 달리 거래를 감소시키고 시장왜곡을 확대하는 결과를 초래할 수 있다는 것이다.

 

김 교수는 “주택 가격 안정화를 위해서는 일정 기간의 경과규정을 두고 한시적으로 다주택자들의 양도소득에 대한 세제감면을 해주는 것이 보다 효과적인 수단이 될 것”이라고 말했다.

 

특히 “현행의 주택 수 중심의 중과체계를 단계적으로 축소하고, 투기 목적의 보유를 중심으로 중과세를 적용할 수 있도록 세제를 개편하는 것이 합리적”이라고 덧붙였다.

 

김 교수는 종합부동산세 역시 실거주 중심의 보호 체계 전환을 강조했다. 김 교수는 “5년 이상 보유한 1세대1주택자에 대해 적용해 주는 장기보유 세액공제를 장기거주 세액공제로 전환해 보유기간이 아닌 거주기간에 따라 세액공제를 적용해야 한다”고 말했다.

 

특히 “종합부동산세의 경우 미실현 소득에 대한 과세라는 점을 고려한 제도적 보완이 반드시 필요하다”며 “고령자 등을 위해 자산 양도 또는 상속 시까지 세금을 유예하는 납부유예 제도와 10년 분할납부를 도입해야 한다”고 주장했다.

 

마지막으로 김 교수는 “현행의 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세의 이원적 과세체계로 구성돼 있고, 재산세와 종합부동산세에 대한 이중과세 논란이 끊임없이 제기되고 있다”며 “궁극적으로 보유세를 재산세 중심의 구조로 재편해 일원화된 과세체계로 정비해야 한다”고 덧붙였다.

 

지방 부동산시장 약화와 정책간 충돌을 우려하는 경계의 목소리도 나왔다. 마정화 한국지방세연구원 연구위원은 양도소득세 거주요건을 전국으로 확대할 경우 인구감소지역 세컨드홈 장려정책, 빈집 정비정책 등 기존의 지방활성화 제도와 충돌 여지가 있다고 지적했다.

 

아울러 ”양도소득세 관련 고가주택 기준을 실거주자 관점에서 서울 고가주택과 지방 고가주택의 차등적 접근이 필요하다“고 주장했다. 지역의 소득수준 대비 주택가격을 고려해 제도를 설계하고, 은퇴자, 고소득 맞벌이부부, 청년 등 실거주자 특성을 감안해야 한다는 것이다.

 

마 연구위원은 “1세대1주택 양도소득세 비과세가 재테크·투기 수단으로 변질된 부분이 있어 개선 여지가 있다”면서도 “해외 주요국은 주택 양도소득세에 대해 공통적으로 실거주 혜택을 부여하고 주택 장기보유에 대해 우대하고 있다”며 급격한 장특공제 축소에는 신중한 입장을 내비쳤다.

 

또한 ”문재인 정권 이후로 종부세·양도세 강화과정에서 조세저항에 부딪히며 비수도권 지역의 재산세가 약화된 측면이 있어 정상화가 필요하다“고 덧붙였다.

 

임동원 한국경제연구원 경제연구센터장은 “똘똘한 한 채 현상은 대부분 조정대상지역, 특히 서울에 해당한다”며 “비수도권 부동산 경기 활성화를 위해 비조정대상지역의 15년~20년 이상 장기 보유는 우대할 필요가 있다”고 주장했다.

 

또한 고소득자 대상 자산부가세 도입은 경제활동 의욕을 꺾고 자본의 국외 유출을 초래할 위험이 있다고도 했다.

 

그는 부동산 보유세가 급격하게 강화되면, 매물잠김과 거래량 감소, 시장 경직 문제가 발생할 수 있고 세입자에 세부담이 전가될 수 있다고 우려했다. 현금유동성이 부족한 1주택자 또는 고령자들은 주거와 생계난에 봉착하는 역기능도 문제점으로 지목했다.

 

따라서 “보유세 강화·개편을 최소화하고, 양도세(거래세)를 완화해 매물잠금 현상을 방지하고 주택 매각을 유도해야 한다”고 밝혔다.

 

고경희 세무사(한국조세연구소 연구위원)은 2011년 4억9천만원에 취득한 전주 고급아파트가 6억5천만원에 오르는 동안 수도권은 최소 2배 이상 폭등한 사례를 들며 거주요건 전국 확대에 반대했다.

 

그는 “현행 제도와 동일하게 조정대상지역만 거주 요건을 갖추도록 하고 이외 지역의 거주요건 도입은 신중하게 접근할 필요가 있다”고 강조했다.

 

고가주택 기준 상향도 반대입장을 피력했다. 고 세무사는 “현재 서울 주택 전체 매매 평균가격이 11억3천만원에 달하고 현행 양도가액 12억 이하 1세대1주택은 비과세 혜택을 받는 상황에서 기준을 더 높이면 똘똘한 한 채의 쏠림 현상은 더욱 가속화될 것“이라며 “고가 주택 기준을 상향하는 것보다 유지해야 한다”고 주장했다.

 

아울러 “현행 장기보유특별공제는 10년 이상 거주·보유한 1세대1주택자의 경우 양도가액이 30~200억원에 달해도 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용돼 세부담이 대폭 줄어드는 문제가 있다”고 분석했다.

 

그는 따라서 “3단계 조정세율을 적용한다 하더라도 조정효과가 크지 않을 것”이라며 “10년 이상 거주·보유한 1세대1주택에 일률적으로 80%를 적용하기보다 양도가액에 따라 차등적용하거나 한도 설정이 필요하며, 개정 후 취득자부터 순차 적용할 것”을 제언했다.

 

아울러 “1세대 1주택 판단 시 기준시가 1억 이하의 소형 주택은 주택 수에서 제외해 지방주택 및 소형 빌라, 오피스텔 경기를 회복시켜야 한다”이라고 강조했다.

 

특히 1세대 1주택 종합부동산세 보유기간 세액공제를 거주기간 세액 공제로 전환하는 안에 대해서는 경제적으로 여유가 없는 사람의 1주택 취득을 위한 징검다리를 치워버리는 결과가 생길 수 있다고 우려했다. 또한 해외 근무 등 여러 가지 부득이한 사유를 고려해 장기특별공제처럼 거주 기간과 보유 기간을 모두 각각 고려해서 세액공제를 정해야 한다고 말했다.

 

마지막으로 종합부동산세 공정시장가액 비율(현행 일률 60%)도 주택 수·주택 가액 등에 따라 세분화하고, 직계존비속간 공동소유한 주택도 부부 공동소유와 동일하게 1세대1주택 특례 제도를 허용할 것을 제언했다.