[대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결문 요약(모두 적극)]

 

1. 과세관청이 상속세 결정을 위한 조사 과정에서 비주거용 부동산에 대한 감정가액을 인정 시가로 보아 상속세 부과처분을 하는 것이 허용되는지(적극)

1) 구 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조 제2항의 위임에 따른 구 상증세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 각 호는 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다

 

2) 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다.

 

3) 과세관청이 감정기관에 감정을 의뢰하여 감정가액이 새로 존재하게 되는 경우에도, 그 감정이 객관적이고 합리적인 방식으로 이루어져 해당 감정가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 인정되는 한 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다.

 

4) ㉠ 상속세 또는 증여세와 같은 부과과세 방식의 세목의 경우 과세관청이 과세표준 및 세액을 결정하는 때에 조세채무가 비로소 확정되며, ㉡ 법문은 감정 의뢰 주체를 제한하고 있지 않고, ㉢ 고가의 비주거용 부동산에 한정하여 감정평가를 실시하는 것은 어느 정도 불가피한 측면이 있을 뿐만 아니라 조세행정의 효율성 관점에서는 오히려 필요한 측면도 있기 때문이다.

 

2. ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’을 판단함에 있어, 개별공시지가 등과 같은 일반적인 가격변동 사유도 고려 대상에 포함되는지(적극)

 

가격변동의 특별한 사정 유무를 판단함에 있어 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동 사유도 고려 대상에서 배제된다고 볼 수 없다.

 

1) 토지의 분할·합병, 지목 또는 형질의 변경, 기존 건축물의 철거 또는 멸실, 건축물의 신축·개축·증축 등과 같은 대상 부동산의 법적·물리적 상태 또는 이용 상황의 변화

 

2) 용도지역·지구 변경, 공법상 제한의 설정·해제 등과 같은 규제 환경의 변화

 

3) 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화 등

 

4) 평가기준일과 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일 사이의 시간적 간격

 

5) 비교표준지와의 상대적 가격 차이의 유의미한 변동 여부, 대상 부동산의 개별공시지가 등 공시가격의 누적된 변동폭과 그 기간별 편차 및 지역 평균 지가변동률 등 일반적인 가격 지표와의 괴리 정도

 

6) 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도, 해당 감정가액을 평가기준일 현재의 시가로 인정할 경우 다른 동종·유사 자산과의 현저한 가격 불균형이 발생하는지 여부, 감정평가를 통해 가격의 변동성을 적절히 보정할 수 있는지 여부, 평가자의 주관이 개입될 위험성 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

 

3. ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’이라는 요건이 평가기준일부터 가격산정기준일까지뿐만 아니라 감정가액평가서 작성일까지도 적용되어야 하는지(적극)

1) ‘가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다’는 요건은 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간뿐만 아니라, 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간에 대해서도 충족되어야 비로소 해당 감정가액을 시가로 인정할 수 있다고 봄이 타당하다.

2) 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간이 어느 정도인지와는 별개로, 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 시간적 간격이 상당하다면, 그 자체로 감정대상 재산의 법적·물리적 상태나 주변 환경의 변화, 자료의 일실 등과 같은 요인들이 누적되고 아울러 감정평가자의 주관이 개입될 가능성이 그만큼 커져 감정가액의 객관성과 신뢰성이 저하될 수 있다는 점도 고려되어야 한다.

 

4. 법원의 감정촉탁에 의하여 실시된 감정의 경우 이를 허용할 수 있는지(적극)

 

1) 과세관청이 보충적 평가방법에 의하여 상속재산가액을 산정한 경우뿐 아니라, 과세관청이 상속개시 당시의 시가를 평가하기 위해 의뢰한 감정 결과가 객관성과 합리성을 갖춘 시가로 보기 어려워 법원 감정에 의한 감정가액이 ‘불특정 다수인 사이의 자발적 거래로 인해 통상 성립되는 가액’에 해당한다고 인정되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

2) 법관은 다른 모든 증거와 종합하여 그 감정 결과가 상속 또는 증여재산의 시가로 인정하기에 충분한 객관성과 정확성을 담보하고 있는지 여부를 자유로운 심증에 따라 판단할 수 있고, 이러한 판단은 논리와 경험의 법칙에 반하지 않는 한 적법하다고 보아야 한다.

 

[참고 : 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결 요지] 구 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 단서는 객관적 교환가치에 부합하도록 상속 또는 증여재산의 가액을 산정하기 위해 ‘평가기간에 해당하지 않는 기간’ 중에 속한 매매 등의 가액일지라도 이를 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 요건을 별도로 구체화·명확화하고 있는바, 모법인 구 ｢상속세 및 증여세법｣(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 상증세법'이라 한다) 제60조 제1항 및 제2항의 위임범위를 벗어난 무효의 규정이라고 볼 수 없다.

본 판결은 부동산의 상속·증여재산 시가 판단 법리와 관련하여 다음 세 가지 측면에서 중요한 의의를 가진다고 사료된다.

첫째, 과세관청이 부과처분 단계에서 자체적으로 의뢰한 감정가액도 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항이 규정하는 '시가'에 해당할 수 있음을 확인하였다. 부과과세 방식 세목의 특성, 법문상 감정의뢰 주체의 제한이 없는 점, 고가 부동산에 대한 감정평가 실시의 행정 효율성 등을 근거로 한 것으로, 종래 다소 다투어지던 쟁점에 대해 결론을 제시하였다.

 

둘째, '가격변동의 특별한 사정이 없을 것'이라는 요건의 시간적 적용범위를 평가기준일부터 가격산정기준일까지에 한정하지 않고, 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간으로까지 확장하였다. 이로써 가격산정기준일 이후 평가서 작성까지의 간격이 길어질수록 그 자체로 감정가액의 객관성·신뢰성이 저하되는 요소로 작용할 수 있음이 분명해졌다.

 

셋째, '특별한 사정'의 판단요소로 토지의 분할·합병, 용도지역 변경 등 개별·구체적 사유뿐 아니라 개별공시지가의 누적 변동폭, 지역 평균 지가변동률 등 일반적 가격지표와의 괴리 정도까지 종합적으로 고려하도록 함으로써 판단 기준을 한층 정교화하였다.

 

다만, 본 판결로써 과세관청에 사실상 광범위한 감정의뢰 권한이 인정된 만큼 ① 감정평가 대상의 객관적 판정 기준 정립과 ② 납세자 예측가능성 제고를 위한 가이드라인 마련 등은 후속적으로 논의될 필요가 있다고 사료된다.

 

〈이 사건 사실관계 등의 요약〉

구분	일자	기관 및 사건번호	내용
① 상속개시	2019.4.9.		㉠ 피상속인 사망, ㉡ 원고가 서울 서대문구 대지 366.3㎡ 중 99/100 지분 상속
② 기준시가 신고	2019.10.15.		보충적 평가방법(개별공시지가)으로 7,434,058,500원 평가
③ 피고측 감정평가	2020.6.25.	서울지방국세청장 (감정평가법인 2곳)	㉠ 가격산정기준일 2019.10.10.(상속일로부터 6개월 후 + 1일), ㉡ 감정가액 평균 12,039,548,400원
④ 원고측 감정평가	2020.7.8. 2020.7.10.	상속인 (감정평가법인 2곳)	㉠ 가격산정기준일 2019.10.10., ㉡ 감정가액 평균 11,060,428,500원
⑤ 상속세 부과	2020.12.1.	마포세무서장	총 4개 감정가액 평균 11,549,988,450원을 시가로 보아 상속세 2,193,847,660원 경정·고지
⑥ 조심 기각	2021.8.31.	조세심판원 2021서2260	심판청구 기각
⑦ 행정법원 일부인용	2023.10.20.	서울행정법원 2021구합86047	436,834,676원 취소 (가격산정기준일 오류 + 가격변동 특별사정 인정)
⑧ 고등법원 일부변경	2024.10.11.	서울고등법원 2023누68151	㉠ 1심 변경, ㉡ 법원의 감정촉탁가액 11,350,538,100원을 시가로 인정. 99,725,174원만 취소.
⑨ 대법원 기각	2026.4.30.	대법원 2024두61780	상고 기각(최종 확정)